（已批）某收购地产项目投资立项申报方案（打印版）

西区与过境公路相接，利用便利交通网络和周边逐步形成规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。

沿街进深米内建设大型市场和办公酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅开发。

该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域房地产开发和以北站区仓储运输业中心定位，使该项目发展仓储物流潜力更加不可估量。

地窝堡项目该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。

但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌体化和郊区卫星城市建设战略实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。

该地块十分平整，与迎宾路约公里距离，东与地调处家属院石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有水渠穿过。

根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输建筑和物流配载等项目转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目长期可持续运做。

项目主要经济技术指标平顶山项目占地面积平米已开发面积现有建筑基地面积平米，建筑面积约平米学校占地面积平米可开发土地面积平米。

其中拆迁平房可开发土地面积平米，与锦福苑相连项目供应科仓库可开发土地面积平米经估算，本项目工程主要经济技术指标如下容积率控制在以内，建议规划两幢小高层，提高容积率绿化率建筑面积按容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积，即平米底商建筑面积占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米考虑到该片区社区规模在万平米以上，缺乏社区商业配套，建议建设会所增加商业开发面积，提升项目价值。

平顶山项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额集资方式建设。

实际可销售面积平米。

九家湾项目考虑到该项目立地条件，提出两种开发建议，并根据两种开发方案，制定出不同项目规划经济技术指标。

方案商住开发建议方案占地面积平米经估算，本项目工程主要经济技术指标如下容积率考虑到三层以下商业开发，容积率控制在以内建筑面积按容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积，即平米市场建筑面积占总建筑面积，即平米商务建筑面积办公酒店等占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米九家湾商住项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额前言项目概况项目背景区位和现状市政配套设施情况主要经济技术指标预测项目建设内容和规模项目主要经济技术指标房地产投资环境和市场分析市场回顾城市功能布局对开发的影响房地产发展趋势预测房地产市场需求分析项目规划建设和进度安排规划建议和说明建设方式和进度安排项目投资和财务分析成本分析收益分析风险分析物业服务和人员安置投资收益汇总表附件项目可行性研究报告及整体开发建议前言集团收购项目后，我司和集团项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。

本着认真务实的原则，双方出台，包括取消福利分房降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业获得蓬勃发展，乌鲁木齐格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期收益，应该对本项目成本进行有效控制。

九家湾项目商业含商务项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前万。

其中可以安置收购企业职工人，实现税前利润万元。

房地产开发从年至年，预计可以为企业创造税前毛利其中包括万元税前利润和万元土地资产，成为企业未来核心产业和主要利润来源。

其中平顶山项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润。

九家湾项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润商业含商务开发成本万元，可实现万元税前利润住宅开发成本万元，可实现万元税前利润。

地窝堡项目开发总成本是万元，可以实现万元税前利润。

通过综合分析，我们认为平顶山项目具有良好盈利能力，并具有较强抗风险能力九家湾商业项目具有比较高盈利能力，但抗风险能力般住宅项目盈利和抗风险能力都般地窝堡项目从长远考虑具有良好盈利能力和定抗风险能力。

根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发九家湾项目应做更进步调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次论证地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划循序开发。

通过以上系列资源整和和产业布局，不但盘活企业资产安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。

项目概况项目背景新疆第汽车运输公司是以货物运输公路工程施工仓储物流集散服务为主营业务国有运输二级资质企业。

下属生产经营单位有运输分公司工程公司和运输配载物流中心子女学校驾训学校汽车修理厂物资供销公司劳动服务公司物业管理公司医疗诊所等。

公司现有在职职工人，其中在岗职工人下岗职工在再就业中心人协保内退人员人离退休职工人。

截止年底，公司总资产万元流动资产万元，固定资产万元，土地资产万元负债总额万元，其中欠付职工各项费用万元，职工集资建房办证所需款项万元。

项目现有土地万平米，其中生产用地万平米万平米已开发，剩余为生活用地，主要分布在平顶山九家湾地窝堡，另有个亩农场。

项目按公司破产法规定程序向乌鲁木齐市中级托周边单位居民，借助乌昌体化和郊区卫星城市建设战略实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。

该地块十分平整，与迎宾路约公里距离，东与地调处家属院石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有水渠穿过。

根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输建筑和物流配载等项目转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目长期可持续运做。

项目主要经济技术指标平顶山项目占地面积平米已开发面积现有建筑基地面积平米，建筑面积约平米学校占地面积平米可开发土地面积平米。

其中拆迁平房可开发土地面积平米，与锦福苑相连项目供应科仓库可开发土地面积平米经估算，本项目工程主要经济技术指标如下容积率控制在以内，建议规划两幢小高层，提高容积率绿化率建筑面积按容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积，即平米底商建筑面积占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米考虑到该片区社区规模在万平米以上，缺乏社区商业配套，建议建设会所增加商业开发面积，提升项目价值。

平顶山项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额集资方式建设。

实际可销售面积平米。

九家湾项目考虑到该项目立地条件，提出两种开发建议，并根据两种开发方案，制定出不同项目规划经济技术指标。

方案商住开发建议方案占地面积平米经估算，本项目工程主要经济技术指标如下容积率考虑到三层以下商业开发，容积率控制在以内建筑面积按容积率计算，总建筑面积为平米住宅建筑面积占总建筑面积，即平米市场建筑面积占总建筑面积，即平米商务建筑面积办公酒店等占总建筑面积，即平米公共建筑面积占总建筑面积，即平米九家湾商住项目总建筑面积为平米，其中需拿出平米住宅作为职工安置住房按户，每户平米计算，职工安置住房采用全额前言项目概况项目背景区位和现状市政配套设施情况主要经济技术指标预测项目建设内容和规模项目主要经济技术指标房地产投资环境和市场分析市场回顾城市功能布局对开发的影响房地产发展趋势预测房地产市场需求分析项目规划建设和进度安排规划建议和说明建设方式和进度安排项目投资和财务分析成本分析收益分析风险分析物业服务和人员安置投资收益汇总表附件项目可行性研究报告及整体开发建议前言集团收购项目后，我司和集团项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。

本着认真务实的原则，双方木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年稳步上升，到年，个人购房已经达到住宅消费以上，以个人购房为主体市场结构已经形成并完善，到年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近万平方米，共建成住宅类用房万余套，居民住房平均面积由年代初期人均不足平方米扩大到现在近平方米。

截止年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房万平方米，合计万套，占可售公房，加上部分未出售但仍享有使用权公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了左右，在全国居中上水平。

阶段性发展回顾从乌鲁木齐房地产市场发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。

年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展萌芽期，该阶段最产开发为核心，整和收购企业土地资源，通过有计划循序渐进开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后资源盘活和价值提升。

以资源整和为目标，通过对收购企业资产分析，对可产生利润行业进行新资源配置，对没有价值资产变现处理。

重点发展公路运输公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。

以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物