（已批）现代文化商业街及住宅项目投资立项申报方案（打印版）

人均居住面积年达到了平方米，大批破旧住宅和商业网点得到了改造，广大城镇居民居住条件和经营环境得到了明显改善。

据调查，城市居民家庭中居住在单元配套式住房家庭占。

然而由于经济条件住房体制人口增长，以及老城区可利用开发土地有限等多方面因素制约，加之现有住房中还有不少危漏房亟待改造。

住房供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场空间还很大。

根据年房屋普查资料显示，在现有经营商铺中，已被购买占。

随着住房分配货币化，消费信贷扩展和二三级市场有序落实。

商品房将成为居民主要房屋来源。

住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。

在定程度上缓解了单位和个人用房困难。

从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中，况且周围又有规模较大住宅小区，对商业发展是有利，将会给商铺销售带来定商机。

调查资料显示，有近居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺人只占，并且只选择层商铺。

表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民首选。

同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈竞争。

项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。

房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。

西项目的基本情况项目概况历史背景地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方公里，其中区平方公里，平川区公里。

超过了行业基本标准。

财务评价结果显示是可行，但仍然要看到这其中存在有较大风险。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，为减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

资金风险本项目总占地亩，首期亩开发总投资据初步测算约需万元，这不包括为取得后续土地地价款，因此对整个项目开发而言，其所需资金数额较大，按项目开发进度计划贷款计划和销售计划，本项目在开发期第二年上半年资金需要量将达到峰值，旦销售计划未能如期完成，项目将可能面临较为严重资金短缺，从而给开发带来较大资金压力，也可能面临较严重债务危机。

因此，在项目开发全过程中加强营销，确保销售率是非常重要。

销售率风险从项目盈亏平衡分析中看出，在目前设定售价下，本项目销售率盈亏平衡点高达，这意味着项目要达销售率才能收回投资。

当然，这方面与项目首期开发中投入基础设施建设费用较大有关，同时也与我们在定价中偏于保守有关。

但市委市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。

四周有宾馆酒店大学中学和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州公里。

两地车程仅有分钟。

用地规摸与地块现状用地规模首期用平方米合约亩，可建筑面积万平方米整个地块约亩，可建面积待定。

地块现状地块目前主要为荒地及部分耕地。

区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近米。

项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多底矮土胚房，在地块视线范围内，均可看见大小不等土山和沟壑。

主要分布在地块中西部，东部地势较平坦。

主办单位名称法定地址经营范围主办单位名称房地产开发有限公司经济类型有限责任法定地址南二区六号经营范围房地产开发销售。

项目内容项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商铺平方米，住宅平方米。

地下层，地上层为商务办公餐饮健身娱乐等用房。

住宅有层和层两种模型，共有种户型。

属中高档住宅。

该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政企事业单位个人个体工商户及周遍单位和个人。

目前该项目已进入设计阶段。

为销售商铺和住宅，房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。

项目工程建设建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。

项目地理环境优越。

该工程周围已建成多座作为城市标志性高层建筑如市政府综合楼联通大厦人民广场等，它们已构成了现代化城市新面貌，是黄金地带。

是未来供需矛盾仍十分突出。

从市场调查资料可以看出，目前商品房在居民住宅中所占比例仍然很小，大部分为单位分配福利房和租用房，住宅消费潜力和市场空间还很大。

根据年房屋普查资料显示，在现有经营商铺中，已被购买占。

随着住房分配货币化，消费信贷扩展和二三级市场有序落实。

商品房将成为居民主要房屋来源。

住宅和商铺市场需求情况分析自建国以来，城镇商品房累计投资亿元，建成住宅万平方米，商业营业用房万平方米。

在定程度上缓解了单位和个人用房困难。

从西区看西区规划总人口数约为万人，总户数万户左右，住宅建筑面积万平方米，本项目只占到之中，况且周围又有规模较大住宅小区，对商业发展是有利，将会给商铺销售带来定商机。

调查资料显示，有近居民都选择了在西区购买住房，而购买商铺人只占，并且只选择层商铺。

表明近两年内，西区商铺作为经商和投资置业还不是居民首选。

同时也要看到，目前房地产开发再升温，而且将出现激烈竞争。

项目开发宏观环境评价综上所述，本项目开发面临宏观环境具有如下特点是目前省经济发展较为迅速地区之，经济综合实力位居全省中上水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。

房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。

西项目的基本情况项目概况历史背景地处黄土高原，位于黄河上游中部干旱地区，全区四周环山，境内丘陵起伏，沟壑纵横，形成个山间盆地，盆地地势较为平坦现辖靖远三县，平川两区，总面积万平方公里，其中区平方公里，平川区公里。

分布。

项目所在地区域环境分析区域定义本项目位于西部经济开发区，经六路直接与兰白高速公路相连，这在距离和时间上把建成兰州后花园成为可能。

鉴于区域交通特点及已经逐步形成西区房地产开发板块，现对本区域内有关规划及房地产供应状况作分析如下。

现状与规划现状所研究区域已经成长为新中心商务区，新城市中轴线穿越其中，是省年批准设立首批省级开发区之，经过十多年逐步发展，已经形成高科技产业基地，工业园区自由贸易区建筑城文化教育城张家岭公园，市民广场旅游度假村等若优美功能完善综合性城市。

历经四十余年建设，已经具有较雄厚工业基础，区初步具备中等城市些功能。

西部大开发，给发展带来了新生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策实施，不断地完善对外开放政策，积极改善投资环境，实施打开城门破除封闭广纳四海朋友方略，同时积极进行西城区建设，城市建设和经济发展等都将面临着广阔发展前景。

本项目就是在这样历史背景下提出来。

项目位置现代文化商业街及住宅项目地处区经济开发区西区，位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和政治经济和文化中心。

项目与市博物馆图书馆科技馆和人民广场隔街相望。

东临经七路，南俯纬四路，西攘经六路，北接纬五路。

经六路以西是西部大市场，南面是市委市政府统办大楼，北靠红鹭铝业公司和农场住宅区，经七路以东是张家岭公园。

四周有宾馆酒店大学中学和市疾病预防控制中心，项目西侧经六路与白兰高速公路相连接，距省会兰州公里。

两地车程仅有分钟。

用地规摸与地块现状用地规模首期用平方米合约亩，可建筑面积万平方米整个地块约亩，可建面积待定。

地块现状地块目前主要为荒地及部分耕地。

区域内地形凹凸不平，西高东底，相对落差近米。

项目用地内及周边遗留有体育学校和为数不多底矮土胚房，在地块视线范围内，均可看见大小不等土山和沟壑。

主要分布在地块中西部，东部地势较平坦。

主办单位名称法定地址经营范围主办单位名称房地产开发有限公司经济类型有限责任法定地址南二区六号经营范围房地产开发销售。

项目内容项目总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，其中商铺平方米，住宅平方米。

地下层，地上层为商务办公餐饮健身娱乐等用房。

住宅有层和层两种模型，共有种户型。

属中高档住宅。

该项目采取预售与现房出售，销售对象主要为行政企事业单位个人个体工商户及周遍单位和个人。

目前该项目已进入设计阶段。

为销售商铺和住宅，房地产公司已成立销售部，培训了销售人员，确定了销售策略和计划。

项目工程建设建筑外形根据城市规划部门要求，结合该区环境特点，外形规整，气派典雅。

项目地理环境优越。

该工程周围已建成多座作为城市标志性高层建筑如市政府综合楼联通大厦人民广场等，它们已构成了现代化城市新面貌，是黄金地带。

是未来水平，基础设施及交通环境日益改善国民经济发展后劲足居民收入排名全省第三位，生活水平不断提高，为当地房地产业发展奠定了有力基础。

房地产市场近四年来逐步发展壮大，从总体上呈现过剩，挑战与机遇同在局面。

西区住宅空置率达，商铺空置率达。

随着西区人口增加，买方市场会逐步形成，必然会带动商业发展和繁荣。

各楼盘均面临巨大价格与营销竞争压力，但适销对路，质量上乘，环境和品牌优势明显楼盘会畅销无阻。

住宅和商业铺面市场呈现如下基本特征西区化特征随着政治经济文化中心西迁，以及居民对居住环境质量要求日益提高，西区楼盘发展迅猛。

前几年是西区东部东部板块，近两年是西南西南板块和西北西北板块发展引人注目。

主体特征日益明显房地产市场细分日益深化，各类具有明显主题特征楼盘占据明显市场优势。

品牌因素日益走强历经余年房地产业，随着外地房地产开发企业进驻，带入了先进经营和管理理念，近两年已形成了些著名品牌。

如新世纪花园云锦苑等。

这些品牌在消费者心目中留下了深刻印象，成为他们在购买商品房时首选因素之。

大规模商品住宅和商铺主要分布在西区西北板块，纺织路以北，经五路以东线。

东南板块，纬二路与经七路线，多以层是商铺，二层以上是住宅分布。

项目所在地区域环境分析区域定义