玻璃厂项目投资立项申报方案（打印版）

但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极影响。

项目宗地北面现状为津洋置业公司养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大居住片区。

卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。

西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，其功能是完善市东南半部路网，联系海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，万科的主要项目集中在城市的北部。

平方米六公建配套费，幼儿园按平米考虑，每平米土建元，配置费元平米游泳池网球场建造成本及配套物品购置，个标准尺寸网球场为万儿童游乐设施土建设备各项设施，非营业性公建会所居委会等平米，土建元平米，设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费，监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十营销费用，销售收入十二总投资二税务分析地区通过公司争取，般可从政府取得灵活优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税营业税区外项目均为优惠住宅发展公司享受营业税及所得税优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有定不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入所得税税前利润土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费即使按法定所得税率，因公司亏损项目业务及公司本部费用存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。

三经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入，直接成本，总投资，税不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目项目。

根据集团总部经营计划要求，公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证公司经营利润指标和万科产品在市场影响力。

在目前市场呼唤万科大好形势下，万科应充分利用万科地产先锋社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展项目。

同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民生活环境质量，为城市建设做出贡献。

公司现状项目及在谈项目分布在开发项目花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目已完成项目在谈项目二外部因素该项目具有良好外部环境，其坐落位置处于市区南部，行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势根据市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地。

南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地市主导风向为西南风，西南部区域正处于市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。

经济发展状况来看，该项目所在河西区是市经济最发达最富裕城区之，该区房地产起点直很高，集中了全市大部分中高档楼盘。

商品房销售均价明显高于除和平区以外其他各区。

④规划在河西区宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。

沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心油毡厂无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设发展很快得到解决。

项目宗地周边情况该项目宗地南侧为津洋置业公司养殖场，有大量水南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地面，拟规划为保留水域，对该项目环境有定积极影响。

项目宗地北面现状为津洋置业公司养殖场，规划为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议。

项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和津洋置业公司养殖场部分用地，现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于梅江南居住区部分，该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河，基本上形成个大居住片区。

卫津河已由原来臭水河改造为环境幽雅景观河道，使得该项目周边环境有了根本性改善。

项目宗地东面现状为片空地，原为玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。

西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂区西侧刚修建完毕卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境主要影响该项目距离规划东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环修建对该项目出行将会带来很大方便，东南半环是市中心市区规划路网中两个半环之，是市规划路网骨架中快速交通体系重要组成部分，其功能是完善市东南半部路网，联系海河东西两岸交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流作用，东南半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计项目决策背景内部因素万科公司项目布局万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。

世贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，万科的主要项目集中在城市的北部。

珠江道干管，远期在项目用地南侧规划有污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。

电力按照规划，该控规单元电力由区外变电站解决，原玻璃厂两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为梅江电话局服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在解放南路有中压天然气管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位时由政府供热部门提归档资料。

未经允许，请勿外传，其他市场，让万科物业深入每个角落。

结合总体规划和城市发展方向，我们应在西南部南部东南部投入更多关注。

目前我司在谈几个重点项目有北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目空白。

万科公司经营现状目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。

新城项目自年开盘以来热销市，成为公司主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目项目。

根据集团总部经营计划要求，公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证公司经营利润指标和万科产品在市场影响力。

在目前市场呼唤万科大好形势下，万科应充分利用万科地产先锋社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展项目。

同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民生活环境质量，为城市建设做出贡献。

公司现状项目及在谈项目分布在开发项目花园新城新区世贸广场城市花园都市花园万科中心玻璃厂项目天钢项目津塘路项目张贵庄路项目丽苑项目铁东路项目梅江南项目西横堤项目已完成项目在谈项目二外部因素该项目具有良好外部环境，其坐落位置处于市区南部，行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势根据市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地。

南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地市主导风向为西南风，西南部区域正处于市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。

经济发展状况来看，该项目所在河西区是市经济最发达最富裕城区之，该区房地产起点直很高，集中了全市大部分中高档楼盘。

商品房销售均价明显高于除和平区以外其他各区。

④规划在河西区宾馆地区友谊路两侧建设新市级行政中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。

沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心半环建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。

解放南路规划为米宽