（已批）长沙佳兴岳麓区格林星城项目投资立项申报方案（打印版）

基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化楼层户型朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格测算仅从平均价格程度作估算。

市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易类似房地产加以比较对照，从已发生交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价格种估价方法。

比较案例根据替代原则，选取近期交易四个周边案例作为比较案例。

房地产价格影响因素说明表表房地产价格影响因素说明表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修发展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚项目规模较大般般较小小区绿化良好般般般小区配套良好般般般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年代期房年期房建筑形态小高层小高层小高层小高层房地产价格影响因素修正系数表设定本案各项影响因素比较系数为，以本案各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表表本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通配套环境区位小计个别因素装修发展商实力项目规模小区绿化小区配套建筑结构建成年代建筑形态小计修正后均价计算结果比较修正后，以三个比准均价算术平均值作为市场比较法评估结果本案价格预测近几年来，对房地产影响较大因素有房地产价格走势宏观政策影响等。

房地产价格走势宏观政策影响本案价格预测用成本法确定销售价格下限建议销售单价二商铺销售单价确定用市场比较法确定销售价总论建设项目概况建设单位基本情况项目概况二项目建设的必要性城市房地产市场的需要区城市建设的需要三可行性研究编制的依据长沙为例湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注营业税城建税为营业税教育附加税为营业税防洪工程维护费按销宏观政策影响等。

房地产价格走势宏观政策影响本案价格预测用成本法确定销售价格下限建议销售单价二商铺销售单价确定用市场比较法确定销售价格上限平均价格本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通繁华度小计个别因素层高小计修正后均价商铺平均标准价元平方米本案商铺价格预测本案商铺平均价格现时平均价格房地产价格走势幅度宏观政策影响元平方米。

用成本法确定销售价格下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价元。

三车位销售单价确定四项目总销售收入确定根据成本估算及市场研究结果，确定该项目销售从建设经营期第期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元，车位均价为万元个，商铺整体均价为元，以此计算实际销售收入。

详见销售总收入预测表表和销售收入分批按比例预测表表。

表销售总收入预测表项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元住宅商铺车库合计表销售收入分批按比例预测表期数项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元销售比例合计万元期住宅商铺车库项目建设条件基础理论建设自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。

气候特征是气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。

长沙夏冬季长，春秋季短。

春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。

气温年平均气温极端最高气温度极端最低气温度雨量年平均降雨量年最大降雨量年最小降雨量湿度年平均相对湿度年最小相对湿度季候风年平均风速最大风速雪年最大积雪深度㎝年最大冻土深度㎝日照日照时数达小时二项目建设用地条件项目地块概况项目地块地形地质条件三项目用地规划限制条件项目规划限定容积率，绿地率，建筑密度后退红线控制东西退规划路边线或用地红线多层米，高层米南北多层退规划路边线米且退用地红线，高层退规划路边线米且退用地红线。

间距控制建设间距类区建筑高度控制四项目建设市政配套条件道路供电供水排水暖通供气电话通讯网络第四章项目开发定位项目市场定位二项目消费群定位三项目产品定位四产品风格定位五项目形象定位六项目功能定位七项目价格定位第五章项目规划设计方案项目规划设计方案从设计指导思想设计理念总平面设计以及建筑设计专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案技术经济指标进行阐述。

设计思想设计理念及设计特点设计指导思想设计理念设计特点二总体规划总平面布局与交通流线规划组团化绿化系统规划公建配套规划三建筑设计建筑风格住宅类型户型设计小区停车处理四结构设计五专项设计火灾报警及联动控制系统电视电话宽带网系统保安监控系统交通及停车场管理系统六消防设计七环境保护公共及生活用水处理固体垃圾处理噪声处理八经济技术指标表项目经济技术指标表名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积其中计入容积率总建筑面积其中住宅商业配套设施地下室面积不计入容积率建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章项目实施进度安款本季应计利息季末还本付息季末借款累计第九章项目销售和收入测算住宅销售单价确定用市场比较法确定销售价格上限平均价格说明采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有定可比性案例进行对比，然后修正出本案现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域房价走势，对本案价格作出测算。

基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化楼层户型朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格测算仅从平均价格程度作估算。

市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易类似房地产加以比较对照，从已发生交易类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产价格种估价方法。

比较案例根据替代原则，选取近期交易四个周边案例作为比较案例。

房地产价格影响因素说明表表房地产价格影响因素说明表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正正常正常正常正常区域因素交通较好良好良好良好配套较好良好良好良好环境较好较好较好较好区位较好较好较好较好个别因素装修不计装修不计装修不计装修不计装修发展商实力较雄厚较雄厚较雄厚较雄厚项目规模较大般般较小小区绿化良好般般般小区配套良好般般般建筑结构钢混钢混钢混钢混建成年代期房年期房建筑形态小高层小高层小高层小高层房地产价格影响因素修正系数表设定本案各项影响因素比较系数为，以本案各项影响因素与交易实例进行比较，得出价格影响因素修正系数比较表如表表本项目小高层住宅价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通配套环境区位小计个别因素装修发展商实力项目规模小区绿化小区配套建筑结构建成年代建筑形态小计修正后均价计算结果比较修正后，以三个比准均价算术平均值作为市场比较法评估结果本案价格预测近几年来，对房地产影响较大因素有房地产价格走势宏观政策影响等。

房地产价格走势宏观政策影响本案价格预测用成本法确定销售价格下限建议销售单价二商铺销售单价确定用市场比较法确定销售价总论建设项目概况建设单位基本情况项目概况二项目建设的必要性城市房地产市场的需要区城市建设的需要三可行性研究编制的依据长沙为例湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息算销售收入。

本项目销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。

销售情况按四批计算并得出总销售收入。

在前面基础上可以进行项目财务评价。

财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表计算得出该项目静态指标和动态指标，然后与房地产同行业指标相比较。

通过资金来源与运用表可看出本项目贷款偿还能力和自身平衡能力。

再进行项目不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感不确定因素。

因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标变化和投资盈利临界点，从中体现其抗风险能力大小。

二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营资料。

未经允许，请勿外传，项目财务评价结果如下财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款偿还期盈亏平衡点通过对项目技术经济分析论证，得出如下结论项目销售市场前景，建设条件项目前期工作项目各财务指标项目投资额，投资回收期，经营风险。

第二章市场分析宏观经济形势分析长沙经济持续快速增长。

居民消费能力，消费意识。

城市规划促进房地产市场发展。

区域发展分析二市房地产市场分析房地产供给情况长沙房地产需求情况长沙房地产价格分析住宅市场户型特点住宅市场竞争态势长沙住宅消费者分析住宅市场发展趋势三般供给市场预测开发商对国家政策变化预期开发商对需求市场预期四项目自身因素分析项目优劣势分析区域环境分析地段分析地块特征分析开发商实力分析生活配套分析项目投资机会分析强有力消费支持区域规划前景与政策支持咸嘉湖改造利好五项目市场分析结论综合以上分析可得出以下结论第三章项目建设条件基础理论建设自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。

气候特征是气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。

长沙夏冬季长，春秋季短。

春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。

气温年平均气温极端最