（已批）IT产业销售展示城市综合体房地产项目立项可行性分析报告（存档）

开发成本费用分析表实际成本计划控制情况表示费用增加，费用减少备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元比例费用标准费用或造价项目总投资直接费土地费用亩含拆迁费二勘察设计和前期费交通管理费参考，元图纸审查费参考，元，按建面地质勘察费建筑设计费市政公用基础设施配套测绘放线费建筑工程招投标费按工程造价计提监理费安全质量监督费按工程造价计提质检费按工程造价计提散装水泥保证金参考，元，按建面白蚁预防费参考，元，按建面三通平费参考，元自来水管网建设工程费商业元三建筑工程造价参考，元间接费物管维修基金管理销售财务费用开办和管理费工程总价计提销售代业和电脑销售市场，形成铜山经济新增长极。

专业市场建设开业成功运营，将改变铜山经济食品工业枝独秀局面，项目开业后，将引进国际国内知名电子电脑数码产业相关动漫软件等商家近家，年实现销售收入亿元，逐步发展成为同食品钢材机械等行业样，成为铜山信息产业和高科技产业领军企业，创造铜山经济新增长极。

改变徐州现有专业市场和电子市场分散经营环境拥挤局面，形成中国东部硅谷。

项目建成后，将彻底改变徐州现有海云电脑市场和文化宫万虹桥电子市场通讯市场经营环境差经营面貌落后经营行为不规范周边交通交通环境拥挤消防隐患大落后面貌，真正进行专业市场升级改造，从根本上改变购物环境，降低经营成本，为消费者提供环境优雅购物舒适放心时尚体验消费环境，从而提升徐州电子电脑专业市场在全国影响力。

倡导创新科技产业，解决大学生和城乡居民社会劳动就业。

项目建成后，将引进商家约名进场经营，吸引高科技人才名户，直接带动就业人员约至人，直接入住人口多人间接拉动就业人口达到人，具有良好经济效益和社会效益。

我们相信，在铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。

本项目会为北京路注入新商业活力，同时形成铜山新经济增长极，成为铜山区划后对外展示又张城市名片，有区委区政府正确领导和大力支持，蓝博湾数码城产业城市综合体建设必将对巩固和加强徐州作为都市圈中心城市地位，推动徐州专业市场和经济快速发展有着非常重要意义。

经分析，本项目经济效益显著，社会效益明显，项目可行。

二零年五月年十日些开发商都清晰地认识到产品差异性重要性或迅速模仿。

那时，本项目还是具有定市场竞争风险性。

自身因素略五综合分析从市场调研结果分析本项目优劣势比较，机会和风险并存。

唯办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者心愿，整合与项目有关各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性产品，以合理成本利润，达到科学投入产业比，追求产品供给需求完善性，使项目达到预期市场期望值。

第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。

而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。

北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。

在交通人流资源丰富第章项目概况第节项目基本情况项目名称蓝博湾数码城暂定华东地区产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路三项目内容拟建成为中国东部地区最大产业集聚地和华东地区最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体产业销售展示城市综合体。

四项目目标使之成为铜山新区北京路标志性物业。

实现本项目物业潜在价值最大化。

创造本项目物业环境效益经济效益社会效业在消费者心里功能价格比。

当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。

我们在整个项目开发建设中，本着经营市场理念，物业具体经营项目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商成本投入。

第三章项目整体规划设计思路第节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。

世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场主题规划是关键。

规划目标通过对城市整体结构及邻近街区自然社会环境进行综合研究，提出理性积极规划设计方案，使本小区成为个在社会效益和经济效益两方面都对城市生活质量有很大促进新时代居住社区。

在空间脉络建筑风格等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为徐州现代人居典范之作。

二规划原则人本原则，规划初始出发点为人需要，同时顺应自然，力争使人自然技术管理能有效地溶为体。

合理有效原则，规划避免不合实际泛泛而谈，而能定位产业销售展示城市综合体该项目商业部分面积预计约为万平米，建成后将引进国内外行业电脑电子数码等品牌余个，引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套餐饮休闲品牌余家，打造集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体终端服务区，年销售额将达到亿元，成为中国东部名副其实硅谷和华东地区最大产业销售展示城市综合体。

二淮海经济区高科技人才居住区项目将建立配套高端居住区万平米，入住人口将达到人以上，不仅是铜山区内住宅又扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得鼎力大盘。

该居住区将在淮海经济区个地市同步发售，销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。

三国家创新产业聚集区蓝博湾项目以产业集成电路电子信息三大产业为主导，文化创意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆集聚效应，强调品牌和入住企业创新发展能力，形成以创新驱动为主经济发展模式和以服务经济为主经济结构，积极倡导培育淮海经济区产业总部经济，为铜山经济增长注入新活力。

四铜山区域经济新增长极铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位居全国县市第位，达到亿元。

食品机械钢铁汽车电子等五大产业是铜山优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山第大支柱产业，蓝博湾项目建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州主城区局面，进步改变铜山北京路商业经营环境，成为铜山区内经济新增长点和重要经济增长极。

第六节目标客户定位定位原则选准目标，稳准出击定位已完成原始积累具有定经营规模商家，淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才产品目标客户造什么产品卖给谁略二目标客户细分略第六节价格定位定价原则市场无形，定价有道。

定位以徐州市场房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得出商铺约元元写字楼约元元住宅约元起房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发商期望利润等因素构成。

基本成本加开发商利润构成基本价，般市场定价原则由三个价值取向构成。

市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较手段来确定。

成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。

消费者心理价值取向该区域位置业在消费者心里功能价格比。

当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。

我们在整个项目开发建设中，本着经营市场理念，物业具体经营项目交给行业专家去做，打破徐州开发行业自己开发自己经营模式，使具体经营项目专业化系统化，同时也减少了开发商成本投入。

第三章项目整体规划设计思路第节总体规划设计总体规划关系蓝博湾数码城成败，没有认真规划论证商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。

世界主题旅游休闲业设计高手曾参与策划和设计过多个世界著名美国国际设计有限公司总裁先生曾指出商业广场主题规划是关键。

规划目标通过对城市整体结构及邻近街区自然社会环境进行综合研究，提出理性积极规划设计方案，使本小区成为个在社会效益和经济效益两方面都对城市生活质量有很大促进新时代居住社区。

在空间脉络建筑风格等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为徐州现代人居典范之作。

二规划原则人本原则，规划初始出发点为人需要，同时顺应自然，力争使人自然技术管理能有效地溶为体。

合理有效原则，规划避免不合实际泛泛而谈，而以基址现状为基础，综合各方因素，提出个对城市空间网络及城市生活都行之有效具有前瞻性规划方案。

效益最大化原则。

规划力图通过建设活动使基址发挥最大经济效益和社会效益。

三规划结构心二组团三区住宅区围绕大型人工景观形成中心，商业区和住宅区自然划分为东西两个组团，小区内南北绿化景观轴，经弧形区内主干道及沿边放大绿化空间形成第二条链，共同串起点式高层板式高层商业三区。

简洁点线型结构小区建筑布置力图简洁合理有效，争取最大日照景观条件，同时使用方便。

俯瞰小区，点线面布置错落有致井然有序溶入城市肌理。

人性尺度丰富结构在整体体形简洁基础上，小区内部空间环境建筑细部室内空间设计等各方面力求丰富多变柔和而更具亲和力。

建筑立面注重细部设计，讲究材料划分。

环艺设计更是追求精致亲人。

四停车交通整个小区采用相对人车分流交通体系。

小区干道人车公用，但注意车行系统引导，尽量减少对人行系统干扰主干道宽米，其中车行道为米，单侧人行道为米。

组团内实行人车分流，注意居住空间安静安全。

交通体系注意消防要求满足。

小区消防道路宽米，休闲步道宽米，步行系统兼容交通休闲景观长廊等多种功能，并通过人活动使整个小区溶为体。

小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对封闭管理次入口再设第二道门卫管理。

五景观绿化作为个注重人性化设计小区，闲适温馨成为景观设计主题之。

无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无不体现闲适主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。

沙丘草坡树廊烧烤场精致水景有