（已批）商贸综合服务中心项目立项可行性分析报告（存档）

因此，年均接待中心收入为万元。

别墅区经营收入设置别墅套，价格为元天套，运营期第年至第年入住率为，第年后为，每年按天计算。

别墅区年均收入万元。

射击训练场收入按预测年游客人数计算，第年至第年消费标准为元人。

第五年后为元。

射击训练场门票年均收入万元。

动物驯养繁殖观赏区门票收入按预测年游客人数计算，消费标准为元人计。

动物驯养繁殖观赏区门票年均收入万元。

餐饮收入狩猎俱乐部餐饮收入包括游客餐饮和接待中心餐饮。

游客餐饮按每位游客消费元计算，消费人数第年至第年为游客量，第四年以后消费人数为游客量，人均消费元接待中心餐饮标准按元人计算，预期参加会议游客消费人数为万人次。

因此，年均餐饮收入万元。

商业娱乐收入按会议接待收入及客房收入测算。

年均商业娱乐收入万元。

项目运营年均收入万元。

税金利润计算营业税金及附加营业税按收入计征，城建税按营具有得天独厚建设优势，项目建设对推进城市化进程建设宜居城市具有十分重要意义。

从工程技术角度看，本工程主要为多层或低层商业建筑，工程技术成熟，承担项目建设渭南卤阳湖开发建设有限公司具有丰富工程建设与管理经验，建筑施工队伍技术人才多，技术力量强大，具备该项目开发实力，不存在技术风险。

从经济效益评价看，本项目建成运营后，预测项目年均实现营业收入为万元，年均总成本为万元，年均上缴税金万元。

年均净利润万元，投资回收期适中，投资风险较低，项目在经济上是可行。

从社会效益角度分析，项目对促进区域经济发展和群众增收，促进区域产业结构调整具有较强推动作用。

因此得出结论项目建设是必要，也是可行。

建议项目工程投资较大，资金来源为招商引资和项目单位自筹，建设资金落实到位将直接影响工程实施进度和质量，需要尽快落实资金问题。

为项目顺利开展，需要政府有关部门鼎力支持。

待本报告批复后，建议业主以高标准为起点，选取具有相当水平和有效资质设计单位进行流设计，为项目合理高效建设打下良好基础。

筑科技大学编制•渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划‣，开发区以绿色生态环保为基调，主要发展现代制造业现代服务业现代农业及农产品加工业特色旅游业。

开发区总体布局强调生态规划思想并遵循自然群落布局原则，以湖田林渠为基质，以铁路高速公路区间道路为廊道，以生态群落人居群落产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态生活生产和谐相融现代化发展模式，努力创造田园人居产业魅力独具城乡体化典范。

开发区建成将形成心两廊三区四团五园格局。

心即沿开发区中部河两岸位置设立综合管理服务中心。

两廊即以卤阳湖大道为轴线现代产业发展走廊和以卤阳湖湖面为轴线特色旅游景观走廊。

三区即以现代加工制造业综合园区为核心卤阳湖现代产业开发区东区，以航空产业园和管理服务中心为核心卤阳湖现代产业开发区中区，以目录第章总论项目名称建设单位项目负责人项目编制依据可行性研究范围项目概况建设规模与内容项目投入总资金及来源建设工期社会效益可行性结论与建议第二章项目背景与必要性项目背景发展机遇及面临挑战项目提出项目建设必要性第三章场址选择及建设条件场址选择项目建设条件第四章项目规划布局规划原则与规划理念项目开发定位主体工程布局与功能要求第五章项目建设规模与建设方案建设规模主体工程建设方案配套设施建设第六章节能节水措施节能标准和规范节约能源原则及要求节能措施节水措施建立节能机构加强节能管理第七章环境影响评价环境现状环境保护设计依据施工期环境影响运营期环境影响环境保护措施环境影响结论第八章消防与安全防护消防潜在危害分类安全防护措施第九章项目管理与组织机构项目管理项目组织机构第十章项目招标招业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心标准化进程。

四是坚持协调发展。

大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业合理布局。

项目建设是促进居民就业，构建和谐社会需要根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐加快，农民就业问题在城镇化建设过程中较为突出另方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。

卤阳大道商贸综合服务中心项目建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区建设，为广大居民提供了大量可以安置就业劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会促进社会和谐发展做出了贡献。

第三章场址选择及建设条件场址选择项目建设地址项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。

其中卤阳大道南侧亩为东片区甚至整个开发区建设和发展提供先期资金技术人才交通条件和科技力量支撑，构筑个最有利于整个开发区逐渐成熟发展金融贸易平台。

项目建设必要性项目建设为开发区建设提供服务平台渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色生态环保为基调，集现代制造业现代化工业现代农业现代物流业通用航空特色旅游于体，在建设规模结构投资布局上都是渭南地区领衔经济发展大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目。

本项目就是为了作为个充分完整支持和支撑平台而规划与建设，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设每步发展，提供信息物流技术金融等服务，为更好地利用资金吸引高端人才增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。

项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长必然要求卤阳湖开发区划分是对渭南市城市发展形态次重大调整，有利于更好建设现代化新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。

依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目建设将会进步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣大支柱产业地区。

项目建成后将会为卤阳湖开发区经济增长贡献力量。

项目建设是开发区长期发展需要项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要金融贸易商品服务区域，全面促进开发区发展结构优化领域拓宽功能增强水平提高，支撑第第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活需求。

是坚持壮大实力。

整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。

抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新跨越。

二是坚持优化结构。

坚持市场化产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。

三是坚持创新机制。

着力解决制约金融商贸发展突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新技术创新管理创新业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心标准化进程。

四是坚持协调发展。

大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业合理布局。

项目建设是促进居民就业，构建和谐社会需要根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐加快，农民就业问题在城镇化建设过程中较为突出另方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。

卤阳大道商贸综合服务中心项目建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区建设，为广大居民提供了大量可以安置就业劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会促进社会和谐发展做出了贡献。

第三章场址选择及建设条件场址选择项目建设地址项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。

其中卤阳大道南侧亩，北侧亩，总面积约亩。

场址土地类别项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。

项目总占地面积亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设支撑平台作用，贯穿了开发区建设整个过程。

项目建设条件自然条件地形地貌项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。

规划区地势开阔平坦，地形总趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。

洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降不等，项目区位于东滩，东滩又称内府滩，海拔高程在之间，高差。

气候气象项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。

全年多东北风，次为西北风。

四季分明，日照充足，雨量偏少。

年均气温，降水量，日照，无霜期天，相对湿度，平均风速。

土壤和植被土壤类型以轻中重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量，全氮，碱解氮，有效磷。

树木以梨树杨树柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟苍耳芦苇青蒿等水生和半水生植物为主。

工程地质项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约米米左右，上部地层主要为湖沼相沉积粉质粘土黄土状土，不存在黄土湿陷性问题。

场地层为盐渍土。

坦深约米左右，盐渍土分布广泛。

其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。

地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。

水文地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。

第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，般井深以上，单井出水量。

岩溶水赋于奥陶纪石灰岩通条件和科技力量支撑，构筑个最有利于整个开发区逐渐成熟发展金融贸易平台。

项目建设必要性项目建设为开发区建设提供服务平台渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色生态环保为基调，集现代制造业现代化工业现代农业现代物流业通用航空特色旅游于体，在建设规模结构投资布局上都是渭南地区领衔经济发展大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目。

本项目就是为了作为个充分完会效益项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经