（已批）珉华银瀑湾项目投资立项申报方案（打印版）

另，琼中县经济与社会基础薄弱，难以有足够财力投入开发百花岭风景名胜区，且宣传力度不够。

机会分析随着政府对土地宏观调控及县城区域可开发大地块资源减少，且海南首个山地高而夫球场即将投入使用，珉华银瀑湾项目以其较好位置和便利交通条件，有很大发展空间。

在建设国际旅游岛提升为国家战略背景将为其带来较大发展机遇。

综合评价从前面综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利可塑性强发展后劲强特点，从而凸显该地块开发价值。

为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦点问题地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提高区位价值聚敛人气是首要问题。

建筑产品易模仿性加大了产品寻求强烈差异化困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以，在项目操作上从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体力，消费观念先进，代表了社会发展主流，所以项目主力客户群应定位于岁这年龄段，我们正进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合这年龄段人群特点。

从收入上划分主力客户群应是拥有稳定未来收入职业经理层和百领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。

置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。

购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及档次，对地理位置敏感度低。

规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利用山地地形，尽量减少对原有地物与环境损伤和改造。

银瀑湾项目各类建筑应服从风景环境整体需求，不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合基础上，创造建筑景观和景点。

等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化目录第部分项目基本概况第二部分法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分项目素质分析第五部分总体发展构想第六部分起步区实施方案第七部分起步区经济分析第八部分起步销售策略及实施方案第九部分起步区推广策划案第十部分结论及附件第部分项目基本概况地理位置珉华银瀑湾项目位于县人民政府驻地为营根镇营根营根河河畔，建设中廊桥就坐落在其北端。

用地状好位置和便利交通条件，有很大发展空间。

在建设国际旅游岛提升为国家战略背景将为其带来较大发展机遇。

综合评价从前面综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利可塑性强发展后劲强特点，从而凸显该地块开发价值。

为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦点问题地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提高区位价值聚敛人气是首要问题。

建筑产品易模仿性加大了产品寻求强烈差异化困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以，在项目操作上从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。

市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。

产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体第部分项目基本概况第二部分法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分项目素质分析第五部分总体发展构想第六部分起步区实施方案第七部分起步区经济分析第八部分起步销售策略及实施方案第九部分起步区推广策划案第十部分结论及附件第部分项目基本划方案第十部分结论及附件综上所述，琼中县将掀起轮旅游热潮，丰富旅游资源浓厚黎苗文化诸多旅游景点有利于珉华银瀑湾项目整个环境营造和人气集聚。

经过我们详细调查研究，我们认为，珉华银瀑湾项目区域位置凸显技术方案可行开发成本合理社会效益显著。

为此，我们向有关部门建议尽快核准建设珉华银瀑湾项目。

寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。

大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。

掌握以我为主开发节奏，从资金量供应量开发间隔创造市场热点等多个角度研究问题。

对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。

在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。

第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。

客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。

总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。

高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化目录第部分项目基本概况第二部分法律及政策性风险分析第三部分市场分析第四部分项目素质分析第五部分总体发展构想第六部分起步区实施方案第七部分起步区经济分析第八部分起步销售策略及实施方案第九部分起步区推广策划案第十部分结论及附件第部分项目基本概况地理位置珉华银瀑湾项目位于县人民政府驻地为营根镇营根营根河河畔，建设中廊桥就坐落在其北端。

用地状划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱乐为体配套设施，充分发挥大规模项目竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性适度超前为指导原则产品设计思路。

精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾主要竞争优势之。

总体规划理念通过对百花玲综合服务中心配套设施合理配置，创造新型旅游房产发展模式，体现旅游概念。

通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。

结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展。

综合考虑中心规划结构整体性系统性规律性和可持续性，最终形成集养生休闲度假娱乐购物等各项高尚品质功能于体社区中心系统。

开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。

第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。

以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。

具体实施计划详见可行性研究报告。

目标客户群分析针对项目高等收入阶层客户群定位，主要从以下几个方面对起步区目标客户群进行分析从地域上划分东北广东珠三角港澳台等投资群体。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。

从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。

但从发展角度看，年轻人充满活而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。

多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。

从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。

但从发展角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会发展主流，所以项目主力客户群应定位于岁这年龄段，我们正进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合这年龄段人群特点。

从收入上划分主力客户群应是拥有稳定未来收入职业经理层和百领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。

置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。

购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及档次，对地理位置敏感度低。

规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因