（已批）板桥镇新社区商住项目投资立项申报方案（打印版）

云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。

项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。

第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。

对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。

整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较低，开发水准不高。

房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。

可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。

通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。

市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。

商业地产在当地消费者认同度高。

销售与后期运营脱节，后期回报低。

商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。

商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。

第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。

本项目定位住宅为主商铺为辅。

目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。

公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。

外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。

预计占目总论项目概况项目名称板桥镇新社区商住项目建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内建设单位项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司按算。

利率建设投资借款年利率按算。

税费率本报告采用各种税费率如下营业税城镇维修建设费教育附加费企业所得税销售收入楼盘名称及规模住宅商铺车位个平均售价住宅元商铺元车位元个销售收入销售收入为万元财务盈利能力分析利润该项目应纳所得税税率为，可实现利润万元，所得税万元，所得税后利润万元，投资利润率，投资利税率。

详见表财务现金流量分析详见表所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年项目偿债能力分析资金来源与分析详见表。

资产负债分析详见表。

资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。

借款偿债分析详见表。

还款资金来源项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。

借款偿还期年。

不确定性分析各种不确定性因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等变化会影响投资方案经济效果。

本项目不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化承受能力，对项目最终决策提供参考依据。

盈亏平衡分析以销售率表示盈亏平衡点开发成本销售收入销售税金及附加该建设部房地产开发项目经济评价方法。

可行性研究报告研究范围根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能节水环保安全卫生及消防投资进度项目组织及管理招投标投资估算与资金筹措，项目经济效益评价社会评价等。

研究结论及建议本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。

板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。

分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。

经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。

项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。

总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。

建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需求，是项目成功关键。

主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表。

表项目主要经济技术指标表序号项目单位指标备注总占地面积总建筑面积住宅商铺车位个公共配套设施供电工程供排水工程道路及场地工程绿化工程建筑占地面积建筑密度建筑容积率住宅总户数户居住人口人总投资万元开发成本万元销售收入万元利润总额万元借款偿还期年内部收益率所得税前内部收益率所得税后财务净现值万元所得税前财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税低，开发水准不高。

房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册房地产开发公司，开发企业品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定条件，通过该项目实施。

可扩大在板桥镇影响力，树立良好品牌形象。

通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。

市场研究分析市场处于起步阶段，对专业地产运作有良好空间。

商业地产在当地消费者认同度高。

销售与后期运营脱节，后期回报低。

商业形式较为单，联排式商业层商业价值较高，然而二三层商业价值和价格难以实现。

商业铺面划分不灵活，缺乏铺面组合性。

第五章项目定位产品定位先对品牌产品所生存市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力利益点，然后进行加工包装。

本项目定位住宅为主商铺为辅。

目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点必经之地，旅游者罗平县以外户籍人士预计占目标客户。

公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体居住要求，预计占目标客户。

外来客商板桥黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多外地客商，这批人有很强购买力，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。

预计占目总论项目概况项目名称板桥镇新社区商住项目建设地点项目用地位于罗平县板桥镇乐岩新社区内建设单位项目开发商深圳市广森投资集团有限公司罗平分公司善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。

定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。

价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。

定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位差。

定价方式突出项，所得税万元营业税万元城镇维护建设税万元教育附加税万元，所得税后利润万元，项目所得税前财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。

财务分析结果表明，项目经济效益较好。

可行性研究报告编制依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城市规划法罗平县国民经济和社会发展第十二个五年规划钢要板桥镇总体规划深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供现状图和规划图深证市广森投资集团有限公司罗平分公司提供其他工程基础资料国家发改委建设项目经济评价方法和参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法。

可行性研究报告研究范围根据规划方案，本研究工作范围主要是市场分析及营销战略，项目定位，建设规模及功能，建筑及公用工程建设方案，节能节水环保安全卫生及消防投资进度项目组织及管理招投标投资估算与资金筹措，项目经济效益评价社会评价等。

研究结论及建议本项目属于商业开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，建设资金已大部分就位，现场建设条件具备。

板桥镇乐岩新区商住项目可行性研究，可实现利润总额万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后财务内部收益大于基准收益率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利润率。

分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。

经测算，项目按设定售价，当销售率达时，项目可保本。

项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力较强。

总之，项目具有较好市场环境及定自身发展条件，经测算各项目经济指标较好。

建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场需求好变化，并采取有效营销手段，充分发挥项目优势，因势利导引导消费需求，是项目成功关键。

主要经济技术指标项目主要经济技术指标见表。

表项目主要经济技术指标表序号项目单位指标备注总占地面积总建筑面积住宅商铺车位个公共配套设施供电工程供排水工程道路及场地工程绿化工程建筑占地面积建筑密度建筑容积率住宅总户数户居住人口人总投资万元开发成本万元销售收入万元利润总额万元借款偿还期年内部收益率所得税前内部收益率所得税后财务净现值万元所得税前财务净现值万元所得税后投资回收期年所得税，而且都愿意在环境较好地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位象征。

预计占目标客户。

投资客户追求物业升值，对项目升值潜力有很深研究，板桥发展前景较好，这为投资者提供了个很好平台。

预计占目标客户。

部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力居民都会选择改善现在居住环境。

预计占目标客户。

项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性城镇名片，项目产品营销分营销推广和定