（已批）杭州(2006)20号地块项目投资立项申报方案（打印版）

特别是中大吴庄挂牌价从年月元平方米开始持续上升，月份挂牌均价为元平方米。

图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度为什么在国家严厉宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬究其主要原因有杭州缺少满足高收入阶层精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。

从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。

杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块第部分项目概况宗地位置下开发商能承担最高地价为万元。

表项目现金流量表稳妥方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征小计赢余资金贷款偿还累计赢余资金项目财务效益评价经测算，乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注进房地产业健康发展措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场宏观调控不会放松，中央政府房地产政策体系将紧盯房价上涨过快供给结构不合理等问题。

鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向启动内需，扩大消费需求对经济增长贡献是保持我国经济可持续增长关键，是十经济发展基本思路，而在扩大消费需求中最有意义对上下产业带动作用最大是住房消费，因此，房地产作为支柱产业地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这点，而控制投资性需求抑制投机政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。

信贷收紧是阶段性政策，土地供给从紧将是长期性政策年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求转变，并实行了地根银根双紧政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地数量是项长期性政策。

而金融政策紧与松是阶段性，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。

所以从这个角度看，伴随经济增长，地价上升房价上升是必然趋势，特别是具有稀缺性土地。

政策与市场力量较量结果将表现为住宅市场强势调整除了部分土地投放过量城市外，从年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市房地产市场表现为短期回落后强势反弹。

而珠三角北京大连青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考是为什么中国房地产业表现如此顽强其主要原因是我国住宅商品化只有短短七年时间，多年积压下来住宅需求远没有得到满足。

处于城市化加速期，大量人口涌向中心城缺少满足高收入阶层精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。

房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。

我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期。

从发达国家房价增长与国民经济长期关系看，房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。

杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块第部分项目概况宗地位置式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。

以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。

从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。

年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。

从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离。

通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。

武林商圈业用地办公兼容宾馆业用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地住宅设配套公建用地招标方式该地块采用挂牌方式出让，本次挂牌报价时间年月日至年月日期间工作日上午，下午止月日下午截至时间为。

竞价地点杭州市公共资源交易中心东新路号和平家俬城四楼拍卖厅。

挂牌出让起价为人民币万元。

土地款支付方式在土地开发补偿协议书签订之日起日内，支付总土地开发补偿费，其余土地开发补偿费分三期支付第期在年月日之前，支付第二期在年月日之前，支付第三期在年月日之前，支付。

第二部分市场分析对房地产业宏观政策若干判断政府对房地产市场调控不会放松从央行在今年月月两次调整金融机构贷款基准利率，月温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，以及随后九部委出台调控新政，可以得到基本判断是在温家宝总理任内对房地产市场宏观调控不会放松，中央政府房地产政策体系将紧盯房价上涨过快供给结构不合理等问题。

鼓励普通商品房自住性消费，控制投资性需求，抑制投机是房地产政策基本趋向启动内需，扩大消费需求对经济增长贡献是保持我国经济可持续增长关键，是十经济发展基本思路，而在扩大消费需求中最有意义对上下产业带动作用最大是住房消费，因此，房地产作为支柱产业地位不会变，鼓励普通商品房自住性消费政策不会改变，从本次本积金贷款利率调整幅度很小对自用性消费仍保持低税收政策可以明显感觉到这点，而控制投资性需求抑制投机政策在房价问题没有得到很好解决之前不可能出现转变。

信贷收紧是阶段性政策，土地供给从紧将是长期性政策年国家宏观调控从抑制房地产投资过热向既要抑制投资过热又要抑制投机性需求转变，并实行了地根银根双紧政策，但我们必须看到，严格控制土地供应总量和严格控制农用地和新增建设用地数量是项长期性政策。

而金融政策紧与松是阶段性，他将主要依据宏观经济冷热状况进行调整。

所以从这个角度看，伴随经济增长，地价上升房价上升是必然趋势，特别是具有稀缺性土地。

政策与市场力量较量结果将表现为住宅市场强势调整除了部分土地投放过量城市外，从年开始实施宏观调控政策以来，全国大多数城市房地产市场表现为短期回落后强势反弹。

而珠三角北京大连青岛等地恢复几乎没有受到宏观调控影响，房价不但没降，反而快速上涨，引发我们思考是为什么中国房地产业表现如此顽强其主要原因是我国住宅商品化只有短短七年时间，多年积压下来住宅需求远没有得到满足。

处于城市化加速期，大量人口涌向中心城可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。

年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。

从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。

截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。

从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。