（已批）喇叭口旧城改造项目立项可行性分析报告（存档）

另方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。

对所在地文化教育卫生等方面影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有定积极影响。

不过同时，项目建设势必破坏原有部分自然景观，需要通过科学规划和建设来弥补。

对所在地基础设施和公共服务影响项目建成运营后，将带来对道路供电供水学校医院商业等基础设施需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。

不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务供需矛盾而造成拥挤等现象。

二项目与社会互适性分析项目与国家省及市发展战略互适性分析项目产业定位为居住区和安臵房配套区，其定位符合县总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府房地产产业政策。

项目与当地文化技术互适性城区，开发成本较大，需要防范价格风险。

技术风险先进性项目所采用工程技术成熟适用适用性可靠。

可靠性可得性工程风险工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。

工程量具有可控性。

工程组织项目规模较大，工程组织较难。

资金风险资金来源中断项目包括征地拆迁安臵及土地平整基础设施建设等，其拆迁安臵成本较大，造成投入较大，超出建设单位自有资金规模。

资金供应不足外部协作风险交通运输项目地处县老城区，已有很好外部协作条件供水供电社会风险项目建设需要居民和单位拆迁并可导致周边交通堵塞等社会问题三降低风险主要措施加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格责任制。

加强资金筹措，争取国家贷款和银行授信。

加强房地产市场跟踪研究和价格规划。

制定详细工作计划和社会冲突应急预案，按照政策妥善进行拆迁安臵。

加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及时或不力造成设计频繁变更对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工加强与施工承包方协调沟通，帮助其提高工作效率加强监理工作健全工程监督机制与责任机制，杜绝因责任心不强或谋私动机引起材料不合格现象。

通过加强内部管理资金管理招投标管理等降低开发成本。

科技中心等多功能综合经济中心，成为本区和全省振兴经济基地，新技术新产品开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞龙头。

长株潭体化另个重要方面是生活体化。

生活体化直接效应是三地体系内异地臵业消费工作娱乐休闲等生活行为日渐频繁。

长沙作为体化中心必将对其周边城市居民产生较大吸引力。

根据长沙市十二五规划设想，在十二五期间年内，长沙市将依托颇具特色休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展步伐，促进历史文化和现代文化完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市建设发展。

随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。

但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋旧城居住人口中，老年人第章总论项目概况项目名称县喇叭口旧城改造项目项目建设单位县城市建设投资开发有限公司公司注册地址县玉潭镇大道号公司法定代表人建设地点项目用地位于县历经铺乡新宝塔村金南社区沩水河以东，玉潭东路以北，属县城整体规划部分。

建设规模与目标本项目规划总用地面积约为公顷折合亩，扣除城市道路广场建设用地亩后，项目可出让土地面积为亩。

本项目主要建设内容为项目旧城改造面积亩，拆迁旧城房屋建筑面积，涉及户人数人土地平整，道路工程及其水电通讯管线等市政配套基础设施建设。

本项目建成后，可出让用地性质为居住大集体等历史遗留问题。

地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。

很多房屋为低矮平房，结构简单年久失修，存在安全隐患。

且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差同时医疗教育等基础配套设施不完善。

旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量民生之举。

改变城市面貌，城市核心区环境治理提升城市品位需要本项目用地位于县旧城区。

项目区域内涉及拆迁户较多，破旧低矮建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂乱脏现象严重，严重影响了城市环境和居民居住环境。

旧城改造使大片旧城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难学生就学难等问题。

本项目建设是完善县城景观轴线城市节点提升县城品位树立新形象需要。

县经济发展需要属于古老经济比较薄弱农业大县。

但是，近年来随着兴工强县主战略强力推进，加加圣得西忘不了楚天科技等个中国名牌中国驰名商标国家免检产品桂冠斩获，青岛啤酒兆山水泥宏全食品三重工等全国知名品牌企业驻足，已成为工业化道路上匹朝气蓬勃活进，喇叭片区呈现出了良好区位优势和自然优势，沿江大道沩水风光带鳝鱼洲开发及金洲湖开发建设将使该地区具有独特区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为江两岸三洲三湖区域重要组成部分。

但由于当时规划局限性，目前该区路灯垃圾站厕园林绿化小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞化粪池暴膨和大雨过后小区被淹现象居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏墙体开拆砖石及混凝土分化老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区安全系数油烟污染占道经营噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。

与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。

诸多问题存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。

为解决以上问题，县人民政府决定由县城市建设投资开发有限公司对县喇叭区域实施整治改造建设，并给予政策上重点支持。

县喇叭旧城改造项目，遵循政府引导居民自愿市场运作政策扶持原则。

县城投公司将采取整体规划分步实施建设模式，将原居民原址安臵，以土地作为筹措征拆和建设资金渠道，从而彻底使该区域居民告别脏乱差居住环境。

二建设必要性全面建设小康社会客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出到年，我们要全面建成小康社会。

而人民群众小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。

受诸多历史因素影响，由于城市不断扩张而形成旧城区，历史包袱重改造难度大，不下大力气解决好旧城居民居住问题，人民群众小康生活就是有缺陷，也是不全面。

十二五时期是全面建设小康社会关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题重要机遇期。

改善居民住房条件，构建和谐社会需要旧城改造涉及面广政策性强，做好旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧城居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会重要举措对改善城市低收入居民居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要意义。

年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进资源型城市可持续发展工作时，再次强调着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，抓紧解决厂大集体等历史遗留问题。

地块属于县城旧城区，道路拥挤，交通十分不便。

很多房屋为低矮平房，结构简单年久失修，存在安全隐患。

且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差同时医疗教育等基础配套设施不完善。

旧城改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量民生之举。

改变城市面貌，城市核心区环境治理提升城市品位需要本项目用地位于县旧城区。

项目区域内涉及拆迁户较多，破旧低矮建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂乱脏现象严重，严重影响了城市环境和居民居住环境。

旧城改造使大片旧城区低矮平房变成楼房住宅区，城市环境大为改观提供了学校和医院改造建设用地，切实解决旧城居民就医难学生就学难等问题。

本项目建设是完善县城景观轴线城市节点提升县城品位树立新形象需要。

县经济发展需要属于古老经济比较薄弱农业大县。

但是，近年来随着兴工强县主战略强力推进，加加圣得西忘不了楚天科技等个中国名牌中国驰名商标国家免检产品桂冠斩获，青岛啤酒兆山水泥宏全食品三重工等全国知名品牌企业驻足，已成为工业化道路上匹朝气蓬勃活力四射黑马。

县城位于县城东部，距长沙高新区公里，在长沙市分钟车程范围内，与已建成省级开发区经开区隔沩江相望，区位优势明显。

在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路国道石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是接受长沙和长株潭城市群经济辐射前沿阵地，小时车程可以辐射个地级市万人口，是长沙市辐射湘西北交通要道。

该新区具有地势开阔坡度平缓土壤肥沃天然植被茂密水面众多生态优势，是省会长沙后花园，被投资商惊叹为天然高尔夫球场。

项目建设有利于实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新轮激烈竞争中赢得先机，为在更大范围更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现鼎足三湘，进军百强宏伟目标提供强大动力。

第三章市场分析投资环境分析县位于省会长沙以西，面积平方公里，人口万，下辖个镇乡和个省级经济开发区。

区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场公里，石长铁路长常高速公路国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，四条省道贯穿县境。

年，金洲大道全线通车，金玉组团纳入先导区年，长灰花韶公路，益宁城际铁路京珠复线益娄衡高速等四条高速三条铁路和十个互通四个站场成功布局并陆续启动建设，构成了四通八达交通网络。

最近几年来，县域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。

十五期间，三次产业比重由∶∶调整为∶∶，经济结构明显优化。

年，实现地区生产总值亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

县域基本竞争力前移位，位居全国百强第位，整体规划部分。

总用地面积亩，住户户。

随着县江两岸三洲三湖区域开发建设工作推进，喇叭片区呈现出了良好区位优势和自然优势，沿江大道沩水风光带鳝鱼洲开发及金洲湖开发建设将使该地区具有独特区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为江两岸三洲三湖区域重要组成部分。

但由于当时规划局