阳光加州商住项目投资立项申报方案（打印版）

园区经济成为河源产业中流砥柱，区六园市高新技术开发区和个县区工业园已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设主战场，成为推动河源经济社会发展主要支撑和强力引擎。

同时，现代生态农业具备了定产业基础，形成了六大产业六大基地，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。

二相关产业政策分析行业背景年对于房地产行业来说是调控政策执行年。

之前，随着宏观调控系列措施出台，政府收紧银根地根年年初出台土地增值税政策建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种征收等，以及年月日央行第五次加息，年月日中国人民银行中国银监会联合下关于加强商业性房地产信贷管理通知中关于严格房地产开发土地储蓄住房消费商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。

严格房地产开发信贷管理，对项目资本金所有者权益比例达不到或未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证项目，商业银行不得发放任何形式贷款对经国土资源部门建设主管部门查实具有囤积土地囤积房源行为房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款对空臵年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

严格商业用房购房贷款管理，从年月日起，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于，期限不得超过年，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次利率倍，具体首付款比例贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定对以商住两用房名义申请贷款，首付款比例不得低于，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

土地供应将会继续收紧。

年月部委十五条做出了加大闲臵土地处臵力度规定，年月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题通知，强调对各地区在土地审批用地集约管理土地执法中存在问题进行有效治理。

物业税。

虽然近期市场上对物业税出台传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。

宏观方面，主要受到税收调节影响微观方面，房价变化取决于供求关系变化。

征收物业税是种必然趋势，但时点上不是现在。

年，国家宏观调控政策作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份降为月份。

四十个重点城市中，申请单位及项目概况项目申报单位概况二项目概况第二章发展规划产业政策和行业准入分析改委人民银行工商总局外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理意见国家发展改革委员会关于印发固定资产投资项目目财务效益。

财务指标具体敏感程度见敏感性分析表序号项目基本方案投资销售收入内部收益率较基本方案增减百分点投资回收期年较基本方案增减年根据项目敏感性分析，得知销售收入及销售面积对项目影响敏感程度较大，因此在项目销售环节，应极大销售力度，扩大销售率，增加销售收入。

五盈亏平衡分析最低售价均价盈亏平衡项目最低售价均价盈亏平衡是指开发物业售价下降到预定可接受最低售价，再往下降话，项目将出现亏损。

按照项目测算数据，项目总投资为万元，可销售总面积为平方米，因此，含税最低销售均价测算为含税最低销售均价总投资项目总可售面积销售税金及附加元平方米因此，项目最低销售均价应不低于元平方米，若销售均价低于元平方米对外销售，则本项目将亏损。

最低销售面积率盈亏平衡项目最低销售面积销售率是指，在预定房屋售价条件下，要达到最低盈利或是保本经营，项目所需销售最低面积或最低销售率。

按照项目测算数据，项目总投资为万元，销售均价为元平方米，则项目最低销售面积或销售率为最低销售面积总投资销售均价价格平方米平方米经测算，项目最低销售面积为平方米，占总销售面积平方米比例为。

因此，项目销售面积应达到平方米以上销售比例超过，项目才能获得盈利。

第九章社会影响分析社会影响效果分析项目社准为级资质房地产开发企业。

直以来秉承树品牌保质量讲诚信优服务经营宗旨，坚持以质量创品牌以质量求发展，已成为中国较有影响力知名房地产企业。

公司自年起，在及新建地区开发了城市花园世纪花园国际华城阳光加洲城市之光森林海等余个楼盘，建筑面积达余万平方米，已完工建筑面积达多万平方米，已完工工程合格率达，优良工程率。

城市花园世纪花园国际华城均获十佳楼盘奖，城市花园被中国房地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范，国际华城荣获年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获年度广厦奖住宅类奖项。

二项目申请报告范围编制范围本项目申请报告主要对和协实业投资有限公司拟投资•阳光加州商住建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划产业政策和行业准入分析资源开发综合利用资源节约节能方案建设用地征地拆迁及移民安臵环境和生态影响经济影响以及社会影响分析评价，项目招标等内容。

二项目概况项目建设背景及必要性随着人民生活水平不断提高和人口增多，现有物资生活状况和物质条件难于满足人们生活需要，特别是现有住房条件难于满足人们生活需要。

居者有其屋，是大部分中国人家庭观念使然，根深蒂固传统居家思想，使得中国现有住房状况和住房水平远远达不到人们生活需求。

河源市作为广东省个重要城市，人们生活和住房水平成为市委市政府关心重点。

同时由于区位优势及河源市近几年房地产行业快速发展，东源县房地产行业由此也得到了飞速发展，部分河源市市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往东源县购房臵业。

伴随东源县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次高品位商业休闲空间，•阳光加州项目结合当地特色民俗文化休闲文化和旅游资源，形成处具有多层次综合性复合体商居小区，使其成为东源县灯塔镇重要标志性建筑，已经成为东源县灯塔镇近几年建设工作中所必须进行重点。

因此本项目•阳光加州商住项目建设，不仅是东源县灯塔镇住商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种征收等，以及年月日央行第五次加息，年月日中国人民银行中国银监会联合下关于加强商业性房地产信贷管理通知中关于严格房地产开发土地储蓄住房消费商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。

严格房地产开发信贷管理，对项目资本金所有者权益比例达不到或未取得土地使用权证书建设用地规划许可证建设工程规划许可证和施工许可证项目，商业银行不得发放任何形式贷款对经国土资源部门建设主管部门查实具有囤积土地囤积房源行为房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款对空臵年以上商品房，商业银行不得接受其作为贷款抵押物。

严格商业用房购房贷款管理，从年月日起，利用贷款购买商业用房应为已竣工验收房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于，期限不得超过年，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次利率倍，具体首付款比例贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定对以商住两用房名义申请贷款，首付款比例不得低于，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

土地供应将会继续收紧。

年月部委十五条做出了加大闲臵土地处臵力度规定，年月份国务院专门下发了关于加强土地调控有关问题通知，强调对各地区在土地审批用地集约管理土地执法中存在问题进行有效治理。

物业税。

虽然近期市场上对物业税出台传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。

宏观方面，主要受到税收调节影响微观方面，房价变化取决于供求关系变化。

征收物业税是种必然趋势，但时点上不是现在。

年，国家宏观调控政策作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。

年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。

月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

其中，现房销售面积为万平方米，同比减少期房销售面积为万平方米，同比减少。

商品房销售面积降幅逐月增加，由月份降为月份。

四十个重点城市中，申请单位及项目概况项目申报单位概况二项目概况第二章发展规划产业政策和行业准入分析合专门下发了对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理工作通知，要求对年至年月底期间领取规划许可证所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质房地产项目逐清理检查。

两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更容积率调整中玩忽职守权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

对年月日至年月日期间完成规划许可开发项目，逐进行自查。

对于拒不自查自纠弄虚作假掩盖违规违纪问题，要对部门责任人从严处理。

对于涉嫌犯罪，要依法移送司法机关追究刑事责任。

二相关产业政策关于发布实施限制用地项目目录年本和禁止用地项目目录年本通知国土资发号产业结构调整目录年本国家发改委令第段建设对环境影响三环境影响综合评价结论第八章经济影响分析项目经济影响分析二项目经济效益分析三项目财务盈利能力分析四敏感性分析五盈亏平衡分析第九章社会影响分析社会影响效果分析二社会适应性分析三社会风险及对策分析第十章项目招标方案项目单位基本情况二建设项目基本情况三具体招标范围四招标组织形式五招标方式六招标其他内容第章申请单位及项目概况项目申报单位概况建设单位概况企业名称东莞市和协实业投资有限公司企业地址东莞市南城区鸿福路号汇成大厦法定代表人注册资金万美元实收资本万美元公司类型有限责任公司台港澳法人独资营业期限年月日至年月日经营范围从事房地产综合开发及规划区或片开发以及生产，销售配套工程所需建筑材料和建筑设备，房屋租赁，物业管理。

资产负债情况良好和协实业投资有限公司于年经省外经贸赣外资字号文件批准成立，注册资本为万美元，工商注册登记号为企独赣总字第号，经中国建设部批准为级资质房地产开发企业。

直以来秉承树品牌保质