（已批）佘山桃源路项目立项可行性分析报告（存档）

商业步行街体验经营特色作为商业项目，除了建筑管理本身以外，还因赋予它历史文化上内涵，只有这样商业项目才能经历时间洗炼，创造社会效益经济效益双丰收。

按成功商操作惯例，项目具体实施步骤因如下第步，项目树立品牌引起轰动思想文化载体推广载体宗教节日游行。

政府牵头，开发商组织，旅游公司安排游客参观，佘山天主大教堂在圣诞节复活节万圣节情人节这几个代表性欧洲节日期间举行宗教巡游巡游路线天主大教堂本项目内。

以此打响品牌知名度，并将欧洲文化理念随着宗教巡游同时引入项目自身。

第二步，项目经营框架支持延续经营根本各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年华节四大节日宗教巡游活动，能带动消费，但那是不够，它是项目思想，文化图腾。

持续经营，持续吸引消费者依托是各国特色美食娱乐等主题狂欢嘉年。

基本结论通过市场分析我们认为，由于本项目位于佘山旅游度假区具有良好旅游基础并在区域内已经建立和开发了各种旅游配套设施，加之政府支持，容易进步打造良好商业环境，因此项目优势是比较明显。

但是，我们同时也发现，项目还存在些不容忽视因素本项目周边商业业态还不够完善，需要进行定力度调整，短期内中高档氛围塑造难度较大由于本项目土地款和总投资均较高，在当前宏观环境下对普通投资商仍存在定操作难度。

此外，通过投资效益分析可以看出，按照市场上投资商对项目投资回报基本要求，该项目内部收益率远大于目前市场平均投资回报率。

因此，认为本项目在技术经济上是确实可行。

综上分析，我们认为本项目具有良好旅游商业配套基础，而且又有佘山大旅游支撑，便于本项目打造流商业体，塑造优越商业环境。

上年增长。

财政收入万元，比上年增长支出万元。

人均年收入元，劳均年收入元。

年末银行储蓄额亿元，比上年增长。

房地产以集镇改造市政动迁和度假区新城区建设为契机，全年实现增加值万元，比上年增长利税万元，比上年增长。

完成商品房建设投资亿元，比上年增长商品房施工面积万平方米，比上年增长竣工销售商品房面积万平方米，比上年增长。

凭借山林自然风光，更兼佘山月湖品牌优势，佘山以其得天独厚地理条件，是海内外客商投资佘山发展房地产兴趣与日俱增。

批顶级房产紫园佘山银湖别墅等正次第崛起。

项目周边情况酒店式公寓项目分析目前地区酒店出租状况分析表图表显示地区总量不大，仅有套，且目前出租情况不尽如人意，月均出租数仅有套。

设施齐全住宿品质高产品明显出租率要更胜筹目前地区酒店价格分析表森林宾馆兰笋山庄松浦度假村江秋度假村总值房间数平均月租出房间数淡季平均月租出房间数旺季平均目录项目概况第页地块概况第页区域环境第页交通状况第页基地现状第页二市场环境及项目情况分析第页酒店式公寓与商业街区发展状况第页项目所在区域经济社会环境概况第页项目周边情况第页酒店式公寓项目分析第页商业项目分析第页三项目分析第页优势第页劣势第页机会点发展规划和方向。

对本项目而言，当地人口收入增加旅游人次上升和大批量入驻公司，给我们餐饮商业和酒店项目所带来实实在在好处是不言而喻。

初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。

大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。

其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目落成将是其周围最近也是唯消费场所，互动性极大。

吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。

届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。

在家具村小时车程商圈内，有亿具有强劲消费能力人群。

国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币消费规模。

同时其将建立世个项目推广手段单，形象表现不足，客户量不足，会影响到后期交易量。

辰山植物园将于年建成上海辰山植物园位于松江区西北部，与东佘山西佘山是邻居，从佘山风景区驱车前往仅分钟。

其占地公顷，前期投资达亿元，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际上收集品种最多最全桂花园。

随着植物园兴建，年后秋季，这里将弥漫着醉人八月桂花香，既能吸引如织中外人士前来观赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察基地，弥补了佘山风景区景点相对单问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它不足，但却带动了附近唯商贸餐饮休闲集中点本项目人气。

另上海市人民政府中科院签约，共同开展上海辰山植物科学研究中心建设和管理工作，大量学者和技术工作人员入驻也将队本项目起到和上海政法学院相同作用。

月圆园雕塑公园月湖公园月圆园雕塑公园位于松江佘山国家度假区林荫大道西，占地面积约亩，利用月湖天然湖泊优势和近吨黄沙修建了人造沙滩，融合了雕塑洞窟景观植栽建筑等艺术手段，有来自荷加德日等多个国家雕塑大师创作余座现代雕塑作品，和山水风景完美融合了创造培育和鉴赏功能为体，为大众提供了个亲近艺术感染艺术新空间。

其作为青少年春秋游之所再合适不过，但休闲度假有余，独不见商业餐饮配套，结合其较适合有车族出行游玩，距本项目又只有约分钟车程，可以形成相当大互动和穿插。

佘山欢乐谷深圳华侨城预计投资亿元上海佘山欢乐谷主题公园项目将在年基本建成，整体工程确保在年上海世博会开幕前正式开放。

其位于沪宁沪杭高速中间地带，松江佘山国家度假区林荫大道东面，距本项目约分钟车程。

欢乐谷占地平方公里，将建成个引进世界最先进大型游乐设施主题度假区和旅游配套区，并拥有酒店式公寓，集交通疏散商业休闲服务诸功能于体，既增加了佘山景点多样性和可玩性，又改变了以往短途旅游尴尬局面。

同时其还将串起条文化创意产业链条，各类策划设计咨询顾问公司将陆续入驻。

但其仍偏重于游玩和商业购物，餐饮依旧不是其点发展规划和方向。

对本项目而言，当地人口收入增加旅游人次上升和大批量入驻公司，给我们餐饮商业和酒店项目所带来实实在在好处是不言而喻。

初步估算，欢乐谷主题公园每年将带来不少于万元税收，预计建成后年接待游客将达到万万人次，年综合收入约亿亿元，利润甚是丰厚。

大众国际会议中心大众国际会议中心座落在佘山国家旅游区内，依傍佘山，紧邻沈砖公路，由大众交通集团与美林阁控股管理公司共同投资，按四星级宾馆标准设计，占地面积亩，建筑面积平方米，拥有各类客房套，大小会议室个，最大会议厅可容纳人开会。

其距本项目约分钟车程，但其周围商业配套设施相当空白，故本项目落成将是其周围最近也是唯消费场所，互动性极大。

吉盛伟邦绿地国际家具村吉盛伟邦绿地国际家具村由吉盛伟邦联合绿地集团投资亿元建造，占地亩，自年月份起分三期建设，将于年全部完成，距本项目约分钟车程。

届时入驻企业达余家，将成为世界第大家具行业中心。

在家具村小时车程商圈内，有亿具有强劲消费能力人群。

国际家具村全部运营后，预计每年形成上百亿元人民币消费规模。

同时其将建立世界行业信息中心，接纳世界各国家具协会设立驻中国办事机构，设立世界家具设计师沙龙家具管理人才培训中心家具博物馆等，使之成为家具行业资讯集聚地。

如此大规模交易量和人流量，作为最近商业配套项目，本项目当然受益匪浅。

奥特莱斯上海奥特莱斯品牌直销广场位于沪青平公路和高速公路之间，距本项目约分钟车程。

项目由上海百联集团与香港九龙仓集团斥资建造，总投资约亿元，占地面积万平方米，总建筑面积约万平方米。

其中，品牌服饰直销区建筑面积为万平方米，约个专卖铺位，经营世界二线及国内著名品牌折扣商品，休闲餐饮娱乐区建筑面积近万平方米，机动车停车位近个。

据统计，五长假天共接待了万辆汽车万人次消费者，销售额每天都保持在万万元之间，天累计销售额达万元，刷卡率达到。

但就实地考察来看，虽顾客盈门，但其经营模式固定为购物，暂时没有餐饮设施，亟需个成熟休闲餐饮社区补足，于是，本项目机会又增加了个砝码。

佘山地区整体商业情况分析及远景根据实地观察，目前佘山镇商业设施存在很大空白，不仅形式单而且数量不足，以私家饭店为主，余者只有家超市和零星店铺。

不过，与整体商业设施不足情况成对比是，当地商业经营状况甚谐，大半私家餐厅客人都相当可观，超市也往来熙攘，可见佘山完全可以做起多元化集中式商业设施群。

虽然目前周边仅有月圆园大众会议中心奥特莱斯等商业和休闲娱乐项目，但在未来五年里，佘山及周边将陆续建起辰山植物园欢乐谷吉盛伟邦等系列产品，这些产品涉足面相当广，人气高，足以弥补佘山地区景点单不足，只适合短途游弊端，届时佘，景观优美物种丰富生态高效功能多样，将成为国际上收集品种最多最全桂花园。

随着植物园兴建，年后秋季，这里将弥漫着醉人八月桂花香，既能吸引如织中外人士前来观赏，也能作为学校机关部门和农学院开展科普教育和考察基地，弥补了佘山风景区景点相对单问题，但其周围规划中缺乏集中餐饮项目，这虽是它不足，但却带动了附近唯商贸餐饮休闲集中点本项目人气。

另上海市人民政府态，成为亚洲最大同类型商城。

中部环境佘山镇区内有两条发展轴线贯穿整个佘山镇。

条是桃源路，条是青松路。

桃源路发展轴桃源路是条横贯佘山镇主要干路，是出入佘山镇门户。

该路自东向西依次规划布置了旅游服务配套组团镇区商业文化中心组团教育和医疗卫生组团等公共活动内容，是佘山镇区主要生活轴，也是东向西商业景观轴。

青松路发展轴以西佘山风景区为景观轴开端沿线布置旅游服务配套组团镇区商业文化中心三官塘滨水绿地以北部公园结束，是条绿地旅游景观轴。

该景观轴充分体现了旅游城镇特色，是外来旅游者在镇区内主要景观旅游及配套服务线路。

内部环境本项目作为佘山镇区内第个大型商业项目，在设计上充分体现了江南水乡特色，和佘山国家旅游风景区相呼应。

本项目不仅给旅游者提供了个旅游休闲好去处，也给整个佘山镇区弥补了没有大型商业中心空白。

交通状况本项目周边交通可谓四通八达，据上海市中心公里，离虹桥机场公里。

在建中轻轨号线期工程年下半年将建成通车，使上海市中心到佘山镇距离下子缩短为分钟左右，基本建成二纵三横高速公路网和三纵四横市域干线网。

加之镇区内两条发展轴线贯穿整个佘山镇，使来佘山