（已批）佳苑小区项目住宅项目立项可行性分析报告（存档）

也形成成本费用。

销售收入经营税金及附加土地增值税依据县房地产市场实际情况和发展趋势，确定销售价格。

住宅，价位元，收入万元。

销售税金包括营业税城市维护建设税教育费附加，按销售额。

土地增值税按销售额计征。

所得税盈余公积金本项目所得税按计。

所得税后提取盈余公积金。

财务损益状况详见附表财务盈利能力分析投资利润率投资利税率项目损益状况详见附表损益表附表单位平方米元万元序号项目合计建设经营期万元销售收入总成本费用经营税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率本项目以上评价指标同房地产行业相应指标比较可以接受，故项目从财务上看是可行。

第十章项目主要风险及其防范措施风险分析为了确保风险分析质量，有必要对拟建项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。

自然国招标投标法，编制了本项目招标投标方案。

在招标过程中要遵循公开公正和诚实信用原则，并应当接受依法实施监督。

招标范围本项目招标范围包括项目施工监理设计招标。

招标方式采用公开招标方式。

招标组织形式鉴于本项目法人不具备自行招标所需具备编制招标文件和组织评标能力，该项目招标活动委托给依法成立从事招标代理业务并提供相关服务招标代理机构，具体程序如下本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。

招标人在国家指定媒体发布招标公告。

公告应当载明招标人名称和地址，招标项目性质数量实施地点和时间以及获取招标文件办法等事项。

本项目招标文件应当包括项目技术要求对投标人资格审查标准，投标报价要求和评标标准等所有要求和条件以及拟签定合同主要条款。

山西省建设项目招标方案和不招标申请表项目名称县水乡佳苑小区建设项目建设单位县全顺房地产开发有限公司单位负责人及电话何美炎联系人及电话建设内容建设内容为栋高层住宅楼以及小区内绿化硬化等附属设施建设。

建设地点和起止年限文峪河县县城段东西两侧年月年月总投资额万元资金来源及构成由建设单位自筹解决合同估算额万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料拟选择招标公告发布媒介山西招投标网况说明建设单位盖章年月日观调控新政策，但其目都是为了促使房地产市场健康稳定快速发展。

另方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。

我省房地产开发业继续保持快速健康发展态势，并将呈现以下特点房地产开发业将保持快速健康发展态势随着我省城镇化建设步伐加快和居民收入不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地大连万达广州富力等国内知名企业进入和安居工程实施宜居城市评选活动开展棚户区改造力度加大，必将为我省房地产开发业注入新活力。

住宅价格增长幅度将趋向理性回归年全省商品住宅价格上涨，主要上涨因素在于市场供求关系变化。

城市化进程加快供给结构不尽合理建筑材料价格上涨人工成本和机械使用费上涨土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了定空间。

但是这种房价第章总论项目概况项目名称县水乡佳苑小区建设项目项目建设单位县全顺房地产开发有限公司项目负责人建设地址文峪河县县城段河东西两段建设内容县水乡佳苑小区规划占地公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为栋住宅楼建设，其中栋为地下层地上层框剪结构，其余栋为地下层地上层框剪结构。

总建筑面积平方米。

建设目标充分利用所具有自然条件区位条件与交通条核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，件，抓住县城段文峪河综合治理良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标住区自然生态环境优秀短不均，昼夜温差较大。

春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。

有关气象数据如下年平均气压年平均气温历年最高气温历年最低气温历年最大降雨量历年最小降雨量年平均风速历年最大风速瞬时主导风向日照时数最大冻土深度项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件特殊要求。

水文条件县西高东低，可分平原丘陵和山地，东部平原，海拔在米以下，土壤肥沃，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在米左右。

西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙百花崖闻则峪山大东沟垴大肚崖等，海拔在至来之间，其中县境西北五龙庙为最高，海拔米。

境内主要河流有汾河文峪河磁窑河三道川河等。

汾河流经县东，是该县与祁县平遥界河。

文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。

磁窑河在本境汾河文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。

三道川系文峪河支流。

县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温度，月均温度，七月均温度，年均降雨量毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。

人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。

住房消费正由居住型向享受型转变。

二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。

从需求关系看在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。

市场分析优势及机会该项目地处文峪河东西两岸，文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产具有较大升值空间。

周边日趋成熟居住配套，为该项目市场价格奠定了定基础。

公司与建设主管部门良好公共关系背景，有利于公司今后在当地发展。

劣势及威胁周边原有房地产开发形成定竞争态势。

新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可预测因素。

项目市场定位消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群周边工矿企业主当地青年结婚成家者农村进城经商务工者以小换大，以次换好二次购房者看好房产增值投资者项目市场价格定位该项目县文峪河东西两岸，地理位臵优越，具有很高商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成价格分布体系，结合本项目规划所设定品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在元。

销售业绩预测项目销售目标是至工程全部竣工时，销售率。

第四章项目选址项目选址根据县政府及城市建设局总体规划，县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地使用权，作为县水乡佳苑小区建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东西两侧为县城规划滨河路，交通便利。

文峪河是汾河级支流，规划将按照河畅水清岸绿要求，把文峪河城区段建成集水利环保生态于体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是片理想居住用地。

场址建设条件气象条件县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。

春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。

有关气象数据如下年平均气压年平均气温历年最高气温历年最低气温历年最大降雨量历年最小降雨量年平均风速历年最大风速瞬时主导风向日照时数最大冻土深度项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件特殊要求。

水文条件县西高东低，可分平原丘陵和山地，东部平原，海拔在米以下，土壤肥沃，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在米左右。

西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙百花崖闻则峪山大东沟垴大肚崖等，海拔在至来之间，其中县境西北五龙庙为最高，海拔米。

境内主要河流有汾河文峪河磁窑河三道川河等。

汾河流经县东，是该县与祁县平遥界河。

文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。

磁窑河在本境汾河文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。

三道川系文峪河支流。

县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温度，月均温度，七月均温度，年均降雨量毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期至天。

周边建筑物与环境条件水乡佳苑小区位于文峪河县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分。

场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。

交通运输条件该县交通方便，国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

公用设施本项目建设符合县城区总体规划，具有完备自来水管网热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。

环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣废气废水排放，生活污水排入城市污水管网后统处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。

征地拆迁本项目为文峪河综合治理工程有机组成部分，场地内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。

施工条件本项目所需主要材料砂石水泥在本地区就可买到，其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。

水电等可就近引入，以满足施工需求。

第五章建设规模与工程方案建设规模县水乡佳苑小区占地公顷，建设内容为栋高层住宅楼建设，其中栋为地下层地上层框剪结构，其余栋为地下层地上层框剪结构。

项目总建筑面积平方米，每栋均为梯户，提供住宅套，种户型。

项目建设内容还包括小区内道路绿化以及给排水热力电力通信等基础设施建设。

项目总体指导思想本设计以执行国家方针政策和法规，遵守安全卫生环境保护节约用地节约能源节约用材节约用水等有关规定。

住宅设计应符合城市规划和居住区规划要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适方便优美生活空间。

项目设计应推行标准化多样化积极采用新技术新材料新产品，促进住宅产业现代化。

项目设计时需吸收南北方住宅精华，使房屋采光性通透性保暖性舒适性尺