（已批）四川达州住宅项目立项可行性分析报告（存档）

第八部分结论与建议双方前期可能会合作比较愉快，随着项目进行，各种不断出现矛盾会加深双方合作风险，双方利益冲突也会不断加深，包括在运作程序和手段上，可能会出现新些想不到风险，甚至包括在后期利益分配上，也会遇到些意想不到麻烦。

综合以上分析，根据经济分析数据，可以进步进行现场综合详细考察论证，以便进行投资。

改建了达县石梯大桥达县河市州河大桥达县金盘子大桥，达县通川大桥达县江新大桥，达县铁山隧道，达县金盘子水电站，达县汽车站，达县石桥车站，达县麻柳车站。

完成了麻梁路泥碎路面改造工程，广开路沥青混凝土路面改建工程，亭福路标美样板路硬化工程，达通路沥青混凝土路面改建工程，个四通八达，路况良好，畅通无阻交通道路网络已经形成。

地质气候水文铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。

平均海拔米，最高峰塔峰海拔米。

主要山峰有塔峰大崖角刀背山二尖山仙人帽小尖山等，峰体陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。

会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底向西极度目，川中丘陵此起彼伏，延绵千里。

境内主要河流有州河巴河。

气候特点，夏热多雨，春秋宜人，冬无严寒。

年均降水量毫米，年均温，月均温，七月均温，属亚热带山地季风气候。

达县境内矿产资源和旅游资源十分丰富。

水能资源理论蕴藏量为目录决策背景内部因素二外部环境第部分项目所属区域介绍达州市简介二达县简介第二部分项目概况宗地位置二项目渊源三宗地现状四规划宗地紧邻周边环境五交通出行六生活配套七市政配套八土地出让条件与程序九地价分析第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测二风险控制手段三总体评价第四部分市场分析经济收入分析二房地产市场供需状况三房产市场存在问题四房产价格涨幅原因五未来三年走势第五部分方案成本及投资收益预测第六部分方案二成本及投资收益预测第七部分优劣分析本项目竞争市场概况二优劣势分析第八部分结论与建议决策背景内部因素本项目可为公司提供持续发展条件，符合公司可持续发展战略。

由于目前公司在大连项目已经进入收尾阶段，为公司寻找持续可行项目成为公司发展重中之重，所以达州项目给我们公司发展提供了次契机。

本项目占地亩，规模大，为达县新规划住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。

中铁二局项目成功开发为中国中铁全面启动达州市地风险，严格通过合同来实施控制。

三总体评价根据相关项目实际操作经验，本项目政策性合作性和土地风险基本在可控范围之内。

同时，通过必要前期沟通和严格合同控制可能会带来风险。

第四部分市场分析经济收入分析国民经济持续较快增长。

年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长，人均完成元，增长。

第二三产业增加值分别增长和。

新型工业迅猛发展。

县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长和。

新增规模以上企业家。

工业综合经济效益指数达到。

第三产业繁荣活跃。

成功举办达州市首届美食文化节。

家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅验收。

社会消费品零售总额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。

实现旅游收入亿元，增长。

财税金融稳健运行。

全年完成财政总收入亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿元，增长实现财政般预算支出亿元，增长。

辖区金融机构年末存款余额亿元，比年初增长。

基础设施和城镇建设经开始动工，道路正在施工楼盘是美嘉阳光景苑，道路旁为罗孚南山楼盘。

本项目房屋拆迁四规划宗地紧邻周边环境景观环境宗地规划紧邻周边住宅开发运动健身气氛浓重。

宗地北侧为正在施工体育馆，具有良好运动健身氛围。

宗地西侧规划为中医院和法院。

宗地南侧为胜利油田。

周边噪音分析由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细分析五交通出行道路规划线路为主要干道公交出行正在规划中六生活配套规划中七市政配套规划中八土地出让条件与程序只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。

九地价分析根据达州国土资源局数据显示，达州市城区新土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自年月日起实施。

第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大经济运行环境有很大联系。

地方政府税收优惠政基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别元平方米万元亩元平方米万元亩元平方米万元亩级二级三级四级五级策不会很明朗。

关于合作风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目进行，各种不断出现矛盾会加深双方合作风险，双方利益冲突也会不断加深，包括在运作程序和手段上，可能会出现新些想不到风险，甚至包括在后期利益分配上，也会遇到些意想不到麻烦。

关于土地风险根据合作内容，该项目前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大风险，在大连项目上经验已经是个很好例子。

二风险控制手段关于政策性风险，要求政府对书面答疑答复和红头文件方式予以盖章确认。

关于双方合作风险，通过严格合同控制其风险。

关于地风险，严格通过合同来实施控制。

三总体评价根据相关项目实际操作经验，本项目政策性合作性和土地风险基本在可控范围之内。

同时，通过必要前期沟通和严格合同控制可能会带来风险。

第四部分市场分析经济收入分析国民经济持续较快增长。

年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长，人均完成元，增长。

第二三产业增加值分别增长和。

新型工业迅猛发展。

县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长和。

新增规模以上企业家。

工业综合经济效益指数达到。

第三产业繁荣活跃。

成功举办达州市首届美食文化节。

家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅验收。

社会消费品零售总额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。

实现旅游收入亿元，增长。

财税金融稳健运行。

全年完成财政总收入亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿元，增长实现财政般预算支出亿元，增长。

辖区金融机构年末存款余额亿元，比年初增长。

基础设施和城镇建设快速推进。

城乡面貌焕然新。

完成南城翠屏山河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。

龙州半岛唐家湾片区七里沟片区新达片区等旧城改造项目相继启动。

翠屏山期过境隧道路面整治韩家沟涵洞二期号南北干道期段工程建设全面完成。

倍受市民广泛关注景观廊桥成功合龙。

金龙大桥长田坝隧道工程顺利开工。

共投入资金万元，对升华街汉兴街三里坪片区石家湾片区纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进步提升。

二房地产市场供需状况房产市场供大于求。

是商品房供应量较大。

达州年商品房施工面积万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，比上年增长。

去年，商品房施工面积达到万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，同比下降。

二是商品住房销售量明显下降。

去年季度以来，些楼盘几乎有三分之没有脱手，全市全年销售商品房万平方米，同比下降。

三是商品房空置率较高。

年商品房空置面积万平方米年商品房空置面积万平方米四是房型购买比差大。

实用型住宅仍是消费者首选，平方米占以上。

二房产价格有所回落。

年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力大幅下降，房价开始回落。

因地段价位不，目前，般价位约元平方米，最高价约元平方米。

三二手房交易走势不佳。

去年以前计销售收入三税务分析应交营业税金及附加按计算只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。

九地价分析根据达州国土资源局数据显示，达州市城区新土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自年月日起实施。

第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业宏单元中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。

水系达州市河流主要属长江支流嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。

前河中河后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流公里入长江。

境内流域面积在平方公里以上河流有条，平方公里以上干流有条。

共有通航河流条，分别是渠江洲河巴河前河后河中河铁溪河清溪河林岗溪，基本形成以渠江洲河巴河这主干流水路运输网络，流域覆盖全市四个县市。

各河流可通航里程不等，运载量在吨以下。

气候达州市属亚热带湿润季风气候类型。

由于地形复杂，区域性气候差异大。

海拔米以下低山丘陵河谷地区气候温和，冬暖春早夏热秋凉，四季分明，无霜期长海拔至米低中山气候温凉阴湿，回春迟，无酷暑，秋凉早，冬寒长海拔米以上中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。

全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温度度之间，无霜期天左右。

全市雨量充沛，年平均雨量在至毫米之间。

春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝大风冰雹，秋季多连绵阴雨。

二达县简介达县，原指现在达州市所辖范围，现指达州市下属县，其县政府所在地即为现在达州市中心城区南外镇，因此达县也是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部物资集散中心，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万。

达县交通概况达县境内等级公路四通八达，襄渝铁路达成铁路达万铁路达成高速公路达渝高速公路国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了达县纵横交错立体交通网络。

达县位于达州市中心，地处川渝鄂陕结合部，襄渝铁路达成铁路达万铁路横贯其境。

区位交通优势得天独厚。

达成铁路为国家Ⅰ级干线，东起四川达州市，西至成都市，经营山南充蓬溪遂宁金堂等个县市，跨越长江重要支流渠江嘉陵江涪江沱江，全长公里。

达成铁路年月开工，年月全线通车，目前为内燃牵引。

达县火车站作为成都铁路局管辖范围内仅次于成都重庆贵阳第四