（已批）枫情水岸一期项目投资立项申报方案（打印版）

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。

在去年石嘴山市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向环境优美舒适方向转变，塞上水乡高档住宅成功开发，就是个最好例子。

商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有中高档小区市场潜力。

石嘴山市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大。

商业消费潜力。

由于近几年国家对西部扶持，石嘴山市经济飞速发展，提高了石嘴山市在国际国内知名度，为石嘴山市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像塞上水乡湖畔家园这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。

项目区位市场潜力。

枫情水岸背靠星海湖，环境得天独厚，是开发中高档住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。

花园式住宅亮点建筑物外形讲究大气开放人文特征。

由于建筑风格总论项目建设背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

利能力分析项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元公益金万元公积金万，还有万元可分配利润。

项目缴纳营业税金为万元，城市维护建设税万元，教育费附加为万元。

详见附表附表。

项目全投资内部收益率所得税前为，净现值为万元，投资回收期为年。

详见附表。

商品房投资利润率商品房资本金净利润率清偿能力分析本项目所需大部分资金由开发商自筹，向银行借款较少，因此还款容易。

根据偿还计划，三年内还完，具体见附表敏感性分析将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目效益最为敏感。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降至和，房价格和预售款回笼进度对收益影响比较敏感。

由此可得项目收益有定风险，应该控制好项目销售成本和销售价格。

详见附表及附图。

主要经济指标本项目主要经济指标见表。

表主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模总建筑面积商品房销售其中小高层平方米套高层别墅套套套Ⅱ经济数据总投资资金筹措其中资本金银行贷款销售收人营业税金及附加成立多年来，始终坚持聚流人才，走科技之路，创精品工程，树正丰形象经营宗旨，坚持质量第信誉至上服务流质量方针，塑造同心协力，共享成功企业文化内涵，始终坚持品牌战略，走以质取胜道路，使企业步入了快速健康稳定发展轨道。

工程概况首期项目实际占地面积平方米含公共建筑及景观湖用地，总建筑面积平方米，其中小高层橦面积平方米高层橦面积平方米别墅橦面积平方米地下车库个容积率。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。

资金来源本项目建设资金由房地产开发公司自筹部分，向银行借款部分，通过预售房款解决现金流紧张问题。

根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

投资利润率，利税率。

财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已在办理，建设资金筹措完毕，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和石嘴山大武口区已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对石嘴山市大武口区住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用石嘴山市大武口区黄河大道北侧用地，经济效益较好。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大高层住宅，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。

在去年石嘴山市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向环境优美舒适方向转变，塞上水乡高档住宅成功开发，就是个最好例子。

商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有中高档小区市场潜力。

石嘴山市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大。

商业消费潜力。

由于近几年国家对西部扶持，石嘴山市经济飞速发展，提高了石嘴山市在国际国内知名度，为石嘴山市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像塞上水乡湖畔家园这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。

项目区位市场潜力。

枫情水岸背靠星海湖，环境得天独厚，是开发中高档住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。

花园式住宅亮点建筑物外形讲究大气开放人文特征。

由于建筑风格总论项目建设背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济尤其住宅经济是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

住宅应是最好住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

住宅开发向规模化发展前几年，石嘴山市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。

目前石嘴山市已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不后对外拓展和项目开发管理积累经验，还有利于扩大公司知名度，树立公司在地产领域品牌。

从项目本身来看，项目占地面积较大，成本低，具有规模开发优势，能够为公司贡献可观收益。

项目概况项目名称枫情水岸项目建设地点永康南路西建设单位房地产开发公司公司性质有限责任公司经营范围房地产开发建筑工程施工市政建设物业管理公司类别专营企业核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，资质等级地产开发二级房屋建筑施工总承包二级。

市政建设施工二级公路工程施工三级物业管理三级资质。

企业概况公司注册资本万元，总资产亿元，成立年来，累积上缴税金达万元，为石嘴山市城市建设做出了突出贡献，取得了良好经济效益和社会效益。

公司成立多年来，始终坚持聚流人才，走科技之路，创精品工程，树正丰形象经营宗旨，坚持质量第信誉至上服务流质量方针，塑造同心协力，共享成功企业文化内涵，始终坚持品牌战略，走以质取胜道路，使企业步入了快速健康稳定发展轨道。

工程概况首期项目实际占地面积平方米含公共建筑及景观湖用地，总建筑面积平方米，其中小高层橦面积平方米高层橦面积平方米别墅橦面积平方米地下车库个容积率。

经估算，工程总投资万元，每平方米造价元。

资金来源本项目建设资金由房地产开发公司自筹部分，向银行借款部分，通过预售房款解决现金流紧张问题。

根据收益计算，所得税前项目财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。

投资利润率，利税率。

财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。

研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已在办理，建设资金筹措完毕，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和石嘴山大武口区已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对石嘴山市大武口区住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地利用石嘴山市大武口区黄河大道北侧用地，经济效益较好。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大高层住宅，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并档住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。

花园式住宅亮点建筑物外形讲究大气开放人文特征。

由于建筑风格变化多以线条为中心，因此，建筑物外形形式美要讲究线条色彩材料质感，建筑物外形要和周边地理环境相协调。

枫情水岸以凝重浑厚色彩，或以现代简洁风格，或以挺拔大气建筑，建筑空间环境营造独具匠心。

城市高层建筑是现代建筑物表现形式之，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住需求，而且还必须借助于良好建筑空间环境营造，以减少和克服人们各种负面心态。

枫情水岸突出了高层住宅小区低