（已批）商服中心开发项目立项可行性分析报告（存档）

宏观经济影响分析扩大国内需求是近年来特别金融危机以来中国经济发展基本立足点，房地产行业是宏观调控重要对象之，房地产行业健康发展关系民生大计。

房地产行业高速发展是国家政治经济稳定个重要标志，该项目为商业房地产项目，项目原用地为农业用地，项目建成后，能最大限度节约利用土地，有利于建设集约型社会，是科学发展观重要体现，该项目开发建设有利于促进社会稳定，有利于社会长治久安和社会和谐，对宏观经济发展具有重要作用。

第章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境，提升区域品质，随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

本项目建设能给该地区人文自然环境带来了巨大改善本项目绿地率将达到，将会给人们带来舒适优美生活环境由于该项目建设，将会带来大量就业机会，项目建设过程将会给包括设计院施响该项目东高西低，高差较大，基础设施费用较大。

在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响风险。

国家和地方政策变化对土地级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题，将带来些政策层面风险。

该项目出入口较多，将会给物业管理带来不便。

商业与住宅结合布置势必会造成商业对住宅影响。

对策分析全面分析所在地块商业环境，打造招商难度低招商周期短区域型购物中心，以形成项目在特定区域独有性和先机优势不要盲目追求高端定位，立足于更广泛消费客层，引进更加大众化品牌零售商，创造消费者日常生活购物休闲场所打造适合区域发展综合体项目，使客流实现共享。

严格按设计规范进行设计，留足日照间距。

施工期内严格按照国家有关规定施工，使噪声粉尘等达标排放。

妥善处理好周围群众关系，取得群众理解和支持。

制定切实可行成本控制措施搞好竖向规划和土方平衡，节约造价。

加快前期核准规划设计等前期手续办理进度。

根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避风险。

尽可能理顺开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解风险。

项目建成后，应加强对小区出入口管理。

社会评价结论总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

政府到地方政府，在对房地产市场宏观调控过程中，都进行了相应政策调整，逐步取消些抑制房地产市场政策，不断推出促使房地产市场回暖新政，特别是鼓励普通商品房消费。

但是，目前效果却是相当有限。

方面，从房地产业周期规律来看，短期内很难改变房地产市场探底向下趋势另方面，房地产产业政策和宏观环境依然不宽松。

政府有必要对上轮房地产市场宏观调控政策作次全面梳理，从根本上调整抑制房地产市场政策，灵活运用宏观调控手段，阻止房地产市场非理性下滑。

政策选择之根据扩大内需和刺激经济增长目标，制定和实施引导住房理性消费政策居民短期消费能力。

同时，住房消费能够对家电装饰材料汽车等消费需求产生巨大拉动。

因此，引导和扩大住房理性消费对扩大内需意义重大。

中国城市居民存在改善住房强烈愿望，房价上涨定程度上正是人们对住房需求强烈与需求不能得到有效满足这矛盾集中表现。

因此，从长期来看，宏观经济政策要着眼于增加第章申报单位及项目情况项目申报单位概况企业简介沂水房地产开发有限公司原沂水县裕丰房地产综合开发公司位于沂水县城南郊，是个集开发建筑建材装饰装修为体综合性企业，公司拥有资产总额万元，固定资产万元，职工人，有职称人员人。

公司自年月成立以来，相继开发了裕丰小区裕源小区玉秀花苑山庄小区后小河住宅小区花园等，房屋施工面积达万余平方米，工程合格率，优良率占以上。

为我县居民提供了配套完善功能齐全优美舒适居住条件。

公司始终坚持质量为本管理为先理性开发永创精品宗旨，用超前理念，本着实用经济美观方针，以高标三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑趋势。

在国家保增长政策主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进步恶化趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势。

年投资过热，导致年整体市场供给压力大房地产开发投资增幅上半年在上高位运行，下半年涨幅出现回调受年房地产投资过热影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于同比增长幅度，而整体市场处于理性回归态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机影响，国内由于抑制过热政策叠加住房保障制度推进，以及经济进入调整期等因素影响，出现涨幅下降趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从月路下滑到月。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅绝对值仍超过了以上，可见在国家保增长政策下，房地产开发投资并没有出现过大波动，仍维持了相对稳定增长速度。

图年月年月全国房地产开发投资走势数据来源国家统计局中国指数研究院自年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场潜在供给能力强。

与年疯狂抢地以及地王不断涌现相比，年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由月，到年中月，月，除月外，增幅都数据来源国家统计局中国指数研究院产业成长和稳定创造个良好开放经济环境。

政策选择之四实施轻税减税政策，大幅度降低房地产市场交易成本在上轮房地产市场宏观调控过程中，为了抑制房地产投机，政府对房地产交易环节征收高比例定率税。

事实上，在房地产需求价格缺乏弹性情况下，征收高比例定率税会造成卖方向买方税收转嫁，并导致房价上涨。

因此，在房地产市场繁荣期，应采取征收所得税方法，抑制房地产投机在房地产市场低迷期，尽可能降低各种税收，鼓励房地产交易。

在目前情况下，取消房地产交易环节定率税，实施轻税减税政策，降低房地产市场交易成本，可以提高房地产市场交易效率。

政策选择之五制定科学合理房地产业政策，规范房地产开发商行为政府必须继续采取多种措施，对房地产开发商定价行为进行规制，努力实现稳定房地产价格目标。

增强政府对房地产市场引导职能，针对房地产价格剧烈波动现实，政府应该实行价格指导，供房地产开发商参照。

加强行业自律，防止建立任何形式价格联盟。

严格执行房地产销售登记制度，整顿市场秩序，杜绝房地产开发商炒作行为。

注重房地产价格等市场信息搜集加工和处理，严禁虚假信息传播，健全信息披露制度，尽可能消减房地产开发商信息优势，确保房地产市场信息公开透明，为购房者提供客观准确市场信息，消除信息噪声，合理引导消费者心理预期。

政策选择之六在规范房地产市场基础上，建立健全多元化住房保障体系解决住房问题不能全靠市场，市场调节必然导致部分中低收入阶层房地产消费需求不能得到满足。

因此，有必要建立健全多元化住房保障体系。

具体而言，是增加普通商品住房，中低价中小套型商品住房供应量，以满足夹心层住房需求二是重视经济适用房建设供应和管理，合理确定建设规模套型面积销售价格供应对象上市交易条件等，提高经济适用房社会效益三是进步完善廉租住房保障对象确认申请批准收回等规定，将城市外来务工人员纳入廉租住房保障对象，确保廉租住房供应资金来源年中国房地产市场回顾和年预测年中国房地产市场整体情况年，在国际金融危机形势下，中国政府以审慎灵活宏观调控政策，基本上保持了中国经济平稳发展，而对于房地产市场调控则更体现了这种审慎灵活性。

年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效抑制但年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑趋势。

在国家保增长政策主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进步恶化趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势。

年投资过热，导致年整体市场供给压力大房地产开发投资增幅上半年在上高位运行，下半年涨幅出现回调受年房地产投资过热影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于同比增长幅度，而整体市场处于理性回归态势，宏观调控起到了明显成效。

下半年，国际上受金融危机影响，国内由于抑制过热政策叠加住房保障制度推进，以及经济进入调整期等因素影响，出现涨幅下降趋势。

全国房地产开发投资额同比增长从月路下滑到月。

尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅绝对值仍超过了以上，可见在国家保增长政策下，房地产开发投资并没有出现过大波动，仍维持了相对稳定增长速度。

图年月年月全国房地产开发投资走势数据来源国家统计局中国指数研究院自年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场潜在供给能力强。

与年疯狂抢地以及地王不断涌现相比，年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由月，到年中月，月，除月外，增幅都数据来源国家统计局中国指数研究院自年以来，土地购置未开发面积近亿平方米，市场潜在供给能力强。

与年疯狂抢地以及地王不断涌现相比，年，中国土地市场开始恢复理性。

土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。

土地购置面积同比增长由月，到年中月，月，除月外，增幅都是逐月在下降而土地开发面积同比增幅也是由月，路回落到月，除月外，也是逐月下降。

年狂热土地市场降温明显。

但年月土地购置未开发面积仍达亿平方米，可见开发商囤积土地意愿并没有出现根本性变化。

图年月年月土地购置开发面积情况数据来源国家统计局中国指数研究院中国指数研究院对自年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达亿平方米，如果不考虑国家收回土地情况，以容积率为计算，能为市场提供亿平方米房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需年半多时间，以户均平方米人计算，能解决多万人新增住房，房地产市场潜在供给量很大。

图年年月土地购置开发面积情况数据来源国家统计局中国指数研究院竣工面积新开工面积施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工面积和施工面积涨幅分别由年初和下降到月和，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米，相当于前三年平均销售面积近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下仍需要市场消化年。

以户均平