（已批）阳光温泉度假片区项目投资立项申报方案（打印版）

据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资另个重头戏。

根据国际权威机构预测，未来二十年，中国旅游业和房地产业都将会有极为广阔发展前景。

二别墅地产市场发展现状及趋势由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂市区内可用作类住宅用地土地稀缺，市区别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值市区较大规模别墅开发难度较大，项目定位把握也较难。

所以，要在市区开发较多较低密度超低容积率别墅项目，这是不现实，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅销售价格很高。

这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。

然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。

除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。

三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。

再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘位置都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠湖这样位子多是低于，可见重庆明显偏高。

现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力别墅珍藏品。

二建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状多层。

作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心多层项目总论项目概况二业主简介三编制依据四编制内容，年降水总量毫米，年均降水量毫米，年为降水量最多年，年降水量毫米，年为降水偏少年，年降水量毫米，年降水量毫米。

冬暖春早，夏多伏旱。

春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，两月为雨量高峰期，月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁。

地形地貌项目所在区域以丘陵为主，低山次之，平地极少。

土壤类型有水稻土紫色土荧壤土潮土等。

二人文地理条件区位环境巴南区区位优势明显，北距重庆市中心公里。

长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北。

渝黔高速公路上界高速公路和即将动工重庆二环高速公路纵横交错。

通信网络电水气等基础设施充足完备。

全区森林覆盖率超过，以山水园林洞为代表旅游资源十分丰富，是中国优秀旅游城区。

重庆四大温泉巴南独占其二，即南温泉东温泉，尤其是素有天然桑拿浴美誉东温泉热洞更是亚洲绝川东小峨眉圣灯山被誉为植物基因宝库，樵坪山云篆山古战场遗迹依稀可辨。

人文底蕴巴南区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。

巴南区前身是历史名邑巴县。

早在多年前商代，巴人就在此繁衍生息，立国建都。

历史上，巴县先后涌现了宁宅发展潮流现代化高端休闲住宅风貌。

八项目建设内容占地亩阳光温泉度假村星级改造占地亩土地原桃都山庄二期幢别墅改造亩待开发山地开发建设九建设工期年年月年月十项目总投资及资金筹措本项目总投资万元。

资金筹措资金全部由业主自筹。

二业主简介重庆旅游控股集团房地产开发有限公司，是重庆旅游控股集团有限公司为贯彻落实市领导关于加快做大规模做强实力做靓品牌，走旅游加旅游地产创业发展道路，尽快盘活依法收回流失国有土地资产指示精神，由旅控集团和旅控集团全资直属企业重庆宾馆有限公司共同出资组建，注册资本金万元人民币。

旅控集团出资人民币现金万元，占注册资本金重庆宾馆有限公司以位于重庆市巴南区南泉镇虎哮村十五社平方米土地作为实物出资，占注册资本金。

旅控地产公司系旅控集团直属国有企业，认真贯彻执行房地产开发经营有关财务管理行业管理政策法规和规章，坚持依法创新经营，不断提高经济效益。

实行核算自主经营自负盈亏，依法享有民事权利，依法承担民事责任。

三编制依据城市居住区规划设计规范重庆市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范四编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

第二章项目分析优势及机会该项目地处重庆市最具发展潜力巴南区门户地段，紧邻南温泉景区，周边环境导致别墅销售价格很高。

这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格消费者毕竟只有极少人。

然而郊区情况则不同，它有着较市区更为优越自然环境，较少空间阻隔，郊区别墅建设则允许出现较多低密度住宅，项目用地相对较大。

除天然环境外，还有更多空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产建设表现出极大由主城向郊区转移趋势。

三重庆市巴南区旅游房地产市场现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在万元叠加别墅，万元以上联排别墅定位准确商务别墅都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵支持，仅仅是个空壳，未满足消费者对建筑物以外需求，包括品牌其倡导生活方式文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层所有客户网打尽。

再者，就是个别外来开发商对本地市场特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘位置都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠湖这样位子多是低于，可见重庆明显偏高。

现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力别墅珍藏品。

二建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状多层。

作为种最为普遍建筑形式，多层住宅依然是市场供应量主体，这点在城乡结合部郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心多层项目总论项目概况二业主简介三编制依据四编制内容次较高消费群体，年收入在万以上经商者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金融证券信息业界金领人士。

该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大联排别墅来吸引。

中高等消费群体主要指月收入在左右外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件二次置业者。

该类客户群体拥有较稳定工作环境和收入，还拥有自家车，般都会选择居住环境较好花园洋房和户型较小联排别墅或独栋别墅。

第四章项目选址及建设条件项目选址本项目选址于巴南区南泉镇虎建，紧邻花溪河，树木葱茏，风景宜人。

据统计，项目区域内年平均气温比主城低，噪音不超过分贝，空气含氧量极高，非常适合居家。

项目区除人工绿化外，还保留了大量原生态植被。

五交通状况南温泉片区道路四通八达，马桑溪李家沱鱼洞三座长江大桥沟通南北，渝南大道渝黔上界内环高速路组成交通网络纵横交错，至主城各区仅需十几分钟车程。

六项目性质新建改造七项目设计目标充分考虑规划区域天然景观地形坡度周边环境，利用地理优势，结合度假村及别墅开发现状，合理利用现有树木植被，引入城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔天空融合起来。

经过精心策划与规划，项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全，集居家度假与健身娱乐为体高端低密度旅游休闲住宅区，符合新世纪住宅发展潮流现代化高端休闲住宅风貌。

八项目建设内容占地亩阳光温泉度假村星级改造占地亩土地原桃都山庄二期幢别墅改造亩待开发山地开发建设九建设工期年年月年月十项目总投资及资金筹措本项目总投资万元。

资金筹措资金全部由业主自筹。

二业主简介重庆旅游控股集团房地产开发有限公司，是重庆旅游控股集团有限公司为贯彻落实市领导关于加快做大规模做强实力做靓品牌，走旅游加旅游地产创业发展道路，尽快盘活依法收回流失国有土地资产指示精神，由旅控集团和旅控集团全资直属企业重庆宾馆有限公司共同出资组建，注册资本金万元人民币。

旅控集团出资人民币现金万元，占注册资本金重庆宾馆有限公司以位于重庆市巴南区南泉镇虎哮村十五社平方米土地作为实物出资，占注册资本金。

旅控地产公司系旅控集团直属国有企业，认真贯彻执行房地产开发经营有关财务管理行业管理政策法规和规章，坚持依法创新经营，不断提高经济效益。

实行核算自主经营自负盈亏，依法享有民事权利，依法承担民事责任。

三编制依据城市居住区规划设计规范重庆市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范四编制内容可行性研究范围涉及项目建设必要性建设条件建设方案环境保护建设进度建设投资。

可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。

第二章项目分析优势及机会该项目地处重庆市最具发展潜力巴南区门户地段，紧邻南温泉景区，周边环境市中心多层项目越来越少，有彻底逃离市中心趋势。

反观城市外延，尤其是近两年房地产开发较热经开区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发主要建筑形式。

从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对比例。

小高层。

目前小高层最大特点是将其领地扩展到了郊区。

除了在寸土寸金市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远城乡结合部。

高层。

目前重庆市高层物业现状正在被城市中心区日益增多新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘面世，