（已批）商品住宅项目立项可行性分析报告（存档）

我们计划按整个工程开发投入资金万元。

不含土地费用资金来源及筹措计划公司自有资金万元，作为本项目启动资金，本项目总销售收入万元，投资成本万元，其中企业管理费万元销售费用计万元则该项目计划目标利润为万元。

二销售收入可售物业类型可售面积可售面积单工期质量成本原材料供应都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施进程中，要加强施工管理，材料管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标实现。

协调好与水电煤气电讯交通等市政设施配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视重要问题。

项目销售收入是在考察项目周边市场情况下，结合项目特点和营销策略以及项目研究组人员经验，综合得出。

但是市场在时刻变化着，将来销售情况可能与预计不符，而且项目销售也是本项目成败关键因素之。

项目风险在于销售周期，如果销售周期延长，资金回笼慢，项目本身资金压力就大，因此，项目早期预售显得非常重要，定要安排组织优良销售队伍，采取正确全面营销策略，争取项目销售朝着有利方向发展。

第九章综合评价本研究报告根据市场调研，依据项目设计进行施工计划编拟，通过严谨慎重财务评价以及客观社会环境效益评价。

得出结论如下该项目经济社会环境效益良好，项目所在地理位置交通配套设施完善。

同时，该项目经济效益评价指标显示投资风险较低，并且具有高于行业基准收益率利润水平。

项目是可行，社会效益是良好。

地产市场销售火爆更多是得益于去库存化加速，年年积累库存迅速释放，而年当年形成直接供给非常有限。

从统计个重点城市去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来历史低位，经过年三季度以来充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化真空期，些房价较为合理城市可能会加大开发投资，从而步入补库存阶段，而前期房价涨幅较高城市可能暂停再库存化过程，这些城市价升量缩态势可能进步持续。

年季度投资同比增幅较大由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资措施，但在利率政策还未启动情况下，开发商投资行为并不会立马变化，目前出台措施不会对地产商资金链形成最严重削弱，即使在未来市场不可测情况下，开发商也可能会进行些必要开发，为以后库存做准备。

毕竟些城市可第章项目概况建设条件本项目位于市湾里区北路号，总用地面积平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性居住小区。

项目坚持自然生态化原则，体现以人为本理念强调人与自然和谐统，营造小区居民具有十分强烈认同感与归宿感居住空间场所。

自然生态原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废产生。

在基础设施配套与室外环境营造过程中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件保护与利用。

以人为本理念是从人出发，对舒适性空间需求打破陈腐条框，建设宜人尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐统。

力求打造欧式园林风格精品欧下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。

三短期房地产行业风险分析年季度，二三线城市房价受年线城市火爆房价波及，房价也有较大幅度增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市，这势必引发政策超预期调控。

年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年有价无市状态预期可能更加明显。

年加息预期强烈。

年月份以来，澳大利亚以色列挪威印度等外围国家改变年以来所实行低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策理由和压力。

美国多位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行与美元挂钩联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。

加息个目是抑制通胀。

年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息另个意图，便是抑制资产价格过度膨胀，而平抑房价正是其中重要部分。

从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高行业冲击无疑比较大。

四对未来房地产发展建议与对策目前房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展因素，但是总三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城市高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。

资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。

二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。

房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松货币政策或紧缩信贷政策低执行力度，资产价格将在段时间市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。

但由于政府调控政策等各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地产市场价格上扬幅度将不会很大，上涨速度将减缓。

商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。

年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求局面，上海去化周期已降到个月。

针对短期供应不足现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高个百分点，占房地产开发投资比重为。

长期供应方面，年季度中月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下降，降幅较前期已有较大程度缩小，后期供应有望逐渐跟上。

年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。

年很明显表明，房地产业已成为中国经济直接命脉。

年月中央经济工作会议再次定调，年继续实行适度宽松货币政策，这对行业利好。

目前年季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。

供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价季度同比小幅下跌随着年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势，供小于求形势略有缓解房价方面，多数城市年季度同比小幅下跌，虽然较大部分房价下降以优惠折扣曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。

三短期房地产行业风险分析年季度，二三线城市房价受年线城市火爆房价波及，房价也有较大幅度增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市，这势必引发政策超预期调控。

年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年有价无市状态预期可能更加明显。

年加息预期强烈。

年月份以来，澳大利亚以色列挪威印度等外围国家改变年以来所实行低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策理由和压力。

美国多位经济学家表示，年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行与美元挂钩联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。

加息个目是抑制通胀。

年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息另个意图，便是抑制资产价格过度膨胀，而平抑房价正是其中重要部分。

从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高行业冲击无疑比较大。

四对未来房地产发展建议与对策目前房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展因素，但是总体上有利于房地产业后市发展，短期内仍是个行业信心恢复过程。

全国各中心城市年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投资开发量也未出现大幅下滑，年季度后房地产供需在现阶段供小于求情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性供大于求，市场将迎来新轮变革。

成交量疲软行情短期内能否持续需进步观察。

年压抑刚性需求在年中后期释放后，出现了年有支付能力有效需求不足问题，年季度后期市场持续发展有待于进步挖掘改善型和投资型潜在需求，只有调动改善型和投资型潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业改善型需求投资型需求都是以性价比作为重要参考指标，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在年市场高峰期入市，年季度预期投资回报落空，必将对季度后房地产价格趋向敏感。

年季度后住宅郊区化将迎来定挑战，郊区化未来发展趋势，在现阶段市场不利口碑相传情况下被放大，因此此次年季度出现市场疲软状况，将在未来各城市郊区，特别是郊区盘开发商影响巨大。

年季度后市场发展趋势已经市场价格预期已经比较明显，小幅下挫后稳步上扬可能大于持续高涨可能，同时长期低迷状态预期大于快速回暖预期。

二房地产市场分析全国市场稳步走好存量持续降低。

房地产市场稳步走好，成交持续高位运行，多数城市房价止跌回稳，大部分城市房价出现升涨。

市场成交超往年均值房价稳中上涨。

本月全国市场持续月火热态势，各城市成交量同比均有不同程度增长。

环比来看，多数城市持续月增长势头，但也有部分城市环比小幅回落。

相比年月均成交值来看，多数城市成交量均出现大幅增长，增幅超过，合线城市高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。

资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。

二线主要城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为左右，投资需求空间非常有限。

房价上涨预期方面，年以来金融部门继续实行适度宽松货币政策或紧管理经验，具有较好企业管理水平，对房地产行业有着较