（已批）佳合花卉综合市场项目立项可行性分析报告（存档）

地下车位出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租车位个单位租金万元年可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计二层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计三四层商场出租计划和出租收入估算表单位万元表序号项目名称建设期经营期可出租面积单位租金元月可能毛租金收入万元出租率有效毛租金收入万元合计九财务分析建设开发投资用款计划单位万元序号项目年份合计第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年土地征用费前期工程费建安工程费用基础设施配套费用行政性收费经营性收费财务费用开发管理费不可预见费用开发期税费合计序号项目年份第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年土地征用费前期工程费建安工程费用基础设施配套费用行政性收费性分析敏感性分析是财务评价重要内容。

从本项目情况来看，影响项目收益主要因素有开发建设总投资租赁价格地下停车位商场及公寓销售资金回笼进度，由于本次敏感性分析采用静态值计算，销售资金回笼进度因素暂时不予考虑。

以下表中因素变动幅度为上下，具体经济分析指标见下表。

通过下面绘制敏感性分析图，可显示各因素变动趋势，从敏感性分析表中亦可看出开发建设总投资租赁价格两项因素都很敏感，其中租赁价格因素敏感度大于开发建设投资因素。

敏感性分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前敏感度内部收益率净现值万元基本方案开发建设总投资租赁价格十结论与建议结论通过以上财务分析，项目全部投资内部收益率为，采用行业基准收益率作为折现率折现后财务净现值为万元。

由全部投资现金流量表得知，评价该项目财务状况最重要指标全部投资税前内部收益率为，根据建设项目经济评价方法与参数第三版，房地产开发行业基准收益率，本项目内部收益率大于行业基准收益率，采用行业基准收益率作为折现率折现后财务净现值也大于零。

通过以上各章节认真分析，我公司认为该项目财务效益较好，社会及国民经济效益突出，由于是招商引资项目，同时改造了棚户区，美化了铁路沿线景观，项目实施过程中将会得政府更多政策扶持，有效降低了项目开发风险，因此认定本项目可行性评价结论为项目可行。

建议在获得以上政策优惠同时项目建设单位可积极采取措施，加强全过程成本控制，减少不可预见费用，搞好后期自营招商工作，以保证项目能够达到预期收益。

十二附图规划平面图心自筹资金万元三项目建设单位概况本项目开发建设单位为白山市佳合电气有限公司，投资人为通化市绿源物质经销中心。

该项目由通化绿源物质经销中心投资并负责项目建成经营和管理工作，白山市佳合电气有限公司负责项目具体建设工作。

四可研报告编制依据城市居住区规划设计规范白山市城市拆迁管理条例白山市城市棚户区拆迁安置办法白山市人民政府关于印发白山市区棚户区改造房屋拆迁补偿安置规定通知建设项目经济评价方法与参数房地产开发项目经济评价方法白山市市区基准地价发改委土地部门及规划等相关部门批件二市场评价白山市房地产总体市场环境近几年房地产投资情况年年年年年年年全年房地产完成投资万元全年住宅完成投资万元上面图表是白山市年以来房地产开发投资情况，可以看出年年，白山市房地产投资完成额基本持平，年投资完成额最低，房市不景气。

年至年房地产开发投资目录总论项目建设背景二项目概况三项目建设单位概况四可研报告编制依据二市场评价为五个区域，分别为中心区域，东风桥向阳路铁南街滨江街形成为围合区域，城东区东风桥以东，城西区向阳路以西，南山区铁路线以南，江北区浑江以北。

下面我们针对底层商铺价格进行分析中心区由于靠近市政府，周边积聚了大量商场商铺贸易市场等，商业氛围浓郁，楼价市内最高，商铺价位在元平方米城东区城西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高，价格上有定支持，价格位于元平方米南山区居为多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻此地，商铺及住宅销售前景看好江北区是新区，人气不旺，但销售前景看好，价格为元平方米。

总来看，由于白山市最近几年城市基础设施建设步伐加快，随着南部新城区规划工作完成，政策上倾斜将使该区域建设步伐大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐年增大。

三本项目竞争能力分析分析机会与优势有交通优势，距市政府不足公里，位置好地段佳，交通方便。

周边人流集中建筑密集，适宜发展商业。

毗邻白山市第中学第二十中学矿物局第二小学，书香气息浓郁，有利于公寓出租。

适逢棚户区改造，政府会给予更多政策支持。

经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向商场，有先当长段时间内仍然会维持上升趋势不变。

近几年商品房销售情况总量分析年年年年商品房销售面积平方米年年年年年年年商品房销售额万元通过上面两个图表可以看出，白山市商品房销售可分为两个阶段，第阶段年，各年商品房销售面积及销售额比较平稳，呈缓慢下降趋势，年为第二阶段，年商品房销售出现重大拐点，当年商品房销售面积达到平方米销售额达到万元，纷纷创下历史新高，分别较年增长，随后几年商品房销售面积及销售额稳中有升，将保持相当长段时间。

虽然国家在年间出台了系列房地产调控措施，但是，白山市房地产市场受这些政策影响较小，房地产市场呈现较为平稳发展态势，增长潜力巨大。

价位分布年年年年年年年商品房售价元平方米通过上表可以看出，白山市自年以来房价基本处于稳中有升状态，年两年涨幅较大，分别较上年涨，年商品房价格上涨因素包括以下几个方面第，与全国房价走势基本相同，正常涨幅。

第二，年上市了批高层住宅，销售单价较多层高出了大截，般较多层高元平方米之间，这在以前年度并未出现，由此相应拉高了商品房平均销售单价。

第三，人工材料机械价格上涨导致房价上涨。

从年全年交易情况看，多层住宅销售量占总住宅销售量，截止年月，白山市统计局最新统计数据显示多层住宅均价为元平方米，高层住宅均价为元平方米。

房型比例年以前户型比例数据不具有讨论意义，我们这里只对年数据进行分析，根据白山市统计局统计数据，受年棚户区改造影响，白山市全部在建项目户型比例见下图平方米以下平方米平方米平方米以上在商品住房可售房源中，中小房型成为市场供应主体。

如图所示，在累计可售商品住宅中，平方米以下中小房型占总量其中平方米以下占，平方米占，平方米占，平方米以上大户型占，且大户型主要集中在小高层楼盘中。

由于外埠房地产开发企业强势进入，预计年白山市户型比例会发生较大变化，首先，会出现独栋别墅联体别墅越层住宅等新户型，除安置拆迁户回迁楼依然以小户型为主外，年户型比例中大面积户型比例将会加大，尤其是中高档楼盘如春江花园黄金海岸等。

但受控于建设部号文规定，商品住宅平方米以下面积仍然会严格执行比例，市场上平方米会成为绝对主流，比例将呈现逐年递增，小户型热销背景将使今后中小房型比例仍会继续增加。

二区域市场环境白山市区域划分以市政府为中心，可划分为五个区域，分别为中心区域，东风桥向阳路铁南街滨江街形成为围合区域，城东区东风桥以东，城西区向阳路以西，南山区铁路线以南，江北区浑江以北。

下面我们针对底层商铺价格进行分析中心区由于靠近市政府，周边积聚了大量商场商铺贸易市场等，商业氛围浓郁，楼价市内最高，商铺价位在元平方米城东区城西区以住宅底层商铺为主，主要集聚在浑江大街两侧，人流量较高，价格上有定支持，价格位于元平方米南山区居为多为低收入者，购买力差，但区域人口密集，大型批发中心已经进驻此地，商铺及住宅销售前景看好江北区是新区，人气不旺，但销售前景看好，价格为元平方米。

总来看，由于白山市最近几年城市基础设施建设步伐加快，随着南部新城区规划工作完成，政策上倾斜将使该区域建设步伐大大加快，受此带动，无论商铺还是住宅都已开始预热，升值空间逐年增大。

三本项目竞争能力分析分析机会与优势有交通优势，距市政府不足公里，位置好地段佳，交通方便。

周边人流集中建筑密集，适宜发展商业。

毗邻白山市第中学第二十中学矿物局第二小学，书香气息浓郁，有利于公寓出租。

适逢棚户区改造，政府会给予更多政策支持。

经营种类有特点，市内尚没有同类经营方向商场，有先入优势。

威胁与劣势项目建设场址北侧不邻建设街，周边建筑围挡情况比较严重，入口不够开阔。

项目各种类型商场超市密集，这无形中限制了项目经营方向。

综合所述，对本项目在整个白山市房地产市场中发展前景较为乐观。

虽然受白山市地产市场自身不规范运做及国家宏观政策调整等因素影响，使项目存有定潜在市场风险，但随着白山市政府四城申报建设规划推动，地方整体经济快速增长，整个白山市楼市将进入升温快车道，为本项目带来了非常广阔商业前景。

四市场风险今后几年，市内商业工程建设增长很快，仅市政府周边年开工建设就有三处，分别为隆府大厦影剧院周边改造合兴大厦改造浑江大街地下人防商场，面积总计超为万平方米，这对白山市政府周边商业经营格局会造成很大冲击，如何进行项目后期经营，选择经营方向，对项目成败有直接影响，市场风险较大，应仔细搞好项目策划，充分考虑市场风险，谨慎投资。

三建设规模及产品方案建设规模总建筑面积其中地下车库约个车位商场三四层公寓公厕规划占地面积容积率产品方案规划方案项目为地下层地上四层局部二层建筑物。

地下层为停车场，拟设计车位个。

地上至四层均为商场，主要经营花鸟鱼虫宠物等。

建筑标准室外外墙设计高档玻璃幕墙，保证室内阳光充沛，宽敞明亮。

屋面造形坡屋顶，有利于排水。

室内内墙高级环保内墙乳漆。

地面全瓷超洁亮抛光砖。

窗复合节能塑钢窗门钛金大门，外为防护门。

配套设备采暖集中供热分户控制地热辐射采暖。

给水商场内建有二次供水设备，变频式供水。

电气配置普通灯具楼道内设有声控灯。

电视电话信息系统公寓室内设有线电线插口，电话插口，宽带高速上网接口，内建局域网，可供公寓楼内所有顾客使用。

四节能节水措施我国人均拥有能源可利用水量都据，多层住宅上涨至元平方米，较上年同期上涨。

小高层自年出现，售价由年元平方米上涨至元平方米，较上年上涨。

由于白山市整体房价水平仍然较低，拥有相当升值空间，同时受建筑材料土地成本上涨因素，以及国家宏观调控政策影响，年白山市住房价格在相当长段时间内仍然会维持上升趋势不变。

近几年商品房销售情况总量分析年年年年商品房销售面积平方米