（已批）四星级国际大酒店项目立项可行性分析报告（存档）

水费。

经测算本项目年用水量为万吨，水价按元吨计算，则水费为万元。

电费。

经测算本项目年用电量为万度，电价按元度计算，则电费为万元。

燃料及动力费用万元。

则正常年营业成本费用为万元。

人员工资及福利本项目建成营业时预计定员为人。

人均年工资为元，福利费按工资额计取，合计全年工资及福利费为万元。

行政管理和公用费用这部分费用主要有办公用品费邮电通讯费制服摊销保险费旅差费培训费广告费及交际应酬费等。

按同类企业实际支出，并参考目前同类企业水平计取，按营业总收入测算，全年估计为万元。

非经营费用非经营费用主要包括折旧及摊销修理费财务费用董事会费等内容，详见附表。

折旧及摊销项目折旧及摊销参照国家现行有关规定进行计算。

固定资产折旧采用直线法，残值率按原值计取。

折旧年限为建筑物年设备及运输工具年家具设备年。

服务于体杜桥国际大酒店，是十分必要而且急需。

随着台金高速公路东延甬台温高公路复线建设，杜桥区位优势更加明显，项目位于杜桥镇西侧新城区，地理位置优越，交通供水供电等条件较好，周边景观环境优雅，项目建设是可行。

本项目总用地为平方米约合亩，酒店主楼地面以上层，高度米，裙楼辅助用房地面以上层。

总建筑面积含地下室，其中主楼，裙楼，辅助用房。

正常年酒店总收入为万元，可创利税万元，投资利税率为。

项目市场前景和经济效益较好。

本报告技术和经济分析结果表明，本项目不仅需要，而且切实可行。

建议目前杜桥乃至椒北平原高档饭店还是空档，而这块土地上社会经济则处于高速成长期。

故建议项目应坚持结合自身优势，以特色经营和优质配套服务来赢得客源市场，以现代化酒店设施齐全服务功能高品位服务质量来引导杜桥及椒北商贸服务业发展，使之成为杜桥服务业形象窗口，以此来获得良好社会效益和经济效益。

考虑到酒店业市场特点，酒店应能够参加四星级饭店评定，因此主体建筑应按四星级标准建造。

但为了节约投资和费用，更好适应市场，酒店部分区域可适当降低建设标准，同时结合商务型饭店特点，根据市场情况，增设如出租写字楼部分层面开辟为共管公寓型酒店等，开辟获利渠道，以减少投资风险，争取早日收回投资。

建议上级有关部门批准该项目实施。

二七年四月酒店服务业相对比较落后，建设与之相适应高档次国际大酒店是十分必要。

以桃渚国家地质公园及省级风景名胜区为骨干椒北旅游线开发，给步入小康生活国内市民和中外宾客带来了新风景线，休闲观光度假。

因此，不仅是来杜桥开展商务活动经济交流和会议活动人给杜桥带来了无限商机，而且到桃渚国家地质公园和省级风景名胜区旅游观光游客也给杜桥带来了巨大商机。

杜桥镇商品经济发达对外交往密切，来往人员多，但目前镇区内仅有各类酒店小宾馆家，客房量不足间。

总体上看，规模小档次低，服务业尚处于乡村小集镇落后状态。

如遇到文化交流商务活动团队旅游节假日等情况，镇内酒店宾馆就出现爆满现象，客房严重不足。

特别是镇区内没有家高档次宾馆酒店，缺乏接待能力，许多客商在办理业务后要到台州市区或临海市区住宿，第二天又要返回杜桥，严重地影响了客商办事效率和投资信心，影响了对外经济活动和对外经济交流，影响了杜桥旅游业及第三产业发展。

目录第章总论第二章项目建设必要性第三章市场分析预测及建设规模第四章项目建设基础条件第五章设计思路与工程建设方案第六章消防环保节能与人防第七章生产组织与项目实施进度第八章投资估算和资金筹措第九章经济评价第十章结论与建议附件附图附表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目概况项目名称四星级国际大酒店建设项目项目主管单位杜桥镇人民政府项目实施地址杜桥镇西侧新城区，杜南大道与滨海路转角处可行性研究报告编制单位杜桥镇人民政府台州市长远经济发展研究院项目建设主要内容本项目共用地约合亩，建成集住宿餐饮娱乐健身及会议服务于体四星级国际大酒店，主楼地面以上层，高度米，食消费逐步提高，旅馆饭店需求日益增长，特别是在节假日旅游旺季，旅馆饭店暴满，结婚定酒席往往要在半年之前才能订到房间。

旅馆饭店业特别是高档次旅馆饭店市场前景十分看好。

杜桥旅馆饭店市场需求情况随着杜桥工业及商贸业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。

杜桥酒店客源市场主要有来桃渚国家地质公园和省级风景名胜区休闲观光度假，来杜桥开展商务活动会议和接待交流活动。

另外，杜桥有大量外出经商人员，仅节日探亲访友有万多人次。

据统计，休闲观光度假逗留时间为天，探亲访友为天，商务活动为天，会议为天，健康疗养为天，文体科技交流为天，其他旅游目为天。

平均停留天，住宿涉外宾馆平均停留天，人均花费为元天，过夜旅游者人均花费元天。

杜桥镇内目前仅有各类小酒店小宾馆家，客房量不足间，其中二星级酒店仅家，三星级以上酒店为空白，娱乐业家。

总体上看，规模小档次低服务业尚处于乡村小集镇落后状态。

如遇到重要商务活动旅游团体活动节假日等情况，旅游服务业立即人满为患，客商游人无法逗留，忙忙碌碌地赶回各地，严重影响了对外经贸对外交流和当地经济及第三产业发展，与蓬勃发展新兴城市也极不相称，急需发展高档次宾馆和饭店。

随着我国改革开放不断深入，投资环境进步改辐射周边平方公里近万人口地区。

目前建成城区面积万平方公里，全镇有大小企业多家，包括眼镜机械医化塑料绳缆工艺纺织等几大块产业，特别是由国家计委国家经贸委批准设立化学原料药出口基地建设，大批高档次医化企业例如华海药业，九洲药业海翔医药新华制药东邦制药等涌入，投资额己超过亿元，带动了全镇经济飞速发展。

年全镇工农总产值亿元，财政收入亿，农民人均纯收入元。

杜桥经济实力雄厚，发展高档次国际大酒店具有较好经济基础根据台州市十五发展规划和我们预测，在今后几年内台州以及杜桥国民经济都将保持稳健增长态势。

为本项目建设奠定了扎实经济基础，为宾馆酒店业发展培养了稳定优质消费客户群，加上当地优越区位环境良好基础设施为杜桥国际大酒店建设和经营提供了有力保证。

旅馆饭店业市场分析预测随着我国经济快速发展和人民生活水平不断提高，旅游也快速发展。

台州旅游经济各项指标呈现出快速增长态势。

年全市接待国内游客万人次，同比增长海外游客万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长旅游创汇万美元，同比增长旅游总收入亿元，同比增长，年持续快速发展，全市接待国内游客万人次，实现旅游总收入亿元。

接待游客人次和旅游收入二项指标连续三年居浙江省第位。

据有关部门统计，近三年台州接待国内旅游者人数年均递增国内旅游收入亿元，同比增其中日游游客万人次，在住宿设施过夜万人次，在亲友家过夜万人次，分别占总数年全省国内旅游抽样调查结果显示，国内游客在台州人均花费为元人。

在接待海外游客方面，年，全市接待海外游客人次，同比增长海外游客中，外国人人次其中日本游客人次，韩国游客人次，香港同胞人次，澳门同胞人次，台湾同胞人次接待海外旅游者人天数人天，同比上升，近三年接待海外旅游者人天数年均递增。

年，海外游客在台平均停留天。

全市旅游创汇万美元，同比上升。

随着旅游业蓬勃发展，全市旅馆饭店业经营业绩不断上升。

目前，台州共有星级饭店家，其中四星级饭店家三星级饭店家，二星级饭店家，星级饭店家。

全市旅游星级饭店拥有客房共间，床位张。

年，台州市星级饭店共接待游客万人次，与上年同比增长出租间天数万间天营业收入总额万元。

星级饭店平均客房出租率为，平均房价元间天。

人均旅游消费住宿饮食消费逐步提高，旅馆饭店需求日益增长，特别是在节假日旅游旺季，旅馆饭店暴满，结婚定酒席往往要在半年之前才能订到房间。

旅馆饭店业特别是高档次旅馆饭店市场前景十分看好。

杜桥旅馆饭店市场需求情况随着杜桥工业及商贸业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。

杜桥酒店客源市场主要有来桃渚国家地质公园和省级风景名胜区休闲观光度假，来杜桥开展商务活动会议和接待交流活动。

另外，杜桥有大量外出经商人员，仅节日探亲访友有万多人次。

据统计，休闲观光度假逗留时间为天，探亲访友为天，商务活动为天，会议为天，健康疗养为天，文体科技交流为天，其他旅游目为天。

平均停留天，住宿涉外宾馆平均停留天，人均花费为元天，过夜旅游者人均花费元天。

杜桥镇内目前仅有各类小酒店小宾馆家，客房量不足间，其中二星级酒店仅家，三星级以上酒店为空白，娱乐业家。

总体上看，规模小档次低服务业尚处于乡村小集镇落后状态。

如遇到重要商务活动旅游团体活动节假日等情况，旅游服务业立即人满为患，客商游人无法逗留，忙忙碌碌地赶回各地，严重影响了对外经贸对外交流和当地经济及第三产业发展，与蓬勃发展新兴城市也极不相称，急需发展高档次宾馆和饭店。

随着我国改革开放不断深入，投资环境进步改善，必将推动经济全面发展，人民生活水平提高和消费观念不断更新，都将会带动商务旅游消费发展。

同时，随着甬台温铁路甬台温高速公路复线和台金高速公路东延线建设，将给杜桥发展带来新更大机遇，特别是国家级医化基地发展，将加快招商引资和国内国际贸易发展步伐，定会给杜桥国际大酒店带来更加无限商机。

总之，杜桥国际大酒店市场前景广阔而良好，并对杜桥及整个椒北地区经济和社会发展起到积极推进作用。

项目建设内容与经营规模建设内容拟建项目将建成具有现代化配套设施，功能齐全品位高档四星级酒店，其主要内容包括主楼裙楼辅助用房停车场道路绿化及配套辅助设施。

建设规模根据市场分析判断投资约束和项目经营管理要求，本项目建设规模为总建筑面积平方米含地下室平方米，其中主楼建筑面积平方米，裙楼建筑面积平方米，辅助用房建筑面积平方米。

经营规模本项目建成后，将提供套客房提供包括住宿餐饮娱乐会议商务等为体多项服务，预计年营业额可达万元人民币。

第四章项目建设基础条件项目选址本项目地址位于杜桥镇西侧新城区，交通便捷，水电通讯等基础设施较为完善，经济基础雄厚，具有良好地理自然环境，为饭店建造和经营提供了极为优越条件，是商务型饭店经营理想场所。

见项目位置图自然条件地貌地质杜桥镇位于临海东部滨海平原地区，地势平坦，土层深厚，沟浦纵横，池塘密布，有水乡泽国鱼米之乡之称。

杜桥镇内地形自北向南倾斜，北部山峦起伏，南部地势低平，为广阔滨海平原，镇域东部有凤凰山高程，西有松山高程，北有白岩山高程。

百里大河贯穿全镇，河塘纵横，灌溉便利。

从裸露地质情况看，杜桥地区属第四世纪沉积平原，由台州湾挟带泥沙冲