济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。市新华区带，是市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二，三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸直是市经济发展重点之。由于近几年国家对扶持，经济飞速发展，提高了市在国际国内知名度，为市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像盛水绿都这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。盛水绿都项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资置业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住总论项目建设背景为满足市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近市植物园，临南水北调的村建设精品住宅小区。结合市城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。根据市城市规划发展需要以及村控制性规划要求，河北房地产开发公单位万元开发产品分期计划进度序号项目成本土地费用前期工程费建筑安装工程费公共配费及其他开发间接费管理费用合计总销售收入销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计投入总计净收益资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，河北房地产开发公司使用自有资金万元及自筹资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约万元。八经济效益分析住宅销售价格根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米元小高层按每平方米元花园洋房按每平方米元低层联排高档住宅按每平方米元平均每建筑平方米售价元。商业按每平方米元，平均价格按每平方米元。销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，各年销售计划见表表。表各类建筑销售计划表项目合计年度年度年度年度年度年度多层住宅小高层住宅商业花园洋房联排住宅所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付半，第二年再付半。考虑小区临时停车需要，车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第年出租率，每个停车位每月元第二年目平均年收益率，投资回收期年。投资利润率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。可行性研究报告编制依据省市政府有关城中村改造相关政策以及合作开发旧村改造报批立项河北房地产开发公司与村委会签订合作开发建设意向书市规划局关于城中村改造意见及村控制性详细规划西北建筑工程学院设计研究院盛水绿都项目初步规划方案村地质勘探资料国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版建设部房地产开发项目经济评价方法。可行性研究报告研究范围根据盛水绿都项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加。商业消费潜力。市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸直是市经济发展重点之。由于近几年国家对扶持，经济飞速发展，提高了市在国际国内知名度，为市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像盛水绿都这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。盛水绿都项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代住宅智能系统会随着未来科技发展不断增加新内容，使住宅本身科技含量也不断更新。这方面意义远超过普通实体建材所能实现价值，提高了住宅档次品牌和价值。消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资置业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住总论项目建设背景为满足市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近市植物园，临南水北调的村建设精品住宅小区。结合市城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。根据市城市规划发展需要以及村控制性规划要求，河北房地产开发公生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，年市城镇居民人均收入为元，年为元，年达到元，年达到元，年比年实际增长。在居民消费支出中恩格尔系数已由年降到年，最近几年这系数又有新下降，这标志着居民生活由温饱型向小康型过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房级职称人。几年来，该公司成功开发了市胜利南大街小区塔南路胜利小区等项目，以及正在开发位于红旗南大街东营村东盈绿园项目，总开发面积数十万平方米，形成定开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主好评，在市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好经济效益和社会效益，企业得到了较快发展。盛水绿都将是本公司开发又精品住宅小区。工程概况盛水绿都项目占地约亩，总建筑面积万平方米，其中多层住宅约万平方米，低层住宅及花园洋房约万平方米，小高层住宅约万平方米，商业面积约万平方米，公建面积约万平方米。经估算，工程总投资亿元，每平方米造价元。资金来源本项目建设资金完全由河北房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，项目平均年收益率，投资回收期年。投资利润率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益较好。可行性研究报告编制依据省市政府有关城中村改造相关政策以及合作开发旧村改造报批立项河北房地产开发公司与村委会签订合作开发建设意向书市规划局关于城中村改造意见及村控制性详细规划西北建筑工程学院设计研究院盛水绿都项目初步规划方案村地质勘探资料国家计委建设项目经济评价方法与参数第二版建设部房地产开发项目经济评价方法。可行性研究报告研究范围根据盛水绿都项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，尤其是面积较大较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三