（已批）珠宝及工艺品文化广场项目投资立项申报方案（打印版）

而以此为主题形成及产品开发制造和销售为体集聚基地，不仅可以吸引周边地区消费群体，还可以利用其所处优越地理条件，吸纳更广泛地区采购受众，并且使项目成为人们日常休闲娱乐和学习重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业高速发展，到年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求群体将超过亿人，每年消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。

而深圳黄金珠宝企业国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，预计年产值将超过亿元，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。

相比之下，面积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位西部地区，却没有个同类型集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大规模，但现有厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代局限性，这个片区城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。

与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。

年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工艺礼品年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。

可见，深圳工艺礼品行业，仍然面临巨大机会，但同时，也存在定问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。

其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，第五章项目经济效益分析本项目综合修缮建筑面积为，平方米，修缮后园区内物业租金等综合收益均价有望达到元平方米，原合约租金价格为元平方米，仅租金项年收益约为，万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币，万元，按年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约年。

项目建成后，年资金收益率约为。

其中按项目产能计，每年交易额高达人民币亿元。

同时解决中高收入就业，人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。

第六章项目运营与管理第节项目管理模式本项目采用委托专业商业管理公司模式进行管理。

即项目建设单位在完成项目规划立项和基础设施改造建设后，项目招商和运营管理委托专业商业管理公司负责。

此管理模式将充分发挥专业公司人员和技能优势，突出专业人做专业事，从而确保项目能够在开始就按照正确方向开展。

除此之外，项目将合作作为管理主要形式。

其中，将重点与专业行业协会和商会合作，目是扩大项目影响，借助已经具备相当实力社会权威机构，帮助进入园区商家主动扩大和挖掘市场机会。

例如，项目建设单位与深圳世界贸易中心会开展合作，将项目列为该组织面向国际市场重要出口展示和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会教学划伴随着各项扶持政策出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好宏观氛围。

在政府强有力政策支持和明确导向下，集聚基地建设成为深圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中重头。

所谓集聚基地，就是将同产业及相关产业链条中上下游单位尽可能地聚在起，将以往分散竞争态势转变为聚集竞合，从而避免不必要资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引关注和客户远比企业单打独斗来得更多更有效。

目前，位于罗湖水贝珠宝首饰集散基地动漫创意基地古玩文化城以及位于福田世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样前提下建成，其中很多项目已经实现了很好社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大社会影响已经形成。

伴随着这些集聚基地建成和运行，人们看到不仅是个产业发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来商业氛围更使人惊喜。

以往工业园区单纯生产和开发模式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合产业集聚基地所取代。

现代服务业融入已经产生了效果。

相比之下，作为深圳市最大行政区，而且处在经济龙头地位宝安区，由于历史上直作为个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长路要走。

根据宝安区十五发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素制约是粗放型经济增长模式难以为继，经济增长与资源短缺之间矛盾日益突出，成为制约未来发展主要瓶颈。

二是产业处在国际产业分工体系中较低层次。

以加工贸易为主，产品拥有自主知识产权与自有品牌企业少，工业支柱产业外资企业占统治地位，产业竞争力低下。

三是基础设施发展滞后成为发展瓶颈。

四是社会管理压力大。

为此，在未来相当段历国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易七成规模，预计年产值将超过亿元，在全国珠宝行业处于举足轻重地位。

相比之下，面积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位西部地区，却没有个同类型集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大规模，但现有厂房大都是上世纪年代建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代局限性，这个片区城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。

与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。

年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工艺礼品年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。

可见，深圳工艺礼品行业，仍然面临巨大机会，但同时，也存在定问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。

其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，响力正如在本报告第三章中所分析，从目前深圳市和宝安区未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国实际地位是不相称。

因此，本项目建设首先是弥补了深圳西部块产业空白。

其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场半壁江山，罗湖区与福田区工艺礼品市场，其每年交易额在全国也占有很大比重。

相比之下，刚刚起步宝安如果上来将自己定位在国际或全国影响力集聚基地，方面并不现实，另方面，也没有必要。

如自有物业出租，建材五金制品销售，国内商业物资供销业。

第二章项目建设背景第节项目建设宏观背景深圳作为经济特区，已经在我国改革开放道路上走过了个年头。

在新形势下，深圳面临着转型和可持续性发展重大转折抉择。

随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大活力和发展前景。

根据深圳市十五发展规划，深圳将建设三圈，即深港半小时生活圈珠三角小时商业圈和泛珠三角日到达圈。

所有这些都为深圳带来了难得历史发展机遇。

在深圳市政府确立高新科技物流金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业就占了三项。

建设自主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展基本战略方针。

系列发展规划伴随着各项扶持政策出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好宏观氛围。

在政府强有力政策支持和明确导向下，集聚基地建设成为深圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中重头。

所谓集聚基地，就是将同产业及相关产业链条中上下游单位尽可能地聚在起，将以往分散竞争态势转变为聚集竞合，从而避免不必要资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引关注和客户远比企业单打独斗来得更多更有效。

目前，位于罗湖水贝珠宝首饰集散基地动漫创意基地古玩文化城以及位于福田世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样前提下建成，其中很多项目已经实现了很好社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大社会影响已经形成。

伴随着这些集聚基地建成和运行，人们看到不仅是个产业发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来商业氛围更使人惊喜。

以往工业园区单纯生产和开发模式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合产业集聚基地所取代。

现代服务业融入已经产生了效果。

相比之下，作为深圳市最大行政区，而且处在经济龙头地位宝