（已批）阳江电瓷厂项目投资立项申报方案（打印版）

全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大关。

二手房屋大幅增长全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。

其中，原八区二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量，高于年。

其中又以房改房上市交易增长最快，年全年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和。

二手房屋交易活跃进步推动商品房市场活跃。

成交均价各有升降原八区登记成交总体价格下降，预售商品房从年元平方米下降至元平方米。

各分类物业市场各有升降。

写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。

年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。

多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。

年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售商品房总面积登记成交住宅面积为万平方米，占登记成交商品房总面积比重为。

住宅成交量比同期上市量超出万平方米。

市场吸纳能力稳定，原八区高层住宅，比去年成交量同比增长。

年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量和。

年年增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区年月广州市住宅市场分析年月广州市房地产市场分析面积单位万平方米金额单位亿元高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应下降影响。

手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。

八区高层住宅成交量比去年同期增长，保持交易旺盛态势。

但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。

高层住宅成交价格下调年八区高层住宅成交价格比年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致。

年月广州市住宅市场分析面积单位万平方米金额单位亿元项目年月年月同比增长全市批准预售商项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。

二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划的限平方米，年上半年为万平方米，分别仅占全市八区计高层住宅供应量和。

东山区全年供应量不足收益率借贷资金计息注销售收入按正常售价销售，税前利润已扣除销售税金。

三财务机会风险分析及应对措施若以内资企业形式开发该项目，需投入万元自有资金作为注册资金，加上亿元贷款即可完成项目投资资金需求。

按照目前广州公司情况，取得亿元年期贷款应该问题是不大。

根据该项目项目流量安排，正常销售情况下安排亿人民币贷款，其中万元贷款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。

为降低资金成本和利率风险，并考虑该项目建设周期短，项目建设资金仍以回收资金滚动发展为主。

若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。

该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。

故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。

四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。

六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投铁中等名牌学校，教育资源极其丰富。

娱乐荷里活东大上海夜总会各类酒吧等娱乐设施医疗广州空军医院广州市十二人民医院等银行工商银行中国银行建设银行农业银行上海浦东银行广州商业银行等银行。

景观地块南边是层高旧住宅楼以及内环路放射线离地约米高，中山路对面是天兴大厦及广铁新建宿舍楼宇，两座楼宇皆为层高且体量大，这个方向视线不通畅且受高架路影响比较大。

西面是多层旧式宿舍楼和兴建中高层住宅，低层景观般，高层可望繁华城市景观。

东南面是锦城栋高层，景观和视线受到定限制和影响东侧是小学，楼层较低建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错北面是锦城区小高层和内部规划用地，若采取定措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层景观会比较好。

本项目南面内环路放射线对楼宇价值产生了较大影响。

因为内环路建设，锦城栋价格就从手楼多元平方米锐减至二手楼多元平方米，跌幅逾成，部分业主抛售该栋物业。

最近，政府在高架路两旁安装隔音屏，对改善噪音污染有定帮助。

但总来说，项目北向景观会比南向好。

五宗地现状南苑地块略呈正方形，南窄北稍宽。

地块内现有建筑物约平方米，最高为层住宅楼，计划在军方搬迁后拆平。

地块在中山路有主要出入口，施工水电基本能满足要求。

六市场调研基本结论市场调查广州市房地产市场经过年调整期，在年进入新阶段。

政府继续控制土地供应量以及基建投资不断增长，定程度改善了房地产市场供求状况。

随着福利分房结束，集团购买力已基本消失，个人消费者成为住宅市场主力，其消费能力在年内表现不俗，年内住宅成交量稳步增长，虽总体成交量还是较年下降，但个人消费需求有效承接了市场供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。

城区内住宅项目，因其特有生活方便性，有其特定消费群，特别是东山区，传统上就是政治经济文化金融办公之区，昔有有钱有势住东山之说，在消费者心中具有定魅力，改革开发有升降。

写字楼成交均价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首次低于元平方米。

年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。

多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。

年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售商品房总面积登记成交住宅面积为万平方米，占登记成交商品房总面积比重为。

住宅成交量比同期上市量超出万平方米。

市场吸纳能力稳定，原八区高层住宅，比去年成交量同比增长。

年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量和。

年年增长全市批准预售住宅面积其中八区全市批准预售高层住宅面积其中八区全市批准预售多层住宅面积其中八区全市预售住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记面积其中八区全市预售多层住宅成交登记面积其中八区全市预售高层住宅成交登记均价其中八区全市预售多层住宅成交登记均价其中八区年月广州市住宅市场分析年月广州市房地产市场分析面积单位万平方米金额单位亿元高层住宅带动住宅新增供应增加全市批准预售住宅面积增加，主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应下降影响。

手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。

八区高层住宅成交量比去年同期增长，保持交易旺盛态势。

但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。

高层住宅成交价格下调年八区高层住宅成交价格比年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致。

年月广州市住宅市场分析面积单位万平方米金额单位亿元项目年月年月同比增长全市批准预售商项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。

二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划的限手楼盘销售也取得不错业绩。

因此，东山区楼盘得到众多消费者青睐，综合素质高楼盘从上市伊始就受到市场关注，例如锦城花园东山雅筑等。

东山区高层住宅市场情况年月东山区号地段高层住宅市场情况面积单位金额单位万元均价单位元以上数据来源广州市房地产信息中心年份年月年月同比商品房批准预售面积其中高层住宅预售商品房成交面积其中高层住宅预售商品房成交金额其中高层住宅预售商品房成交均价其中高层住宅成交宗数区域供应情况东山区是老城区，占地面积小，房地产发展得早，目前可供开发用地十分少，故区内供应楼盘也屈指可数，而且绝大多数是单体楼，小区盘十分少，如年在售住宅楼路连通广州东西交通大动脉东风路，东有了岗路接驳西平南路广州大道环市路和城市交通新干线内环路，道路四通八达在中山路东风路在距本项目米之内设有超过条公交线，锦城花园西侧是等多路公交车总站在地块西南米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过分钟。

从地块到达市内主要办公商业交通非常便利。

配套设施作为传统高尚住宅区，本项目所处区域商业娱乐教育医疗等生活配套设施完善。

在项目步行分钟内设施包括商业市场本项目附近有东峻百货连锁店等商业设施杨箕村肉菜市场水均岗肉菜市场东环肉菜市场等肉菜市场天河城购物广场商圈距本项目在个地铁站和个公共汽车站内。

餐饮麦当劳欣叶台湾餐厅等中西食肆教育东山区以集中了大量优秀学校闻名，本地块周边即有锦城黄金幼儿园东方红幼儿园锦城花园东风东小学低年级部育才中学，稍远有东风东小学高年级部执信中学广州市第七中学培正中学培正小学广铁中等名牌学校，教育资源极其丰富。

娱乐荷里活东大上海夜总会各类酒吧等娱乐设施医疗广州空军医院广州市十二人民医院等银行工商银行中国银行建设银行农业银行上海浦东银行广州商业银行等银行。

景观地块南边是层高旧住宅楼以及内环路放射线离地约米高，中山路对面是天兴大厦及广铁新建宿舍楼宇，两座楼宇皆为层高且体量大，这个方向视线不通畅且受高架路影响比较大。

西面是多层旧式宿舍楼和兴建中高