（已批）四星级宾馆项目立项可行性分析报告（存档）

员工用房如果设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

四投资估算酒店按照平方米建筑面积间套客房外加幢产权式酒店别墅投资进行计算，次投入费用初步估算如下土建工程平方米元平方米万元给排水及锅炉工程平方米元平方米万元强电工程平方米元平方米万元弱电工程平方米元平方米万元暖通空调工程平方米元平方米万元电梯万元道路围墙庭院绿化万元室内装修平方米元万元质量监督及监理费万元设计及咨询费万元开办费用包括餐饮洗衣健身娱乐客房等设备设施费及员工服装培训等费用万元不可预见费万元购买土地费用万元总计万元注如客房区分期建造，则第期投资可削减部分费用。

五投资效益预测年度经营效益测算产权式酒店别墅次性收益幢万元幢万元年度经营效益测算单位万元项目金额测算依据客房收入间套元天天餐饮收入大堂吧咖啡厅座元也必将在当地引起轰动，同时也可弥补江京大饭店投资大回报期长不足，无论是其社会效益还是经济效益都是非常明显。

酒店建造是个投资大短期经济效益差且投资回报期长浩大工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须。

据我们调查了解，目前在浙江省内有不少地区为了吸引投资，当地政府都会采取形形色色特殊优惠政策，例如有些地方政府对到该地区投资建造星级酒店开发商，免费赠送开发所用配套用地等等„„考虑到当地实际市场情况并结合酒店自身特点，我们认为，在酒店建造同时如能允许投资方兼带建造批产权式酒店别墅，这样其实是种对政府对开发商形成双赢做法。

此外，当地宽松政策环境和政府部门大力支持也是增强开发商信心有利因素。

考虑到目前江京市星级酒店已有定数量，竞争必将日趋激烈，故建议江京大饭店项目应坚持结合自身优势，凭借现代化酒店规模设施，引入先进专业管理技能与经验，明确占领当地酒店业制高点。

根据当地酒店业市场特点，我们认为江京大饭店主体建筑应按照五星级标准设计，但为了节约投资和费用，更好地适应市场，建议酒店现阶段按照四星级标准建造。

综上所述，我们结论是建造江京大饭店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是个建造可行性很强项目。

年。

全地区已经初步具备了小康社会富裕生活条件。

产业特征江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第位，是我省林业大市。

地区近年来积极推进农业产业化进程，年农业总产值已完成亿元。

工业生产则保持了自年底以来年平均以上高速增长，增长幅度继续保持全省十个地区第位，规模企业产值增幅高出全省平均增速个百分点。

近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。

从年发展情况看，是培育壮大四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长电力工业增长文教体育用品制造业增长木材加工及竹藤棕草制品业增长。

二是优先发展四大行业中，皮革毛皮羽绒及其制品业增长医药工业增长非金属矿采选业增长，食品工业增长。

三是块状特色经济增长迅速，新经济亮点闪烁。

青田鞋革实现产值亿元，同比增长，外贸服装增长，云和木制玩具实现产值亿元，同比增长，缙云环形灯管和缝纫前言本案目根据临海市银雁房地产有限公司关于投资兴建江京大饭店项目意向，年月日到日，我们就江京市城市区域交通网络人文历史经济产业政策导向旅游资源客源市场周边环境等影响投资建造江京大酒店诸多因素进行了实地调研，采取主要方法是听取当地市政府有关负责人对整个江京地区总体经济发展纲要产业政策导向瓯江沿线江滨区块江京大酒店所处区域建设规划与设想城乡社会概况等有关情况介绍二到江京市旅游局行业管理处市场开发处规划处咨询了解相关旅游客源接待旅游资源开发年度统计数据等情况三实地考察了江京市区目前最高档次星级饭店三星级江京国际大酒店香溢紫荆花大酒店和江京飞达展览新闻发布会政府首脑接待等大型活动场所，直接对整个地区经济发展与形象展示造成了滞后负面影响六在现有整个地区旅游收入占到基础上，旅游饭店业缺乏新增长亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念产权式酒店，在江京还处于空白阶段。

四消费市场分析通过对江京地区饭店餐饮娱乐购物等方面实地调查，我们发现江京地区虽然经济不是特别发达，但是般市民消费水准却比想象中要高。

经初步了解，目前市民对生活中喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等，都习惯以聚众宴请方式来祝贺，比较舍得花钱。

而些新高档次酒店餐馆娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。

我们在调查中还特别关注了年夜饭基本标准，每桌从元元不等，不低于杭州消费水准，且消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。

另外，我们还特别调查了江京市中高档社会餐馆，例如名人名家大酒店新开元大酒店绿谷大酒店阳光大酒店太平府饭店观天下食府等，经营情况都非常不错。

其中名人名家大酒店是目前江京市最大家社会餐馆，共有三层，包厢余个，总餐位数达到了个，根据我们实地消费估算，按照平均每人元消费水平计算，如果利用率达到以上，则日历史文化名城个和省级历史文化保护区处。

江京是浙江省首个国家级生态示范区建设试点地区，是瓯江钱塘江飞云江灵江闽江福安江等六大水系发源地江京是世纪人类所崇尚休闲养生，返朴归真生态旅游休闲度假胜地。

江京还是全国最大畲族聚居地，景宁是全国惟畲族自治县，多姿多彩畲族传统文化和民俗风情引人入胜，让人流连忘返。

总之，江京丰富自然山水与人文景观，形成了特色鲜明旅游资源，日益引起了众多游客响应与神往。

饭店概况江京地区目前建有各类旅游饭店家，其中三星级酒店家，二星级酒店家，星级酒店家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌家。

总房间数间，总床位余张，年平均出租率，平均房价元间天。

江京市区现有旅游饭店家，其中三星级酒店家，二星级酒店家，星级酒店家，按照三星级标准建造但尚未评星挂牌家。

而这家三星级及按照三星级标准建造但尚未评星挂牌饭店，共有客房间，去年平均出租率达到，平均房价约元间天。

从整体经营情况看，江京市旅游饭店普遍能获得较好赢利，并且目前市区尚存在着无四五星级豪华旅游饭店空白，为投资建造高星级酒店提供了极大空间。

景区接待收入年江京地区主要景区点接待人数为仙都风景名胜区万人青田石门洞风景名胜区万人清真寺万人东西岩南明山风景名胜区万人白云山森林公园万人松阳箬寮岩景区万人。

全年共接待海内外旅游者万人，其中海外游客万人，同比增长，客源结构主要为第西班牙第二意大利第三巴西国内游客万人，同比增长，客源结构主要为第省内第二上海第三江苏。

国内旅游收入亿元，同比增长，旅游创汇万美元，同比增长。

旅游收入占地区整个，比上年增长个百分点。

年旅游收入计划占整个左右，增长态势继续稳步提高。

存在问题与不足江京地区旅游接待服务行业，近几年虽然取得了很大进步与发展，但是还存在着些问题与不足，主要是整体旅游宣传影响面不够广泛，辐射力度不够深二景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲感觉，造成游客停留时间不够长结果三市区缺少高规格豪华旅游饭店，现有几家三星级饭店都普遍存在着布局不合理服务功能不到位缺陷四缺乏专业饭店管理人才，饭店整体服务规格和服务质量不够高五现有饭店缺乏能举行商务洽谈宴会展览新闻发布会政府首脑接待等大型活动场所，直接对整个地区经济发展与形象展示造成了滞后负面影响六在现有整个地区旅游收入占到基础上，旅游饭店业缺乏新增长亮点，尤其是代表当今最新市场销售理念产权式酒店，在江京还处于空白阶段。

四消费市场分析通过对江京地区饭店餐饮娱乐购物等方面实地调查，我们发现江京地区虽然经济不是特别发达，但是般市民消费水准却比想象中要高。

经初步了解，目前市民对生活中喜事大事，如生子参军上大学生日乔迁新居老人做寿等，都习惯以聚众宴请方式来祝贺，比较舍得花钱。

而些新高档次酒店餐馆娱乐场所在开业伊始，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。

我们在调查中还特别关注了年夜饭基本标准，每桌从元元不等，不低于杭州消费水准，且消费市场基本成熟，这就为建设高星级酒店奠定了消费基础。

另外，我们还特别调查了江京市中高档社会餐馆，例如名人名家大酒店新开元大酒店绿谷大酒店阳光大酒店太平府饭店观天下食府等，经营情况都非常不错。

其中名人名家大酒店是目前江京市最大家社会餐馆，共有三层，包厢余个，总餐位数达到了个，根据我们实地消费估算，按照平均每人元消费水平计算，如果利用率达到以上，则日平均营业额应在万元以上。

日益成熟消费观念与消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮消费理念打下了良好基础。

由于隶属江京地区青田是全国著名侨乡，有大批旅居国外事业有成华侨，他们中大多数都有每年回家乡省亲习惯，滞留时间也比较长，故往往喜欢在当地购房居住，同时由于受到中国传统观念中叶落归根思想影响，每年也有大批老华侨归国归乡，安度晚年，购买酒店式观景别墅居住对他们来说应该是个非常不错选择江京经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，诞生了大批富有生意人，随着自身经济实力增强，他们对生活要求特别是居住要求也越来越高。

因而，产权式酒店别墅这最高层次居住形式将对他们具有很大吸引力，与之相配套酒店式服务也将极大地方便他们生活，它出现无疑将很好地满足这市场需求。

基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带产权式酒店别墅消费市场非常广阔，销售前景乐观，它在江京地区率先推出也必将在当地引起相应轰动效应，并最终取得成功。

三项目分析与市场定位项目分析考虑到江京整个地区经济社会旅游等发展状况，综合自然地域气候等因素及投资回报投资风险经营成本等预测，我们认为，目前江京市已完全有必要投资建设高星级城市综合商务型酒店，并可兼带部分产权式酒店别墅，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素规格档次起步定要高，设计规划标准为五星级，建设标准为四星级，这样就能快速占领当地饭店业制高点。

同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。

依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在间以内，同时，应具备有较佳私密性性安全性经营接待场所，以满足政府接待需求。

兼带产权式酒店建筑以式别墅为主，规模为幢左右，每幢建筑面积为平方米平方米之间。

主体建筑处国家和省级自然保护区处省级森林公园处国家级文保单位处和省级文保单位处省级历史文化名城个和省级历史文化保护区处。

江京是浙江省首个国家级生态示范