（已批）XX商业中心项目立项可行性分析报告（存档）

电话访问投资客户群对本项目有兴趣兴趣般没什么兴趣从上面数据不难看出在电话访问过程中占了客户都是对本项目是有定兴趣，只是碍于对本项目认知还不深。

在问题方面可以分以下几类价格接受程度可以接受感覺偏高返祖年限吸引力可以接受般返祖回报吸引力接受感覺般按揭与次性付款接受程度選擇按揭要看總價格小结从上述数据表明，在电话访问个投资客户当中，占据很大部分客户对本项目存有很大兴趣，只有部分问题有待解决。

三年广州对外贸易额及需求分析广州地区年年对中东国和非洲出口总额单位万美元年度年度年度年度非洲国家中东国年度年度年度年度非洲国家中东国从年到年整个广州对外贸易出口都是呈上升趋势，虽然年底爆发全球金融危机，但是年出口贸易额对比年和年仍然是呈上升趋势。

差不多是三年时间翻翻。

年月广州外贸出口部分地区分布比例图中东国展商只销售小量单元效果，增强投资者对发展商长期经营本项目信心。

•首批推出商铺具体位置及其推出次序如附图第六部分价格定位及销售收入预测项目价格定位现时国际贸易中心正处于初期招商阶段，项目进驻效果未能展现在意向客户眼前客户潜意识会用商圈内其他项目作为参照对象，而且，在开盘时采取低开高走价位策略，可以使项目在短期内造成馨售销售效果，当二期开售时可以使市场产生追捧效应，当项目出售比率达到后，价格可以作出合理调整，从而满足项目利润最大化。

建议价格定位入市均价元，初期最低价位元。

好处在于销售过程中利用合理利润空间作为切入点，正确引导客户主观心理价位，使客户不必在项目价格上纠缠不放，让其注意力关注在我司项目其他附加值上。

当第二批经营权物业推向市场时，项目总体形象已经展现在客户面前，预计销售价位可以上调，均价定在元，同时马上进行招租引商。

二销售预估期销售预估总值元二期销售预估总值元销售预估总值元租赁预估总值元整体项目均价元。

费等国家。

价格走势目前中非商贸城正面临调整阶段，大部分租户将会清出，展望未来价格将会调整致均价格元越洋商贸城项目概况该项目位于广州市越秀区下塘宝汉直街号新登峰宾馆商场首二层，主营服装鞋帽精品首饰皮革电器手机音响及数码产品总建筑面积越平方米，只租不售，从年调整经营至今，商场内各经营者已积聚定熟客，经营比较成熟，临街铺位租金已达招商策略租期年租金元租金优惠无进场费元平米管理费元平米不包中央空调价格走势由于该项目已经过四年运营，展望年底至明年初，租金价格会保持在幅度增长。

项目市场形象价格定位及目标客户群项目名称市场形象价格定位目标客户群天秀商贸城经营多年外贸批发市场在商圈中有很大影响力。

只租不售入场费元租价均价元印度中东非洲采购商家广福国际项目于年初推出市场商场以外贸批发为主经营效果般。

只租不售商业中心项目可行性研究报告二〇二年十月目录第部分项目基本资料第二部分市场状况分析第三部分项目情况分析第四部分业态定位分析第五部分项目总规划方案建议第六部分价格定位及销售收入预测第部分项目规划基本资料项目简介项目名称国际商贸城发展商商业中心有限公司地理位置及现状该项目位于麓景路黄田直街号商业中心裙楼，邻近小北地铁站，距广州火车站流化展馆约分钟车程。

场地性质商铺可租售面积层约平方米二项目配套办公层总建筑面积约餐饮三家带有中东印度特色营权出售模式，本项目可以以此为创新卖点打进市场。

前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。

以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必闯出片天下。

本商厦之餐厅酒店为极大优势，必须将中东非洲外贸批发起点此亮点无限放大。

此优势将弥补地段之不足。

本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目优越。

但从另角度来看，该项目经营失败可为本项目利用，在招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为个极大商机，危机并存，第四部分业态及定位分析目前广州电子电器批发市场分析广州市现有电子电器商圈主要为海印大沙头商圈文化公园西提二马路商圈及中山六路将军东商圈。

海印大沙头三马路商圈以大沙头三马路为轴心，两边较大电器批发零售市场有盛贤旧货交易市场澳讯二手手机城海印电器总汇星之光电器城以及海印广场。

大沙头三马路是广州自发形成传统电器商业街，该区内商业物业大多都经营超过年以上。

年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边海印旧货市场悉数搬到现在盛位在元平方米元平方米范围，入场费普遍在元平方米范围而这区域则成为日后我司项目招商过程中客户作为对比区域。

小结小北商圈地理位置特殊，经过多年发展，已形成中东非洲印度人最集中外贸集散地，每天车水马龙，且治安管理良好但同样，由于消费力各商场业态划分等问题，导致此商圈商品只能以低档次赝品为主导，中高端产品不适合作为此区域主流商品。

目前所有项目都只租不售，以首年次年租金优惠长免租期为主打招商方式。

年落成商业中心拥有商圈内历史悠久酒店餐厅，深受中东非洲旅客和商家欢迎。

但其地址位置相对其他比较知名商厦亦同样存在位置相对较差之缺点，其商场部位之国际商贸城目前想在此商圈内突破重围，必须找到自身特点与迎合市场之创新业态。

第三部分项目情况分析优势分析知名度优势年成熟经营，深入中东非洲民心商业酒店餐饮配套，带领本项目成为入住首选。

配套优势商场酒店饮食娱乐办公集于身，三层立体停车场移步到铺，罕有充足车位配套无论是商业用水用电隔油排污，还是广告位，都体贴齐备，小时智能化监控系统，保安人员全天候巡视，商户利益得到最充分保障，规划优势统规划统招商，严格把关商家进驻条件，综合考虑各业态特点，合理布局，充分挖掘业态最大利益，组合优势实力经营商投资商鼎力投入引领众多优质商家加盟，强强联合必将创造国际商业新辉煌，体量优势后备货量充足，商场负层三层存在大量面积可作为后备货量补充。

二劣势分析位置不佳对比其他项目，本商场存在位置不佳之明显缺点交楼标准不高项目中二楼大部分面积前身为停车场，楼底较矮，限制了业态分布选择。

周边消费力低由于登峰地区消费力不高，且项目并没有主干道线临街铺，不能以零售引领临近消费力，只能引入符合商圈特点采购消费力。

三发展前景分析小北登峰商圈历史悠久，小联合国外贸市场已形成多年，各外贸采购商场林立，但业态分布零散，均没有个以统业态种主题商品定位站式商场。

本项目可以此作为突破点，引领小北登峰商圈走入个新时代。

商圈内各项目均只租不售，没有经营权出售模式，本项目可以以此为创新卖点打进市场。

前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。

以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必闯出片天下。

本商厦之餐厅酒店为极大优势，必须将中东非洲外贸批发起点此亮点无限放大。

此优势将弥补地段之不足。

本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目优越。

但从另角度来看，该项目经营失败可为本项目利用，在招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为个极大商机，危机并存，第四部分业态及定位分析目前广州电子电器批发市场分析广州市现有电子电器商圈主要为海印大沙头商圈文化公园西提二马路商圈及中山六路将军东商圈。

海印大沙头三马路商圈以大沙头三马路为轴心，两边较大电器批发零售市场有盛贤旧货交易市场澳讯二手手机城海印电器总汇星之光电器城以及海印广场。

大沙头三马路是广州自发形成传统电器商业街，该区内商业物业大多都经营超过年以上。

年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边海印旧货市场悉数搬到现在盛贤旧货交易市场及澳讯二手手机城里。

由于该区批发市场已成规模，所以该地段租金价格也较高，租金约每平米元。

盛贤旧货市场分析位于海印大沙头三马路，内有层，约间铺，建筑面积约主要经营有二手通讯设备，数码摄像影音，二手电脑，小品牌电视音响办公用品复印机打印机等及其他精品皮包钟表军用服装。

商城配套设施场内中央空调多台手扶电梯货梯多功能文化广场大型室内停车场。

业态分布比例二手通讯设备数码摄像影音二手电脑小品牌电视音响办公用品复印机打印机等其他精品手機維修钟表軟件军用裝備租金水平首层临街旺铺元，裙楼元二层已经全部租满三层元。

消费客户群体國內國外管理费元进驻率约综合分析位于海印大沙头三马路海印广场旁边，是原来大沙头拆迁后，新改造出来旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性做黑人和其他外国人生意，所卖二手产品价格普遍偏高。

海印电器总汇海印电器总汇于年月开业，是广州市第家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。

其经营区域主要分为四大区域旧场主要经营白色家电类，包括冰箱洗衣机空调等，其次产品有对讲机手机影响线材器材等新场主要经营液晶电视电玩手机数码产品等二场最多商铺林立个区域多以手机品牌音响专卖店电脑数码产品电动玩具监控设施器材等。

二三层主要经营是电脑电玩类打印等办公用品。

业态分布比例家電類電視音響辦公設備電子數碼產品其他租金水平第手租金元含管理费水电费二手转租租金元含区域则成为日后我司项目招商过程中客户作为对比区域。

小结小北商圈地理位置特殊，经过多年发展，已形成中东非洲印度人最集中外贸集散地，每天车水马龙，且治安管理良好但同样，由于消费力各商场业态划分等问题，导致此商圈商品只能以低档次赝品为主导，中高端产品不适合作为此区域主流商品。

目前所有项目都只租不售，以首年次年租金优惠长免租期为主打招商方式。

年落成商业中心拥有商圈内历家。

以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后第二增长点。

小北登峰带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。

比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。

以发展为电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金及日用品等业态世界级贸易集散地。

竞争对手划分针对本项目所在区域，存在若干竞争对手项目天秀商贸城广福国际商贸城新泓汇大厦金山象商贸城中非商贸城越洋商贸城竞争对手分析天秀商贸城项目概况天秀商贸城项目内单元主要面积为平方米现经营批发电子数码产品小家电家纺服装手表皮具建筑五金产品，商场开门时间为早上点到晚上点。

价格走势由于项目已具