（已批）阳西咸水湖温泉国际公馆项目投资立项申报方案（打印版）

凌霄岩位于阳春北部河朗镇，周围十几座秀丽山峰环绕，山间是平整秧田和农舍，条小河蜿蜒流过，在高大凌霄岩前并没有止步，而是穿山而过，向北流到了邻县云浮。

在与另条名叫玉溪河水汇合后，又返回河朗，从此直向南，百八十公里之后，进入南中国海。

凌霄岩外貌与其他相邻山峰并没有太大差异，但是随着河水走进山洞，再爬上三十多米高个陡坡，你就会发现个神奇熔岩世界。

凌霄岩溶洞从地下暗河河面算起，有米高，全洞分为四层，第层是条纵贯全洞暗河，这条河发源在阳春境内，流过山洞后便进入了另个县境。

阳春和邻县乡民，来来往往都要从这条暗河上通过。

溶洞第二层是个有米高熔岩大厅，根巨大石笋石柱矗立在大厅周围，这些石柱，有如高达数十米罗汉松，有像层层叠叠蘑菇山，更有银光闪烁玉柱琼台，现在，这个大厅被命名为凌霄大殿，是凌霄岩溶洞核心部分。

广东海上丝绸之路博物馆广东海上丝绸之路博物馆位于阳江海陵岛十里银滩风景区西面，是个以南海号宋代沉船及其船上文物为主大型博物馆，其船上文物价值连城，国家级文物之多为世界罕见。

该建筑不仅在全国，乃至在世界上都堪称标志性建筑。

博物馆是世界首例将古沉船水下考古过程向观众开放专题博物馆。

南宋古船南海号，南海号是目前世界上发现年代最久远船体最大保存最完整沉船，对研究我国古代造船工艺航海技术等都提供了典型标本。

其搭载文物也有可能解开海上丝绸之路诸多秘密，其文物考古价值远远高于经济价值。

南海号是年在阳江海域发现艘宋代木质古沉船，距今多年。

此后试探发现，船上载有文物万至万件，且有不少是价值连城国宝级文物。

对研究海上丝绸之路历史造船史陶瓷史航海史对外贸易史等而下之都是有极为重要科学价值，成为世界考古界和探险界关注焦点。

旅游市场分析近五年来，旅游成为阳江市新经济增长点，接待游客人次和旅游总收入分别年均增长和，旅游总体运行呈现良总论项目背景可行性研究结论宏观环境分析区域经济简况计算本项目在经营期纳税总额达到万元，投资利税率达，即每投资百元，便可新创造元税收，社会贡献度较高。

关于项目盈利能力说明温泉度假项目属于资本沉淀型投资，般来说回收周期较长，属于长线投资项目，因此单纯从温泉项目盈利来看，内部收益率和投资利润率均较低，盈利能力有限。

但由于随着温泉项目开发，方面能作为固定资本进行融资，另方面能带动土地价值增值，提升项目内房产价格，按每平米提升元计，本项目地产总量约为万方，则地产版块可多增加亿元增值收益。

项目经营期盈亏平衡分析阳西咸水湖温泉项目盈亏平衡点为万元年或万元天。

即只要达到预期营业收入万元，即可保持盈亏平衡，如图所示。

计算公式平衡点营业收入税后固定成本变动成本率万元年变动成本率变动成本营业收入变动成本营业成本变动费用万元项目资金筹措本项目建设资金及首期运营资金来源为开发商自己所有资金，后期运营资金来源酒店管理公司经营酒店收入。

投资风险和风险防范阳西咸水湖温泉项目风险主要可能发生在以下几个方面信用风险表现形式信用风险是指项目参与方是否有能力和是否愿意履行所承担信用保证责任。

本项目参与方包括投资商工程发展现状，广东省温泉发展现状，阳江旅游市场分析，阳江周边温泉项目竞争情况，阳西工程造价信息。

项目建设和内容建设区域为温泉度假板块，面积近亩，约，总建筑面积，容积率，客房间。

包含温泉酒店，温泉馆，露天温泉区，养生会所，和生态农庄。

可行性研究结论市场预测结论广东省是中国温泉旅游发展最早最快，规模最大地区，温泉产品类型多样，并引领中国温泉发展潮流市场总量大，占到全国温泉市场近目前广东温泉市场出现产品同质化严重，同类温泉温泉区营造不够私密，缺乏文化内涵导致主题不鲜明。

在广东省内，温泉旅游已经成为种生活习惯，消费者喜欢求新求异，喜欢私密性温泉产品，对度假环境要求高，自驾车出游方式高，具有高支付能力中高端客源，但现有温泉类产品不能满足有休闲度假愿望中高端人群。

本项目定位面向中高端消费群体，打造广东省主题文化最鲜明最生态最私密养生精品温泉打造高端品质项目但不排斥普通客源。

总之，本项目以满足中高端客户休闲度假愿望，打造精品隐泉，市场需求旺盛而且没有同质竞争，风险较小，回报稳定可观。

投资估算和资金筹措项目总投资额含酒店运营流动资金预估为万元，资金全部为广东月亮湾公司自有资金。

项目收入估算按经营年计算，阳西咸水湖温泉国际公馆在十五年经营期营业利润总额为万元，税后利润为万元，净利润率为，按静态值估算，成本回收期为年个月从试营业日起计算，年投资利润率为项目综合评价阳西咸水湖温泉国际公馆具有先天独特温泉水质，资源优势明显，本身地理交通非常便利，加上精准迎合高端客户市场需求，与月亮湾滨海地块有效互动，项目风险小，回报稳定，下暗河河面算起，有米高，全洞分为四层，第层是条纵贯全洞暗河，这条河发源在阳春境内，流过山洞后便进入了另个县境。

阳春和邻县乡民，来来往往都要从这条暗河上通过。

溶洞第二层是个有米高熔岩大厅，根巨大石笋石柱矗立在大厅周围，这些石柱，有如高达数十米罗汉松，有像层层叠叠蘑菇山，更有银光闪烁玉柱琼台，现在，这个大厅被命名为凌霄大殿，是凌霄岩溶洞核心部分。

广东海上丝绸之路博物馆广东海上丝绸之路博物馆位于阳江海陵岛十里银滩风景区西面，是个以南海号宋代沉船及其船上文物为主大型博物馆，其船上文物价值连城，国家级文物之多为世界罕见。

该建筑不仅在全国，乃至在世界上都堪称标志性建筑。

博物馆是世界首例将古沉船水下考古过程向观众开放专题博物馆。

南宋古船南海号，南海号是目前世界上发现年代最久远船体最大保存最完整沉船，对研究我国古代造船工艺航海技术等都提供了典型标本。

其搭载文物也有可能解开海上丝绸之路诸多秘密，其文物考古价值远远高于经济价值。

南海号是年在阳江海域发现艘宋代木质古沉船，距今多年。

此后试探发现，船上载有文物万至万件，且有不少是价值连城国宝级文物。

对研究海上丝绸之路历史造船史陶瓷史航海史对外贸易史等而下之都是有极为重要科学价值，成为世界考古界和探险界关注焦点。

旅游市场分析近五年来，旅游成为阳江市新经济增长点，接待游客人次和旅游总收入分别年均增长和，旅游总体运行呈现良总论项目背景可行性研究结论宏观环境分析区域经济简况前已发现地热泉点处，已建温泉度假区达多处，仅珠三角地区知名且规模较大就有余处，级温泉区有家。

年，广东温泉接待量超过万人次，产值达到亿，从投资总量市场总量企业数量接待人数创造产值管理水平从业人员产业链完善等方面，广东都领先全国，正从温泉大省向温泉强省目标迈进。

就市场环境来看，广东省温泉市场容量相对较大，但竞争十分激烈，相对而言，对市场新进入者来说，产品差异化打造难度大，要求高，经营压力也较大。

广东温泉消费者行为特征年广东省超过万亿元，人均超过美元，全年约天国家法定节假日为国是月亮湾海滨度假区组成部分。

月亮湾项目整体战略定位为以温泉为主题大型海滨旅游度假目地，集旅游度假餐饮游乐购物休闲地产于体。

产品打造以动态休闲高端度假项目为主，地产项目定位为高档度假型地产。

可以看出，月亮湾是本项目大后方，二者相得益彰，互为依托，预见项目建成后将形成有效联动。

项目所在地交通十分便利，同时地处温泉旅游强省，区域内消费实力雄厚，消费者有多次温泉消费习惯，市场规模较大。

但同时，本项目区位较差，处于广东西部经济欠发达地区，又远离珠三角中心城市圈，因此市场容量又受限制。

开发公司广东东方月亮湾有限公司，以城市运营为目标开发月亮湾项目，具有雄厚实力。

可行性研究单位由知名专业温泉顾问公司天沐集团承担本项目可行性研究。

研究工作依据本项目研究依据为阳江经济发展现状，广东省温泉发展现状，阳江旅游市场分析，阳江周边温泉项目竞争情况，阳西工程造价信息。

项目建设和内容建设区域为温泉度假板块，面积近亩，约，总建筑面积，容积率，客房间。

包含温泉酒店，温泉馆，露天温泉区，养生会所，和生态农庄。

可行性研究结论市场预测结论广东省是中国温泉旅游发展最早最快，规模最大地区，温泉产品类型多样，并引领中国温泉发展潮流市场总量大，占到全国温泉市场近目前广东温泉市场出现产品同质化严重，同类温泉温泉区营造不够私密，缺乏文化内涵导致主题不鲜明。

在广东省内，温泉旅游已经成为种生活习惯，消费者喜欢求新求异，喜欢私密性温泉产品，对度假环境要求高，自驾车出游方式高，具有高支付能力中高端客源，但现有温泉类产品不能满足有休闲度假愿望中高端人群。

本项目定位面向中高端消费群体，打造广东省主题文化最鲜明最生态最私密养生精品温泉打造高端品质项目但不排斥普通客源。

总之，本项目以满足中高端客户休闲度假愿望，打造精品隐泉，市场需求旺盛而且没有同质竞争，风险较小，回报稳定可观。

投资估算和资金筹措项目总投资额含酒店运营流动资金预估为万元，资金全部为广东月亮湾公司自有资金。

项目收入估算按经营年计算，阳西咸水湖温泉国际公馆在十五年经营期营业利润总额为万元，税后利润为万元，净利润率为，按静态值估算，成本回收期为年个月从试营业日起计算，年投资利润率为项目综合评价阳西咸水湖温泉国际公馆具有先天独特温泉水质，资源优势明显，本身地理交通非常便利，加上精准迎合高端客户市场需求，与月亮湾滨海地块有效互动，项目风险小，回报稳定，值，成为世界考古界和探险界关注焦点。

旅游市场分析近五年来，旅游成为阳江市新经济增长点，接待游客人次和旅游总收入分别年均增长和，旅游总体运行呈现良好态势。

阳江丰富旅游资源及发展态势良好旅游市场是本项目优势之，借力阳江旅游，通过产品组合拓展旅游客源。

区位与交通分析区位欠佳项目地处粤西，距离阳江市约公里，距离广州约公里深圳约公里，距离广东省经济发达珠三角城市圈相对较远，区位条件欠佳，市场容量有限。

年年年年年年旅游者万人次总收入亿元阳江市年旅游接待人次及收入交通便利高速公路条阳江境内有开阳开平阳江高速公路阳茂阳江茂名高速公路西部沿海高速公路穿境而过。

即将开建阳云阳江港云浮高速公路。

铁路广湛高铁即将于年左右开通，将大大缩短时空距离。

结论项目所属区域及面向市场缺乏深厚经济底蕴和消费能力。

本项目交通便利，但区位欠佳，旅游资源丰富，发展较快，经济处于发达经济体