总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。存在预期利益难以兑现可能。资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。存在较强市场竞争压力，项目竞争优势和竞争力还需要多方面培育。项目实施建议对本项目实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。集中力量抓紧完成项目规划和立项报批工作，落实项目开工建设各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。临环湖公路期三期项目绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。项目开发各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上业务能力。重视项目广告宣传工作，保证足够广告投放量，在广告文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目定位运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖市场环境之中。同样地，项目开发经营风险，也埋藏在项目依赖市场环境不确定因素集合之中。项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要基础性产业，它是各行各业必须生产资料，又是广大城市居民必要生活条件，所以它波动将对国计民生产生重大影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房土地供应。凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地土地供应。严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招总论项目背景项目名贷款，包括管控开发贷款和个人住房贷款风险手段和方法，提供和介乡维护建设税按营业税税额计算教育费附加按营业税税额计算。成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间销售成本，包括管理费，广告宣传代理费等各项杂费。三项费用计算基数均为当期销售收入。有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。三项目利润估算与财务评价表项目利润估算详见利润和利润分配表。本项目财务评价所编制财务评价报表主要有现金流量表全部投资现金流量表资本金利润和利润分配表等。四盈利能力分析财务内部收益率全部投资内部收益率项目财务内部收益率为。详见现金流量表全部投资。资本金内部收益率项目资本金收益率为详见现金流量表资本金。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。投资回收期静态投资回收期为年。所得税后静态投资回收期为年。动态投资回收期为年。所得税后动态投资回收期为年。投资利润率本项目投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主要技术经济指标汇总表。五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可项目投入总资金及分年投入计划九项目融资方案项目融资主体二项目资金来源项目资本金筹措项目债务资金筹措三融资方案分析资本金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析十项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务价格利率项目计算期选取财务基准收益率设定二营业收入与成本费用估算销售收入估算成本费用估算三项目利润估算与财务评价表四盈利能力分析财务内部收益率财务净现值投资回收期投资利润率五不确定性分析六财务评价结论十项目风险分析风险因素识别和评估风险等级划分风险因素识别和评估二风险防范对策风险回避风险控制风险转移风险自担十二研究结论与建议结论二建议附表总论项目背景项目名称项目暂定名称。需要根据市场策划拟定合适项目名称。项目承办单位概况开发商武汉房地产开发有限公司武汉房地产开发有限公司，是浙江实业集团有限公司全质子公司。浙江实业集团有限公司于年月批准成立，注册资本金人民币亿元，其业务涉及房地产开发公路桥梁建设酒店娱乐商业贸易纺织品生产及销售广告策划等多个领域，是浙江省大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发龙头企业。武汉房地产开发有限公司成立于年，注册资本金人民币万元，是实业在武汉专业从事房地产开发企业。项目提出理由与目项目提出主要基于项目地块极佳地理位置良好开发前景成熟开发条件以及公司自身发展需要。仁者乐山，智者乐水，古往今来，历代居民就有倚水筑屋，临水而居喜好和传统，并且，千百年来，历久不衰。湖北历有千湖之省美誉，湖泊星罗棋布。武汉作为湖北省省会，更是以其湖泊众多风光优美水系发达而享有百湖之市盛名，水是武汉灵魂也是其魅力之所在，而武汉城郊众多湖泊则是武汉项颈上串联起来颗颗迷人珍珠，湖泊给予我们不项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先市场策略。临环湖公路期三期项目绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。项目开发各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上业务能力。重视项目广告宣传工作，保证足够广告投放量，在广告文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目定位运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖市场环境之中。同样地，项目开发经营风险，也埋藏在项目依赖市场环境不确定因素集合之中。项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要基础性产业，它是各行各业必须生产资料，又是广大城市居民必要生活条件，所以它波动将对国计民生产生重大影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场健康发展从正面促进与保证整个经济稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出让。通知要求，严格控制高档商品房土地供应。凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地土地供应。严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招总论项目背景项目名含第二套住房，商业银行按照中国人民银行公布同期同档次贷款利率执行。年月日和年月日两次提高存款准备金率，从提高到，回笼资金亿元。年月日商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监督管理委员会指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人偿贷能力等。规定所有住房贷款贷款成数不超过，借款人住房贷款月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含。指引在对商业银行提出总体风险控制要求基础上，对土地储备贷款房地产开发贷款个人住房贷款风险管理分别提出了要求，并对银监会相关风险监管措施进行了规定，要求商业银行建产市场运行特点年上半年房地产市场运行特点武汉市房地产业未来发展趋势六项目供需圈区域房地产市场分析片区片区七项目开发经营机会与风险分析项目开发经营优势项目开发经营劣势项目开发经营机会项目开发经营风险三项目建设方案项目规划设计目标二项目规划构思四项目定位项目目标顾客群定位二项目产品定位三项目价格定位五总体开发经营模式独创性模式二差异化模式三充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式四分期滚动开发模式六项目环境影响评价项目实施过程中环境影响及对策工程建设对环境影响建设中环境影响缓解措施二项目完成后环境影响及对策七项目建设指标及实施进度项目建设指标二建设周期三项目实施进度安排四项目实施进度表八项目投资估算与资金安排建设投资估算投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明二项目投入总资金及分年投入计划九项目融资方案项目融资主体二项目资金来源项目资本金筹措项目债务资金筹措三融资方案分析资本金来源可靠性分析融资结构分析融资成本分析十项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务价格利率项目计算期选取财务基准收益率设定二营业收入与成本费用估算销售收入估算成本费用估算三项目利润估算与财务评价表四盈利能力分析财务内部收益率财务净现值投资回收期投资利润率五不确定性分析六财务评价结论十项目风险分析风险因素识别和评估风险等级划分风险因素识别和评估二风险防范对策风险回避风险控制风险转移风险自担十二研究结论与建议结论二建议附表总论项目背景项目名称项目暂定名称。需要根据市场策划拟定合适项目名称。项目承办单位概况开发商武汉房地产开发有限公司武汉房地产开发有限公司，是浙江实业集团有限公司全质子公司。浙江实业集团有限公司于年月批准成立，注册资本金人民币亿元，其业务涉及房地产开发公路桥梁建设酒店娱乐商业贸易纺织品生产及销售广告策划等多个领域，是浙江省大型民营企业集团公司，又是浙江省房地产开发龙头企业。武汉房地产开发有限公司成立于年，注册资本金人民币万元，是实业在武汉专业从事房地产开发企业。项目提出理由与目项目提出主要基于项目地块极佳地理位置良好开发前景成熟开发条件以及公司自身发展需要。仁者乐山，智者