（已批）松江新桥别墅项目投资立项申报方案（打印版）

毗邻建设中地铁号线，距地铁号线莘庄中转枢纽不足公里。

距上海火车站虹桥机场外滩浦东陆家嘴等中心区域均在公里范围内，分钟车程可达。

与上海影视拍摄基地佘山国家旅游度假区松江大学城处于同区域内，具有良好自然环境和文化氛围。

项目分析优势及机会该项目地处上海最具发展潜力地段之，紧临日臻成熟莘闵别墅区，该地段现将成为上海最佳居住区域之。

近几年，上海稳步发展经济，加快市政建设步伐，使得该区域房地产具有定升值空间。

该区域其它别墅大规模成功开发，为该项目房价定位提供了市场认可性。

该项目所在松江区拥有国家级出口加工区旅游度假区科技园区，是上海市十五发展计划唯建设示范新城，对项目有促进作用。

场地已经达到三通平标准，获得土地后可直接开工建设，可节约建设周期，避免市场风险。

劣势及威胁年月日和年月日央行在不到半年时间里，两次上调个人房贷利率，力图平抑房价打压房地产市场，从中央宏观调控过程中，有可能再出台影响房地产投资其他政策年月，上海出台关于预售商品房转让问题决定，明确规定自同年月日起，预购人购买预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让预告登记。

年月日，上海市政府紧急出台上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产持续健康发展若干意见，分别从信贷税收信息建设市场监管等方面限制投机性购房行为。

两天后，上海市政府再次发出上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定通知，规定上海市个人购买普通住房，居住不满年出售，要按销售价与原价差额征收营业税，并征收城建税教育费附加和河道整治费。

上海房地产市场深受外地资金影响，各银行致提高外地人购房首付比例，影响投资者热情。

规划设计条件确定容积率为，般只能建设联排或者叠拼别墅，与独幢别墅相比，容积率过高，影响别墅景观。

第二章投资环境研究上海地处长江三角洲前缘，东濒东海北接长江南临杭州湾西邻江浙两省。

地理位置十分优越。

全市面积平方公里，人口多万，是我国经济金融贸易中心，也是世界著名大都市。

上海属亚热带季风气候，四季分明，温和湿润。

境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住城市之。

上海是中国对外交流个重要窗口。

这里每年举行各类国际会议，其中有政治经济商业文化艺术领域国际交流和展览等此外，上海已有多家外商投资企业和近家港澳台和外国企业驻沪办事处。

上世纪年代以来，上海作为我国最大综合性工业基地和商业最发达城市，以以建成长江三角洲经济区龙头城市和太平洋西岸国际经济金融贸易中心为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。

年，上海经济保持了平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。

固定资产投资额突破亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额增长加快，增长。

外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。

城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。

国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。

全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港地位。

上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。

年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。

其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧制约，增幅将有所回落。

第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。

根据销售面积连续年大于竣工面积情况，上海商品住宅供不应求始于年，连续四年求大于供。

批准预售面积下半年大于登记预售面积。

年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。

但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。

市场活跃户型别墅成为该区域热点产品，但平方米独栋小户型别墅仍有需求热度。

随着项目区域融入上海早已成熟莘闵别墅群，周边公建不断完善该区域楼市向高品质生活型住宅板块逐渐转变，低容积率高性价比叠拼或联排别墅和独栋小户型别墅将成为该区域楼市主打产品。

平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。

固定资产投资额突破亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额增长加快，增长。

外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。

城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。

国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。

全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港地位。

上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。

年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。

其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧制约，增幅将有所回落。

第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。

根据销售面积目录第章总论第二章投资环境研究第三章市场研究第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目第五章规划方案和设计条件第六章建设方式和进度安排第七章投资估算和资金筹措第八章项目评估基础数据预测和选定第九章项目经济效益评价第十章风险分析第十章研究结论和建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目背景景房地产业已成为上海经济第三大支柱产业，其对上海贡献度由年上升为年。

这是上海市政府自年将房地产作为拉动内需主要措施，运用财政补贴吸引多方资金营造国际大都市精心培育结果。

近年来，上海出台房地产相关主要政策如下年降低购房契税，个人承担年月恢复为。

年起实行售后公房上市交易后，至今连续年不调整公房出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构。

延长银行购房贷款年限至年，加大购房资金注入市场。

年实行内外销商品住房并轨，吸引国外资金购房年前以政府担保开发商利润形式，吸引开发商资金投入房地产。

营造国际大都市概念年月中国入世后，上海市政府加大营造国际大都市概念力度，由原来三大中心增加国际航运中心，变为四个中心年宏观经济调控下，上海楼市健康发展。

在同年召开两会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快趋势，使广大普通市民能够改善住房得到实惠上海市政府原来确定三大措施上网售房期房限转和降低普通房预售标准只实行了前两项，对房价影响最大第三项没有推出。

同时对香港政府控制房价上涨最立竿见影有效措施降低银行按揭比例也未考虑。

年政府对上海房地产明确分类调控，在今年上海市两会上，市政府提出以居住为主以市民消费为主以普通商品房为主作为今年房地产市场调控方向，透过会议精神，我们认为影响年上海房地产市场主要因素有宏观方面年内汇率是否调整如何调整，涉及到外资对上海楼市投入。

年内利率是否会大幅调整或连续加息，年通货膨胀率为，大幅加息预示通货膨胀加剧，房地产投资市场会更看征收房产税政策虽无确切消息，但会给房地产投资者带来心理恐慌，阻碍投资步伐。

供求关系年房地产产品供应主要取决于年前后土地供应。

年上海共出让住宅用地万平方米，年上海共出让住宅用地万平方米，比年减少万平方米，降幅为，在具体区域中，松江宝山金山分别排在前三位，三区两年相加约万平方米。

另外上海还有万平方米历史问题遗留土地，估计多数为居住用地，主要分布在市中心区。

这些土地去留和开发时间将对年内房地产市场产生定影响。

同时，上海市政府将在年供应万平方米配套商品房基础上，已经达到三通平标准，获得土地后可直接开工建设，可节约建设周期，避免市场风险。

劣势及威胁年月日和年月日央行在不到半年时间里，两次上调个人房贷利率，力图平抑房价打压房地产市场，从中央宏观调控过程中，有可能再出台影响房地产投资其他政策年月，上海出台关于预售商品房转让问题决定，明确规定自同年月日起，预购人购买预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让预告登记。

年月日，上海市政府紧急出台上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产持续健康发展若干意见，分别从信贷税收信息建设市场监管等方面限制投机性购房行为。

两天后，上海市政府再次发出上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定通知，规定上海市个人购买普通住房，居住不满年出售，要按销售价与原价差额征收营业税，并征收城建税教育费附加和河道整治费。

上海房地产市场深受外地资金影响，各银行致提高外地人购房首付比例，影响投资者热情。

规划设计条件确定容积率为，般只能建设联排或者叠拼别墅，与独幢别墅相比，容积率过高，影响别墅景观。

第二章投资环境研究上海地处长江三角洲前缘，东濒东海北接长江南临杭州湾西邻江浙两省。

地理位置十分优越。

全市面积平方公里，人口多万，是我国经济金融贸易中心，也是世界著名大都市。

上海属亚热带季风气候，四季分明，温和湿润。

境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住城市之。

上海是中国对外交流个重要窗口。

这里每年举行各类国际会议，其中有政治经济商业文化艺术领域国际交流和展览等此外，上海已有多家外商投资企业和近家港澳台和外国企业驻沪办事处。

上世纪年代以来，上海作为我国最大综合性工业基地和商业最发达城市，以以建成长江三角洲经济区龙头城市和太平洋西岸国际经济金融贸易中心为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。

年，上海经济保持了平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。

固定资产投资额突破亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额增长加快，增长。

外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。

城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。

国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。

全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长