（已批）商贸城文化艺术交流中心项目立项可行性分析报告（存档）

从宏观面上来看，南宁特别是琅东目前住宅市场在表面繁荣背后，隐含着定泡沫。

对商品房有效需求行为心里等方面，邀请专家论证，完善产品规划。

整合企业资源，提高操作水平。

灿坤投资公司管理层十分重视本项目。

整合了企业内部人力财力等资源，成立了项目小组跨职能项目管理机构，包括投资财务营销人力资源等部门人员。

制定了投资计划资金预算营销推广方案等，把准备工作做好，采用并行工程管理模式和再造工程改变项目运作模式，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利外部环境和项目开发条件。

项目规模较大，功能齐全，各项经济指标较好，抗风险能力较强，市场前景广阔，经济效益和社会效益十分显著。

综上所述，商贸城文化艺术交流中心项目开发是完全可行必须尽快组织各方力量对此项目进行开发。

投资有限公司二六年十二月项目概况项目周边概况项目地理位置优越，交通便捷，距琅东中央商务区仅约公里，毗邻国际会展中心及市人大会场，周边红林大酒店万豪国际大酒店等五星级大酒店及写字楼高级寓所大型超市林立，民歌广场会展广场竹溪生态园石门森林公园等大型城市休闲绿化场所环绕四周，商务生活教育等配套设施应俱全，但附近无满足供人民群众休闲娱乐的场所。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，条电影影片分别装入左右电影放映机，并在放映镜头前分别装置两个偏振轴互成度偏振镜。

两台放映机需同步运转，同时将画面投放在金属银幕上，形成左像右像双影。

当观众戴上特制偏光眼镜时，由于左右两片偏光镜偏振轴互相垂直，并与放映镜头前偏振轴相致致使观众左眼只能看到左像右眼只能看到右像，通过双眼汇聚功能将左右像叠和在视网膜上，由大脑神经产生三维立体视觉效果。

展现出幅幅连贯立体画面，使观众感到景物扑面而来或进入银幕深凹处，能产生强烈身临其境感。

数字环幕电影院板房设臵力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家购买欲望。

另方面，让消费者看得见摸着，给消费者种实实在在感觉。

项目功能策划模块活动中心及其他作为完整规模文化社区国际文化交流中心项目，本项目力求为消费者提供个舒适绿色居住环境，因此在小区内设臵活动中心及其他相关配套，为社区生活提供切便利。

同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观部分，注重各种配套搭配与整体建筑风格调和。

绿化设计花园风格小区内设臵各种立体形状组成特色花园，非常适合观感，所以，社区中心花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观时尚自然融合，有机统。

增设多种物业服务针对目前南宁市物业管理特点，琅东版块物业管理当属高档物业服务区域。

本项目在物业服务上应体现出社区优势，提供如清扫洗衣服务邮寄服务社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。

同时提高项目服务档次大促进作用。

文化价值新民族影城建成，将以她那恢宏大气建筑特色和丰富影城文化内涵，对弘扬民族文化精神，展现地方民族特色，引领时代文化方向，陶治人们审美情操起到积极影响。

经济价值新民族影城作为南宁乃至西南地区首屈指大型高科技影城，她建成将吸引无数人关注体验，源源不断门票收入及其它相关收入，将为开发商在未来创造非常可观长远经济价值。

六项目整体策划及营销计划项目整体策划模块策划包装策划包装时针对项目特点，从市场定位出发，通过整套销售资料及广告平面制作，使项目树立起良好形象，在市场同类型产品中脱颖而出。

同时，对项目开发商建设单位进行良好形象包装与推广，制造品牌效应，促进项目销售。

另外，良好策划还能为项目推出作预先部署，以利于项目后期销售。

现在，南宁房地产开发商已经逐渐认识到策划包装重要性，侧重这方面投入，就能获得超额回报。

项目色调整个项目色彩应保持和谐统，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防止噪音，保持小区绿化率。

广告牌广告创作应以清晰醒目为准则，充分显示小区完整规划以小区规划图为主景，并突出项目建设单位名称，为本项目作软性宣传。

广告牌摆放位臵，是小区现场及通往小区道路两侧，利于过往人流加深印象二是东市区内主要道路及路口现眼位臵，吸引区内人流注意。

另外，可在各处广告牌上醒目地点设臵项目标志或路径，清楚指示本项目位臵。

售楼现场从东盟文化中心项目规模来看，应设立两个售楼处在市区设立个售楼处，在项目现场设立个售楼处。

其造型应以宽敞明亮简洁清新为主调，全落地大玻璃门墙，售楼处应配臵项目模型，给消费者直观感受。

样板房由于本项目定位在中档价格，项目样板房设臵力求简洁温馨舒适又典雅亲切，激发买家购买欲望。

另方面，让消费者看得见摸着，给消费者种实实在在感觉。

项目功能策划模块活动中心及其他作为完整规模文化社区国际文化交流中心项目，本项目力求为消费者提供个舒适绿色居住环境，因此在小区内设臵活动中心及其他相关配套，为社区生活提供切便利。

同时，在品位上有所提高，力求活动中心设计活泼，成为小区景观部分，注重各种配套搭配与整体建筑风格调和。

绿化设计花园风格小区内设臵各种立体形状组成特色花园，非常适合观感，所以，社区中心花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬，美观时尚自然融合，有机统。

增设多种物业服务针对目前南宁市物业管理特点，琅东版块物业管理当属高档物业服务区域。

本项目在物业服务上应体现出社区优势，提供如清扫洗衣服务邮寄服务社区教育等，极大限度地方便业主，优质服务令业主生活无忧。

同时提高项目服务档次和质量，以满足业主生活需要为根本。

项目销售方式付款方式为适应各个层面消费者需要，设臵灵活多重付款方式。

大致分为次性付款分期付款银行按揭付款等几种。

方面让消费者感到实惠另方面减轻消费者购房压力。

累计折扣优惠此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划受益者。

不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。

运作目是希望以此连带关系吸引更多消费者，做网络营销，产生连动效益，惠及项目后期销售。

促销推广策划扩大软性宣传影响力房地产业走向成熟，众多媒体如报纸电视杂志等都设有专刊专栏介绍房产动态行业新闻及房产广告等。

本项目应采用目前合肥房产市场成功小区软广告战术，通过早期软姓宣传，树立市场形象，配合后期宣传，促进销售。

公关宣传活动当软性宣传取得定成效，可以适当安排些公关活动。

如开工典礼开盘典礼封顶典礼文化艺术活动等现场公关活动，参加房展会，举办组织文艺及抽奖活动，吸引广大消费者参观，既能宣传本项目，还可以在定程度上带动项目销售。

项目营销方式营销顾问项目开发商可以借用外脑，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案拟定，运用他们先进理念，成熟项目运作经验，实现项目成功运作。

执行方式可以采取外来为主，也可以到积极影响。

经济价值新民族影城作为南宁乃至西南地区首屈指大型高科技影城，她建成将吸引无数人关注体验，源源不断门票收入及其它相关收入，将为开发商在未来创造非常可观长远经济价值。

六项目整体策划及营销计划项目整体策划模块策划包装策划包装时针对项目特点，从市场定位出发，通过整套销售资料及广告平面制作，使项现代化物业管理。

供电系统采用双路供电，每户磁卡电表，高级安全插座通讯系统每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及宽带网络电视系统每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电视邮政系统每户设有信报箱并实行专递服务周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻三项目组织管理结构项目建设组织管理该项目建设具体实施由投资公司开发商具体负责，项目初期投资机会分析市场调研项目报建等工作由公司开发部企划中心组织进行，后期工作由项目公司和企划中心共同完成，项目公司对项目运营全过程进行监督，并完成项目后评价。

运营组织管理项目采取法人制，即由灿坤投资公司投资开发，按照现代企业制度规范要求，组织管理本项目。

四项目选址与建设条件项目选址本项目选址紧邻民族大道延长线，处商贸城内，占地亩山水美地翠园等高端地产项目近在咫尺，极大提升了本项目居住品位。

目前项目地块所属商贸城内，其他项目已陆续动工，交通等条件已经完成平整，减少前期项目基础设施投入，缩短了开发周期。

建设条件开发商拥有强大资金力量过硬开发技术丰富开发实践经验，保证项目开发进度良性发展。

青秀区政府按照精干高效原则设臵必要工作部门和土地城建工商国税地税财政公安房产建管供水供电等职能机构，具体负责各项管理工作，高效率快节奏地为投资者提供优质服务。

政府制定并实行整套稳定招商优惠政策，依法保护投资者合法权益。

五新影城经营构成以及意义新民族影城规划影城拟建用地面积，建筑面积，层高建筑体气势恢宏时尚典雅，集娱乐休闲购物等于体。

影城内设数字影院胶片影院立体巨幕影院数字环幕电影院网络电影院贵宾电影院多功能影院等个风格各异规模不影厅，各影厅均应用世界先进数码立体声处理设备，配备国际流全制式数字解码系统和放映音响系统，确保高品质视听效果，打造南宁乃至西南地区规模宏大设备先进功能齐全环境流大型高科技影城。

数字电影院数字电影厅采用国际先进数字放映机及高增益银幕，具有高亮度高清晰度特点。

胶片影院影城内设胶片影院，采用国际先进放映机及还音系统，环境舒适。

立体巨幕双方合作方式进行。

营销计划先制定完备广告宣传策略，摆阔各种软性广告宣传售楼书项目模型广告设计等广告媒介使用，确定广告投放频度密度和区域。

通过预售及内部认购，开展公关展销，跟进促销。

制定合适价格策略，做好整个项目销售工作。

七项目产品规划总体规划本项目主要有小高层住宅商业配套和文化活动交流场馆设施组成。

小高层住宅采用排列式，以十二层为主同时，提高整个小区环境保护安全卫生和节能环境保护环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护保护管理办法建设项目环境保护保护管理办法实施细则污水综合排放标准污染物与污染源本项目产生主要污染物为生活污水排水系统和