（已批）现代景观园林项目投资立项申报方案（打印版）

见下表年月月长春房产市场状况表房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率套万平方米亿元长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测年年供求统计表年，长春市城区居住人口万人，总户数万户，户平均人口人。

住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平提高，对人居住房要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费主力军，其购房多为次置业，与此相对应是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量平方米中型占总量而平方米以上大户型占总量。

见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。

但绝不是飞涨。

客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。

经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价真实面目逐步展露出来了。

所以现在房价是真实。

年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序发展态势。

全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场交易量交易额双双突破历史新高。

年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来房地产市场走向将会逐步走向个理项目总概况项目基本概况开发商简介项目可行性研究说明长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析长春市房地产政策环境分析以上下。

部分大户型及越层售价可达到元，此价格在长春市场属于中高等价位。

从中海地产措及使用详见表项目资金筹措及运用表表单位万元序号名称金额第年第年度第二年度第三年度项目总投资不包含经营税费总成本资金筹措资本金借贷资金销售收入补充项目经济评价项目盈利能力评价项目损益表项目投资利润率投资利税率项目资本金利润率项目各类静态指标详见下表损益表表单位万元序号项目合计第年度第二年度第三年度经营收入销售收入总成本经营税费利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率项目全部投资净现值内部收益率项目全部投资按折现率测算，得出累计净现值税前税后财务净限值财务内部收益率等财务数据。

详见下表财务现金流量表全部投资表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收入资本金现金流出总成本除财务费用营业税及附加土地增值税所得税税前净现金流量税前财务净现值项目税前内部收益率税前累计净现金流量税后净现金流量税后财务净现值项目税后内部收益率项目资本金净现值内部收益率项目资本金按折现率测算，得出财务净现值税前与税后财务内部收益率等财务数据。

具体见下表财务现金流量表资本金表单位万元序号项目名称合计起始第年第年第年现金流入商业银行贷款销售收位高质量高品味为目标，以独特欧洲风情，柔和暖色调装饰，创造种介于公寓与别墅之间，集居住休闲于体低密度时尚住宅生活环境。

长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析城市吉林省年年单位亿元长春市年年单位亿元年份年份亿元年份吉林省柱状表吉林省亿元年份长春市柱状表长春市城市居民家庭人均可支配收入年长春市国民经济和社会发展统计公报年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达元，比上年增长，人均消费性支出元，比上年增长。

长春市居民家庭人均可支配收入表单位元年份收入年月份，长春市房地产市场继续保持健康有序发展态势。

房地产市场交易量交易额均创历史新高房屋成交价格指数全线继续攀升商品房合同备案旺盛商品房市场供应充足市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序发展。

房地产投资额吉林省年建筑业稳步发展。

全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额亿元，比上年增长完成建筑业总产值亿元，比上年增长建筑施工面积万平方米，比上年增加万平方米，其中实行投标承包面积万平方米，占全部施工面积竣工面积万平方米，比上年增加万平方米。

年全省固定资产投资实现高速增长。

全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年提高个百分点。

其中，完成城镇投资亿元，增长。

吉林省全社会固定资产投资表单位亿元指标年比上年增长全社会固定资产投资城镇固定资产投资其中房地产开发第产业第二产业其中工业第三产业城市基础设施投资住宅投资年吉林省完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增幅比上年提升个百分点。

商品房销售面积万平方米，增长，其中销售住宅万平方米，增长。

商品房空置面积万平方米，与上年大体持平。

商品房销售额亿元，增长。

吉林省基础设施建设投资亿元，比上年增长，占全社会固定资产投资总额比重为。

重点项目建设投资带动作用明显。

吉林省投资亿元以上施工项目有个，比上年增加个，完成增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费主力军，其购房多为次置业，与此相对应是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量平方米中型占总量而平方米以上大户型占总量。

见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米占总成交量，超过元将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是路走高，但与全国略有不同，早在年全国房价暴涨时，长春房价直处于平稳阶段，直到年底和年，才出现补涨情况，去年房价上涨近。

但绝不是飞涨。

客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场真正反映，其中原因很多，是政策性因素，主要表现在土地价格不高二是市场性因素，主要原因是些单位集资建房使全市房价整体拉低。

经过调整土地政策，进步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价真实面目逐步展露出来了。

所以现在房价是真实。

年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速健康有序发展态势。

全年共完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产市场交易量交易额双双突破历史新高。

年，房屋成交套，成交面积万平方米，同比增长，成交金额为亿元，同比增长，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长商品房价格指数小幅攀升，长春市未来房地产市场走向将会逐步走向个理项目总概况项目基本概况开发商简介项目可行性研究说明长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析长春市房地产政策环境分析项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价月销售套数月销售套数环比月成交均价月成交均价环比富奥花园期中海水岸馨都园丁花园中海水岸春城周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目唯有中海水岸馨都正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就中海水岸馨都项目做出相关分析比较。

产品分析中海水岸馨都以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然淳朴和谐生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。

户型多为两室厅两卫，三室两厅等大户型。

价格多在元左右，在长春市场属于高档住宅。

客户群体分析中海水岸馨都主要面向中高端人群，小区可容纳户，同时配有个停车位，表明小区内住户有私家车，从此即可证明益影响项目社会参与性项目投资风险分析风险定义作用风险分类风险识别风险分析风险规避项目结论及项目市场前景项目结论本项目别墅部分市场前瞻本项目普通公寓住宅部分市场前瞻附录本项目相关照片项目总概况项目基本概况位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，万，开放式街区。

大华河畔华城整体规划欧式现代景观园林大型运动休闲主题公园和商业联盟。

开发商简介项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。

随着住房制度改革全面推进，住宅商品化社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长促进作用日益凸显随着生活质量不断提高，人们对住宅需求从单纯追求空间简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之综合型过渡。

适应时代发展，社会要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。

该项目突出以人为本指导思想，以低密度低价位高质量高品味为目标，以独特欧洲风情，柔和暖色调装饰，创造种介于公寓与别墅之间，集居住休闲于体低密度时尚住宅生活环境。

长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析城市吉林省年年单位亿元长春市年年单位亿元年份年份亿元年份吉林省柱状表吉林省亿元年份长春市柱状表长春市城市居民家庭人均可支配收入年长春市国民经济和社会发展统计公报年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达元，比上年增长，人均消费