（已批）杭州市梅坞会所项目投资立项申报方案（打印版）

西湖风景区内茶座有近百家，西湖街道与产茶区有大小茶馆余家。

杭州茶馆业扮演了强力推动者角色。

梅家坞区域内，茶馆等休闲娱乐消费成为梅家坞居民收入主要来源。

并且旅游和休闲餐饮收入大大超过茶农茶叶收入。

梅家坞区域休闲市场发展现状梅家坞是龙井茶最正宗产区，其知名度高较高梅家坞区域客流聚集，人气旺梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟车量增多，停车位紧张在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费人群大都是有车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。

产品结构单，市场细分不足目前梅家坞区域休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量旅馆。

两种业态分布凸显区域休闲市场结构单。

整体趋于同质化从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中低档为主，总体趋于同质化。

休闲市场服务质量和卫生有待提高梅家坞休闲市场由于档次中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员减少，质量降低，卫生质量难以保证。

据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。

当然，由于式民居改造，中低档消费有此缺点也就不足为奇。

三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。

梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高休闲场所基本没，扬长避短，最合理使用每寸土地。

本项目同时还有平方米地下建筑面积，具有不规则性。

建议本项目人车分流。

会所，休闲成份比较多，如果消费者在散步时车来车往，则会对消费者产生定影响。

因此，建议车行道和人行道分开。

建议本项目车行道和停车场置于地下，整个会所地面道路为人行道，从而更好使本项目与优雅自然环境相融合，让消费者更多感受山色美景。

六项目分析项目优势分析市场消费优势梅家坞目前形成特色旅游休闲地，消费力巨大。

规模优势本项目位于梅家坞腹地，建成后，将聚集更多人气，与梅家坞众茶楼等休闲场所形成规模效应。

环境优势本项目三面环山，四季翠绿，远离城市而僻静优雅。

政策优势杭州市政府规划中，梅家坞规划为杭州茶乡旅游区，发展特色旅游为主梅家坞村委强有力创新和执行能力则使梅家坞区域发展更快更科学。

周边产业配套优势本项目所在地周配套有银行餐饮日用楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简目录前言地块概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二区域环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四建筑设计要求„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目规划要求„„„„„„„„„„„„„„„„„六项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„七案名„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„综述„„„„„„„„„农茶叶收入。

梅家坞区域休闲市场发展现状梅家坞是龙井茶最正宗产区，其知名度高较高梅家坞区域客流聚集，人气旺梅家坞休闲市场初步形成，并且日趋成熟车量增多，停车位紧张在梅灵路梅家坞地段，来休闲消费人群大都是有车族，道路两旁边上总是停车排成长龙。

产品结构单，市场细分不足目前梅家坞区域休闲市场主要以茶楼为主，另外有少量旅馆。

两种业态分布凸显区域休闲市场结构单。

整体趋于同质化从整个梅家坞休闲市场来看，档次以中低档为主，总体趋于同质化。

休闲市场服务质量和卫生有待提高梅家坞休闲市场由于档次中低档为主，为了减少不必要开支，服务人员减少，质量降低，卫生质量难以保证。

据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简单粗糙，精品化设计较少。

当然，由于式民居改造，中低档消费有此缺点也就不足为奇。

三项目定位目标市场定位本项目定位为梅家坞高档豪华会所。

梅家坞区域内休闲茶楼众多，普遍档次较低，而档次较高休闲场所基本没前言地块概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二区域环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四建于本案名则给人以禅感受，在静逸中给人以温馨美享受综述项目交通环境便利，周边人流量高，消费力旺盛项目所处区域休闲设施档次中低档，高档次豪华休闲设施缺少根据地块特征和周边环境，建造休闲会所具有定合理性在定位方面，打造梅家坞豪华高档休闲会所本项目运营具有定风险性，经营管理是成败关键结论本项目优势不少，但需经过艰辛努力方能获取成功。

不必要开支，服务人员减少，质量降低，卫生质量难以保证。

据每日商报调查，在梅家坞调查家客容量在人以上茶楼，厨房面积在平方米以上只有四家在对其他家茶楼调查中发现，玻璃杯和次性杯子并用有家，占有家茶楼厨房就将冷菜直接暴露在外，占每家茶楼经营者均宣称自己工作人员有健康证，但是因为种种客观原因无法出示。

这种卫生条件无法满足高档消费人群消费需求，而高档次人群消费水平则是普通人好多倍，因此抓住高档消费群体将会取得更好收益。

农居改造房凸显先天不足，粗糙凌乱农居改造后，梅家坞休闲市场整体水平较之以前有很大改观，风格多以明清时代江南民居为主，但由于是旧房改造，先天不足，有些凌乱粗糙。

远看梅灵路两边沿街梅家坞茶楼等休闲场所，典型明清仿古风格，这是民居改造成果，但是距离道路较远仍有许多民居没有改造，仍是现代小农居，明清式农居与现代农居林立于起，显得凌乱。

从内部设计来看，基本装饰以农家风格为主，设计简目录前言地块概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二区域环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四建筑设计要求„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目规划要求„„„„„„„„„„„„„„„„„六项目分析„„„„„„„„„„„„„„„„„七案名„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„综述„„„„„„„„„地位人士有时候时间紧张，在休闲时候带有定商务目，他们所选择休闲场所既要能提供配套服务又要比较幽静豪华而高档私密性，该类人不喜欢自己事情为别人所知道休闲多样化，此类人群在休闲时候不仅仅时喝喝茶而要求有多样性休闲服务服务挑剔，此类人群对服务要求较高，般档次服务他们不屑顾。

因此，要满足这部分人群消费需求，本会所应集休闲娱乐会议餐饮聚会居住等多项功能于体。

产品定位本项目定位为梅家坞标志性休闲设施，同时将会提升梅家坞休闲市场整体档次。

目前，梅家坞茶文化休闲娱乐已经产生群体效应，但是休闲设施档次平民化，建筑布局给人凌乱感觉，缺少标志性休闲娱乐设施。

本项目开发将为梅家坞休闲市场注入新活力，并力争将本项目打造成为梅家坞标志性休闲设施，从而提升梅家坞休闲市场整体档次。

四建筑设计要求目前在国内掀起股返古浪潮，中式会所别墅排屋特别受欢迎。

梅家坞众休闲设施基本为明清时代典型江南民居为主。

如果本项目也采用明清时代江南民居为主设计，则和梅家坞休闲设施趋于同质化如果采取西式设计风格，则与梅家坞整体文化古韵感格格不入。

因此，建议会所建筑风格以中国古式风格为主，同时发挥特色创新个性并柔和西方美学元素，达到中西结合，雅致而品味非凡。

自年十月分梅家坞整治工程开始，梅家坞以粉墙黛瓦为主，处处显露出中国古典庭院风味，而千篇律古典风格虽然体现出定茶文化山村氛围，但是缺少标志性建筑。

而作为标志型建筑则需要有两点基本条件第，与梅家坞整体建筑风格相融合第二，必须与当地特色相符合，同时又能做到创新而别致第三，该项目能够给梅家坞带来品牌效应。

因此，本会所建筑品质应该是流。

五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不，最宽处约于米，而最窄处为米。

地块特殊条件使之在规划时候，必须充分利用地块条融合第二，必须与当地特色相符合，同时又能做到创新而别致第三，该项目能够给梅家坞带来品牌效应。

因此，本会所建筑品质应该是流。

五项目规划要求本项目地块，长米左右，而宽度上则大小不，最宽处约于米，而最窄处为米。

地块特殊条件使之在规划时候，必须充分利用地块条件，扬长避短，最合理使用每寸土地。

本项目同时还有平方米地下建筑面积，具有不规则性。

建