（已批）住宅项目立项可行性分析报告（存档）

老师严谨治学态度对学生严格要求踏实工作作风深深影响着我言行。

在本论文撰写过程中得到了老师悉心指导，从论文选题到提纲确定，从论文初稿到定稿这段期间所做大量修改，他都给予了认真严格指导，在此谨向老师表示崇高敬意和衷心感谢。

此外，同寝室姐妹周围同学对我毕业设计关心和支持，同学之谊，难以忘怀。

参考文献刘秋雁房地产投资分析东北财经大学出版社刘志平王学考房地产开发可行性研究思考城市开发何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点中国工程咨询曲丽萍论可行性研究在房地产开发中作用及要求建筑经济瞿富强瞿莹芳房地产开发项目与般建设项目可行性研究比较与分析基建优化刘洪玉，丛培经建筑市场与房地产营销北京中国建筑工业出版社，后财务内部收益率财务净现值静态回收期年动态回收期年附录资本金财务现金流量表序号项目名称合计万元第年第年第年第年第年第年第年现金流入销售收入出租收入长期借款短期借款现金流出开发建设投资不含利息经营资金运营费用修理费用经营税金及附加其它经营成本费用土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量税后财务内部收益率财务净现值静态回收期年动态回收期年附录敏感性分析表方案名称序号项目名称计量单位基本数变化变化变化变化变化基本方案投资变化比例经营收入变化比例土地拍卖价款万元土地拍卖单价元土地拍卖单价万元亩土地拍卖价款占比例项目总成本费用万元资金筹措万元资本金万元借款万元销售收入万元经营总收入万元销售收入万元租赁收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元税全投资后财务内部收益率全投资财务净现值万元全投资投资利润率税后资本金财务内部收益率资本金财务净现值万元资本金投资利润率温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。

在去年新乡市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。

‚那帕溪谷‛住宅成功开发和火爆销售，就是个最好例子。

商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。

新乡市改革开放年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。

新乡市区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二，三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。

商业消费潜力。

新乡市经济飞速发展，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，第章总论项目建设背景为满足新乡市城市居民世纪新住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近新乡市馆，临新村建设精品住宅小区。

结合新乡市城中村改造优惠政策，这优越条件为本项目开发带来不可多得商机。

根据新乡市城市规划发展需要以及新村控制性规划要求，房地产开发公司只要与新村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安臵，即可获得该村土地并分期开发建设。

该项目初步规划设计方案设计已经完成，‚‛项目建议书等各项前期险。

营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略确定项目整体形象秀水华庭小区已成功开发，其形象得到了新乡市市民和政府认同，在新乡市房地产市场有定影响，建立了定地域形象。

‚‛北临新乡市馆。

地段位臵优越，小区整体形象根据‚人与自然‛这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际精神和心理上需求和沟通，人与自然和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，‚‛开发将是新乡市又个精品住宅小区。

‚卖点‛分析‚‛住宅小区凭借其优越地段位臵和区位优势，小区住宅销售‚卖点‛主要是小区规划不是简单绿化，而是按‚园林化‛概念规划建设，因此有突出环境特点。

此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计。

配套设施要能提供全面综合配套服务，注重消费者生活居住多方面需求与沟通。

物业管理在引进知名品牌同时，服务更加周到全面，管理高质量高水平。

小区住宅设计引入‚智能化‛新概念，使住宅小区按‚精品化‛标准档次规划设计和经营管理。

除以上因素外，小区‚卖点‛还有消费者最为关心价格地段居住区环境以及市场定位等。

营销推广策略高素质物业开发，除了高水平规划设计外，还需要目前开发东方明珠浅水湾小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强市场竞争力。

住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。

住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着新乡市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。

目前，新乡市居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与新乡市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

据有关资料统计，年新乡市城镇居民人均收入为元，年为元，年达到元，年达到元，年比年实际增长。

在居民消费支出中恩格尔系数已由年降到年，最近几年这系数又有新下降，这标志着居民生活由‚温饱型‛向‚小康型‛过渡。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。

随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。

其中中低收入家庭为，中高收入家庭为富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，点将加快形成。

个人购房比例也由‚八五‛时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。

从以上分析可以看出，‚通和英郡‛‚水榭华都‛等成功开发，预示着未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，‚‛市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。

当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效需求不足。

主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。

据有关资料统计，新乡市空臵商品房已达余万平方米，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良商品房空臵率还将进步增加。

住房制度改革未能达到预期进度，各种政策落实未能实际到位，住宅市场消费需求良性循环要有个较长形成过程。

市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。

‛住宅开发也面临住宅市场供大于求矛盾。

虽然随着福利房取消，房地产二三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场发育打下了定基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足矛盾十分突出，加上政府在年后将建成万平方米经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目开发有定市场险。

营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略确定项目整体形象秀水华庭小区已成功开发，其形象得到了新乡市市民和政府认同，在新乡市房地产市场有定影响，建立了定地域形象。

‚‛北临新乡市馆。

地段位臵优越，小区整体形象根据‚人与自然‛这主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际精神和心理上需求和沟通，人与自然和谐，从规划设计营销管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造世纪高素质物业，‚‛开发将是新乡市又个精品住宅小区。

‚卖点‛分析‚‛住宅小区凭借其优越地段位臵和区位优势，小区住宅销售‚卖点‛主要是小区规划不是简单绿化，而是按‚园林化‛概念规划建设，因此有突出环境特点。

此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计。

配套设施要能提供全面综合配套服务，注重消费者生活居住多方面需求与沟通。

物业管理在引进知名品牌同时，服务更加周到全面，管理高质量高水平。

小区住宅设计引入‚智能化‛新概念，使住宅小区按‚精品化‛标准档次规划设计和经营管理。

除以上因素外，小区‚卖点‛还有消费者最为关心价格地段居住区环境以及市场定位等。

营销推广策略高素质物业开发，除了高水平规划设计外，还需要有套行之有效市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理收益。

根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略广告宣传策略。

‚‛项目要针对确定目标群体，按计划分阶段，系统地对小区整体形象和‚卖点‛集中进行广告宣传。

广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体宜采用宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。

促销策略。

促销阶段性策略。

般按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进销售阶段④三次公开展销及跟进销售阶段扫尾阶段销售。

应根据不同销售阶段，制定不同销售策略。

销售对象及销售时机。

本项目销售对象主要是拟更新换代商品房消费者收入较高或中高收入消费者驻市办事机构商用或商住④其他消费者。

最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。

促销手段。

拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会集团认购有针对性销售对象举办展销会灵活多样付款方式工程质量进度及完善小区物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。

定价策略价格定位。

根据新乡市目前房地产屋源交易信息，和平路以外西南及东北市区带，同类商品房销售价格见表。

表楼盘销售价格情况表序号名称房屋类型地段最低价元平方米最高价元平方米纳帕溪谷联排别墅牧野区原乡联排别墅牧野区花样年华中档住宅南站区都市晶华多层住宅洪门镇从新乡市年月楼盘销售情况分析，于‚‛同地段中高档住宅售价每平方米在元之间别墅式高级住宅每平方米元之间。

由于各楼盘区位环境配套等均有差别粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还