在自己公寓，那么管理公司可以在需要情况下，在其不居住这段期间帮其管理带租购房者这套半自住半投资公寓购房者完全是为了投资才购买此处公寓，那么只要有需要，管理公司可以提供带租带售等管理服务。简而言之，就是售是酒店式公寓，但会因为购房者目不同，提供产权式酒店管理服务。第三节财务分析及资金筹措安排收入预计客房收入客房有间，预计平均房价元间，预计收入万元餐饮收入预计拥有个就餐位，按每天人次就餐，平均消费元，餐饮年收入为万元娱乐收入个包房，消费单价为元，全年收入万元。棋牌房个，每天销售间次，按每间次小时，元小时计，全年收入万元。桑拿房个包房，每天销售间次，消费单价为元间，全年收入万其他美容美发游泳健身壁球等运动休闲项目按每天万元全年万收入计。合计娱乐收入万元其它金流量单位万元年年年年年年年八资金筹措及安排从财务测算分析，本项目资金缺口为亿元需外部资金解决，其中酒店式公寓资金缺口亿元，酒店类资金缺口亿元银行融资根据现行信贷政策，银行贷款必须确保自有资金，即万元万元，银行贷款万元。银行融资前必须四证齐全，担保方式为土地抵押。同时酒店类贷款为固定资产贷款，银行控制较为严格，在目前金融形势下，取得贷款难度较大。股权合作该方案需要找到有实力合作公司，同时必须成立项目公司进行项目开发，对土地及项目前期报批手续造成定障碍。通过出让公司部分利润获得与其他公司合作，同时丧失了相应权益。自有资金该项目资金缺口为亿元，若全部通过自有资金解决，存在难度。综上所述，在企业能够解决自有资金情况下，建议操作若自有资金超过万元，可采用银行融资和滚动开发模式若自有资金较少，只能通过股权合作和银行融资相结合方式解决资金缺口。入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。另据法国地理学者戈德曼预测，长三角将会形成世界上第六大都市圈。这意味着，以上海为经济中心长三角地区会是继巴黎伦敦纽约东京北美五大湖区之后又个世界经济中心和商贸中心这也意味着，旅游产业将会获得更为强大经济支持和更加充足旅游客源市场，最终带来该地区旅游业快速稳定和长期发展。长三角经济发展趋势体化进程全面长三角体化发展目标是在未来年左右时间里，将长三角组建成个多心组团分层辐射世界级都市经济圈。年以来，长三角体化进程全面推进，不断取得新进展。主要表现在两方面，第，推进体化理念机制不断深化和完善。两省市市政府高层就区域体化达成战略共识，江浙主动提出接轨上海发展战略。第二，具体领域体化有实质性举措。三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快都市经济圈是未来长三角构筑体化目录摘要第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州商业地产宏观面概况及政策影响„„„„„„„„„„„第三节长三角地区旅游产业与杭州旅游业发展„„„„„„„„第四节杭州旅游业发展与其饭店业相互影响„„„„„„„„„„第五节杭州与周边地区饭店业发展比较分析„„„„„„„„„„„„第二章本项目背景和发展概况第节本项目提出背景及期望„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节本项目可操作方向探讨分析„„„„„„„„„„„„„„„„第三章开发地块分析第节地理位置及交通状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节周边配套„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节地块分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„发展速度将维持在左右，预计杭州市增长速度会在徘徊。三杭州城市发展战略发展战略本世纪初,杭州市政府提出两个并列城市发展战略战略，工业立市战略二，致力于国际性旅游休闲城市发展建设定位。杭州现有制造业均是块状结构，其产业内部分工与配套能力决定着现阶段浙江制造主要优势所在。就双市战略对杭州经济发展影响力而言，继续做大做强已呈块状结构制造业是杭州经济发展在现阶段包括今后个时期内重点工作。从长三角看到整个中国，就旅游休闲总体消费水平支持配套系统成熟与完善看，杭州要想成为东方日内瓦还为时遥远。以旅游休闲为主体杭州第三产业，还远不能支撑住世纪杭州。杭州市打出旅游休闲之都是为了韬光养晦，打出旅游休闲牌子更有助于杭州长远发展，而且杭州政府不会用杭州制造去刺激长三角内主要竞争对手。战略实施动态从政策等多方面大力吸引外资年东芝公司把笔记本电脑海外生产基地移师杭州年松下计划在杭州经济技术开发区建立该公司全球最大家电生产基地，而且计划在不久将来在杭州成立家电研究开发中心中国生活研究中心暂称。松下户田副社长表示杭州均收入状况看，长三角南翼浙江省下属城市普遍比较富裕，除湖州外所有城市居民人均收入都超过长三角平均水平。也就是说，杭州所辐射是片普遍富庶黄金热土。长三角南翼普遍富庶杭州是其中辐射中心再加上杭州独特居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多城市了。这是杭州房地产业发展得天独厚综合优势，今后这状况也不会有多大改变。杭州作为区域辐射中心唯威胁来自宁波离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡城市，因而宁波贯以来表现出脱杭入沪倾向，规划中杭州湾大桥建成将进步推动这趋势，使沪杭甬之间关系有向沪宁苏靠拢趋势。二浙江省及杭州市宏观发展研究浙江省国民经济近几年直保持快速增长，发展势头强劲。年全省年均增长，比全国高出个百分点。年，全省实现生产总值亿元，比上年增长。今后年年，浙江经济增长率仍将高于全国平均速度。预计到年，全省人均将达到美元，年将达到美元。杭州已经连续十四年保持两位数增长，年达到亿元，人均达到元美元，比上年增长了。预计年市区将达到亿元，人均达到美元到年市区将达到亿元，人均达到美元，年均递增以上。表浙江省主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元表杭州市主要经济指标四年数据对比生产总值亿人均元增长速度全社会固定资产资亿元从表中可以看到，杭州市生产总值占浙江省生产总值比重超过，近年没有发生很大变化。从经济发展速度来看杭州市经济发展速度要高于浙江省整体发展速度，但是两者差距呈缩小趋势。另外，省内舟山嘉兴宁波等城市近年来发展迅速，均超过杭州市发展速度。长三角几个发展迅速城市，例如苏州无锡发展速度也超过杭州。浙江省全社会固定资产投资最近三年增长速度分别是杭州市分别为。从表中可以看出，浙江省和杭州市经济均处在稳健快速增长中。虽然最近两年增长势头有所减缓，但仍呈现出快速发展趋势。预计今后几年浙江省发展速度将维持在左右，预计杭州市增长速度会在徘徊。三杭州城市发展战略发展战略本世纪初,杭州市政府提出两个并列城市发展战略战略，工业立市战略二，致力于国际性旅游休闲城市发展建设定位。杭州现有制造业均是块状结构，其产业内部分工与配套能力决定着现阶段浙江制造主要优势所在。就双市战略对杭州经济发展影响力而言，继续做大做强已呈块状结构制造业是杭州经济发展在现阶段包括今后个时期内重点工作。从长三角看到整个中国，就旅游休闲总体消费水平支持配套系统成熟与完善看，杭州要想成为东方日内瓦还为时遥远。以旅游休闲为主体杭州第三产业，还远不能支撑住世纪杭州。杭州市打出旅游休闲之都是为了韬光养晦，打出旅游休闲牌子更有助于杭州长远发展，而且杭州政府不会用杭州制造去刺激长三角内主要竞争对手。战略实施动态从政策等多方面大力吸引外资年东芝公司把笔记本电脑海外生产基地移师杭州年松下计划在杭州经济技术开发区建立该公司全球最大家电生产基地，而且计划在不久将来在杭州成立家电研究开发中心中国生活研究中心暂称。松下户田副社长表示杭州政府积极支持是选择杭州重要原因之。杭州缺乏传统资源，但却是个环境资源大市，环境资源是杭州最重要城市综合竞争力所在。世界银行评选中，杭州是中国投资环境最好城市。福布斯杂志推出中国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第。良好环境资源加上政府积极支持，引进外资步伐将会进步加快。大力发展高新技术产业杭州市委市政府明确地把构筑数字杭州，建设天堂硅谷作为新世纪初和今后个时期号工程。在沿钱塘江两岸，个环杭州湾电子信息产业带正在形成，这里集聚了浙江以上电子企业，信息产品制造业规模占全省以上，软件产业规模占全省以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这区域。在杭州秀美自然风光下，搏动着颗向国际先进制造业基地发展心脏。在发展工业同时强调休闲之都作为年世界休闲博览会举办地，杭州致力于打造个国际化东方休闲之都，在最短时间内使杭州成为个国际旅游目地城市。四杭州所处宏观背景研究小结宏观经济发展大势中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体经济素质和当局掌控能力都有较大提升，预计这健康增长周期将延续至年之后。长三角地区已成为拉动中国经济发展火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额对外贸易和吸引外资等方面也具有强势。浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后年内发展速度仍将高于全国平均水平。杭州目前已处在跨越式发展前夜，即将跨越人均美元大关，预计将在年间实现跨越美元大关，进入发达行列。第二产业持续强势，第三产业将得到强力发展。杭州市在长三角经济圈中定位从经济总量上看，杭州在长三遍富庶黄金热土。长三角南翼普遍富庶杭州是其中辐射中心再加上杭州独特居住环境，就不难理解为什么杭州是长三角所有城市中外地人来买房子最多城市了。这是杭州房地产业发展得天独厚综合优势，今后这状况也不会有多大改变。杭州作为区域辐射中心唯威胁来自宁波离心力。从数据上看，宁波是长三角南翼唯能在经济总量上与杭州抗衡城市，因而宁波贯以来表现出脱杭入沪倾向，规划中杭州湾大桥建财务分析及资金筹措安排„„„„„„„„„„„„„„„„附件附件酒店内部员工需求研究附件二酒店入住客人需求研究附件三酒店式公寓供应附件四酒店式公寓需求分析附件五酒店常住客深访总结附件六杭州市写字楼供应附件七写字楼需求调研附件八商铺经营范围调查摘要本研究利用文献收集问卷调查和个案访谈资料，全面了解杭州市地产旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向需求状况，深入研究未来项目定位和地产开发方向问题。第章，阐明研究问题宏观背景。对杭州市经济概况杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出