（已批）体育公园项目立项可行性分析报告（存档）

考虑运营前三年只达到正常年份。

乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置处，暂定价为元台小时，考虑每天每台利用小时，可得乒乓球每月收益为万元。

考虑运营前三年只达到正常年份。

该项目设置停车位个，按照每车位收费元计算，天中个车位可周转次，可得停车收益为万元年。

考虑运营前三年只达到正常年份。

可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元年，前三年分别为万元年万元年万元年。

成本估算运动休闲区成本包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费用支出公益部分人工工资等。

根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入计取球馆等设施维护般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本，这里按照计取公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用绿化养护费参照目前各地规定建设后年亏损约为万元，在今后长期维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。

因此为了保证公益设施长期稳定运行，运动休闲中心部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行亏损，建议该运动休闲区可出售商屋以不超过为宜，以保证公益设施可持续运行。

若按此思路，则全部设施建完后，有商铺可用于出租，假定租金为元月，年正常商铺租金收益大致为万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受回收期年左右计算，土地出让金大约为万元亩。

建议本方案实施可能会导致公益设施功能异化，保留约商铺虽然从经济分析上能够带来相当盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降风险，如果出现较严重市场需求不足问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施运行亏损难以得到有效保证。

从提供给市民休闲娱乐场所来看，方案为接待中心在地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。

从这个角度看，也不推荐使用本方案。

如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施时间上可能会有较长延迟。

综上所述，本方案在经济上具有定可行性，能给本项目带来较大收益。

当存在相当多风险，主要来自于公益设施功能异化风险和市场需求不足风险。

相比之下，方案更适合追求长期收益资金投资方向，更能满足市体育公园公益性质，因此建议采纳方案为接待中心，不推荐使用本方案。

但若能妥善解决可能存在公益设施功能异化和市场需求不足问题，本方案将具有较大可行性。

总论项目概况项目名称建设性质益设施亏损后，年盈利约为万，在此情况下，按般投资者能够接受回收期年左右计算，土地出让金大约为万元亩。

建议本方案实施可能会导致公益设施功能异化，保留约商铺虽然从经济分土地面积建筑面积投资万元运动休闲区体育设施商铺住宅住宅二合计资金筹措本项目拟采用招商引资方式筹集资金。

投资估算中暂时没有考虑筹资资本。

财务和经济效益分析财务评价依据本项目取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。

根据项目市场开拓周期，本项目计算依据如下国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

各种原料及产品按现行市场价格各生产部门原料辅料包装材料消耗量按工艺提供单位产品消耗定额测算。

收费标准营业税，城市维护建设费，教育附加费，地方教育费附加，合计为。

税收政策所得税按计取。

收入支出预测收入估算该项目收入主要来源于六个部分住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入以及停车收入。

详细估算如下住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。

住宅建筑面积平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后发展状况，该住宅定价为元，停车位共计个，参照周边车位出售价格，按照万元个考虑。

即整个住宅部分收入为万元。

商铺出售本项目商业门面面费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计三预备费基本预备费涨价预备费四项目总投资商铺商铺部分投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。

投资估算见表。

表商铺投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建装饰给排水强电弱电合计二室外工程水管网强电管网弱电管网燃气管网合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费基本预备费涨价预备费合计五项目总投资住宅住宅投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。

投资估算见表。

表住宅投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建地下车库给排水强电弱电通风燃气电梯部合计二室外工程场地整理费用道路地面绿化水管网强电管网弱电管网燃气管网合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费基本预备费涨价预备费五项目总投资住宅二住宅二投资由建安工程费用室外工程费工程建设其他费用和预备费构成。

投资估算见表。

表住宅二投资估算表序号名称单位数量单价元合价万元建安成本土建地下车库给排水强电弱电通风燃气电梯部合计二室外工程道路地面绿化水管网强电管网弱电管网燃气管网场地整理费合计三其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设费其他合计四预备费用基本预备费涨价预备费合计五项目总投资可见，本项目总投资为万元，如表。

表项目总投资估算表序号名土地面积建筑面积投资万元运动休闲区体育设施商铺住宅住宅二合计资金筹措本项目拟采用招商引资方式筹集资金。

投资估算中暂时没有考虑筹资资本。

财务和经济效益分析财务评价依据本项目取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。

根据项目市场开拓周期，本项目计算依据如下国家计委和建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

各种原料及产品按现行市场价格各生产部门原料辅料包装材料消耗量按工艺提供单位产品消耗定额测算。

收费标准营业税，城市维护建设费，教育附加费，地方教育费附加，合计为。

税收政策所得税按计取。

收入支出预测收入估算该项目收入主要来源于六个部分住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入以及停车收入。

详细估算如下住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。

住宅建筑面积平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后发展状况，该住宅定价为元，停车位共计个，参照周边车位出售价格，按照万元个考虑。

即整个住宅部分收入为万元。

商铺出售本项目商业门面面积为，参考周边商业门面销售价格，定为元，可得商业门面销售收入为万元。

，将收入获得时间从建设期第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为。

运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳池和停车场等。

网球馆有片场地，暂定价元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球馆每月收益万元。

考虑运营前三年只达到正常年份。

羽毛球馆为片，暂定价为元片小时，考虑每天每片利用小时，可得羽毛球馆每月收益为万元。

考虑运营前三年只达到正常年份。

多功能体育场馆个，考虑到该场馆可举办篮球羽毛球排球乒乓球等多种体育赛事。

其用途具有多样性，按照综合场馆收费标准，大约为使用天万，暂按万计算。

年中按使用三分之时间计算，则年收入为万。

考虑运营前三年只达到正常年份。

室外网球场为片，参考周边室外网球场价格，暂定价为元片小时，考虑每天每片利用小时，可得网球场每月收益为万元。

考虑运营前三年只达到正常年份。

乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置处，暂定价为元台小时，考虑每天每台利用小时，可得乒乓球每月收益为万元。

考虑运营前三年只达到正常年份。

该项目设置停车位个，按照每车位收费元计算，天中个车位可周转次，可得停车收益为万元年。

考虑运营前三年只达到正常年份。

可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元年，前三年分别为万元年万元年万元年。

成本估算运动休闲区成本包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费用支出公益部分人工工资等。

根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入计取球馆等设施维护般是与儿童戏水池项水管网强电管网弱电管网燃气管网场地整理费景石项雕塑项标识系统项室外家具小品项树池花池项各类户外运动健身器械项户外儿童游乐设施项边坡治理项合计二工程建设其他费用可研及勘察设计费施工图审查费工程招标代理费工程监理费建设单位管理费工程量清单及控制价编制费环境影响评价费工程保险费行政事业型收费城市配套费新型材料专项费异地绿化建设散装水泥专项基金人防异地建设利用总体规划市城市总体规划市政府研究加快推进体育公园项目建设有关问题会议纪要市城市总体规划国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版国家计委颁发投资项目可行性研究指南体育法全民健身计划纲要全民健身条例四川省全民健身条例项目单位提供与本项目有关资料数据现场勘查所得资料和数据国家其他有关规范标准等研究范围与工作概况研究范围本项目可行性研究范围包括项目建设背景及必要性项目市场分析项目选址及建设条件建设规模及方案节能环保消防与安全项目管理投资估算资金筹措项目财务评价等。

工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点建设规模技术标准工程投资技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告编制工作。

项目开发主要技术经济指标表炳地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积三建筑占地面积四建筑密度五容积率六绿地率七最高建筑高度米八停车位个表炳地块分项经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面积二建筑面积体育场馆羽毛球场片，网球场片室内商业三建筑占地面积体育场馆商业室外活动场地个室外篮球场，个室外网球场三建筑密度四容积率五绿地率六停车位个七最多建筑层数层表炳地块综合经济技术指标表序号指标名称单位数量备注用地面