（已批）园林项目立项可行性分析报告（存档）

项目完全投资保本销售率计算公式如下式中表示单位投资额，含直接建造成本期间费用表示保本销售率表示单位售价表示营业税率表示所得税率四现金流量地价从年底开始支付，年月第次交地时付至总地价，年底付清全部地价，同时付清契税每年销售周期约个月，参照南京都市园林项目回款情况，回款额按每文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。

空气质量南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北公里以外，东南方向均无污染型厂矿企业。

主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆尾气及粉尘污染。

噪声影响周边无厂矿仓库等，主要噪声来自周边道路沪宁高速上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。

中山门外大街上午辆分钟，下午辆分钟，晚上辆分钟客货比。

龙宫路车流量白天辆分钟以客车为主。

表交通流量分析表单位辆分钟时段分次测试沪宁高速中山门外大街客车货车总计客车货车总计平均平均噪声值白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。

日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到。

以下噪声值分布区域后退沪宁高速米，后退中山门外大街米，后退龙宫路米。

排洪与泥石流影响钟山园林项目前面有条天然小溪，雨水沿小溪自然排放。

虽地第部分项目概况宗地位置中山门外大街北侧沪宁高速南侧龙宫路东侧。

宗地位于南京主城东侧中山门外大街北侧，是南京市区东出口必经之地距南京火车站公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，去年月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

紫金山山与南京理工大学之间。

项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。

二宗地现状四至范围宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。

南京农业大学南京理工大学图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄东北内凹，形状酷似三角形。

表宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩中山门宁杭公路宁栖公路紫金山宗地宁栖公路宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积近半，米以下和米区域各占四分之左右。

宗地标高东北部显著低于紫金山。

西南部部与中山门外大街基本持平，局部高于中山门外大街米。

出让程序报名工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐，方可领取竞买报价书开始报价。

未竞得者竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回不计利息，竞得者竞买保证金抵作土地使用权成交价款。

答疑书面答疑。

竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格报名者于年月日下午到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。

自年月日起不在接受任何形式质疑。

报价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

时间工作日年月日上午至年月日下午，年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价，挂牌竞价过住宅用地面积不得超过总用地面积。

别墅用地面积不得超过总用地面积。

容积率别墅多层住宅含公建配套规划布局多层住宅应放在用地东北部，西南部必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。

建筑限高多层住宅层数不得超过五层别墅为双层别墅建筑间距多层住宅南北向间距必须大于其它高压线可以移位建设要求地块周边绿化带和绿化带内米宽道路，由开发企业自行建设。

图例电力给水电信雨水路灯污水煤气表根据规划设计要点计算面积指标用地面积万平米容积率建筑面积万平米多层别墅合计第二部分法律风险分析土地出让条件出让方式及程序出让方式竞买人资格境内外公司企业和其它组织。

竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

竞买单位必须取得南京市建委资质认定。

出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

底价亿元。

加价幅度万元整数倍。

竞买保证金万元，竞买截止之日后三日内退回不计利息。

报价方式现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

报价币种人民币。

成交价款构成包括土地拆迁安置补偿费土地挂牌出让工作费用政府土地收益不含其它税费。

竞得人确定价高者得原则，报价低于底价为废标。

项目公司成立竞得人所持股份大于前提下，可就该地块开发成立项目公司。

无效报价报价低于底价报价不高于前轮报价未按加价幅度报价报价书未盖单位公章报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定报价书未填写齐全或未按规定格式填写清楚份报价书中有两个或两个以上报价未报名未缴纳竞买保证金而参加竞买实际竞买地块与报名申请竞买地块不致其它按规定应属无效。

出让程序报名工作日年月日至年月日办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金到帐，方可领取竞买报价书开始报价。

未竞得者竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回不计利息，竞得者竞买保证金抵作土地使用权成交价款。

答疑书面答疑。

竞买者必须于年月日下午之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格报名者于年月日下午到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。

自年月日起不在接受任何形式质疑。

报价方式必须采用南京市土地市场管理办公室统制作国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。

不接受电话邮寄口头等报价方式。

时间工作日年月日上午至年月日下午，年月日下午之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序竞买报价时间在每新轮有效报价之后顺延分钟，分钟之内无有效报价，挂牌竞价过程结束。

市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。

④竞买结果确定原则挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果在挂牌竞价过程中只有个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。

在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价最高报价者得报价相同，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。

在挂牌竞价过程中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。

签约竞得者必须于年月日与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签，取消竞得资格，已交付竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受切损失，包括组织该地块挂牌出让支出全部费用。

图竞买流程及主要时间节点合同要点交地标准拆成自然平整，外部条件道路水电气等均以现状为准。

交地时间第期西半部年月日第二期东半部年月日付款条件出让合同签定当日内年月日，付成交价款购买标书月日起报名月日月日工作日，以资金到帐为准由于转帐需天时间，因此，转帐支票支付最迟在月日，如月日支付，必须用本票。

签订土地出让合同，支付成交价款月日签订成交确认书成交当日月日报价月日上午至月日下午测算时不考虑税收返还因素。

表项目售价功能建筑面积可售面积土地出让条件出让方式及程序出让方式竞买人资格境内外公司企业和其它组织。

竞买联合竞买皆可。

联合竞买者须提供联合竞买协议。

竞买单位必须取得南京市建委资质认定。

出让方式挂牌，在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上竞买人要求报价，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

底价亿元。

加价幅度万元大街宁杭公路龙宫路胜利村路图宗地现状道路公共交通宗地周边公共交通发达，目前有条公交线路，其中两条夜间路线，公交车停靠站距宗地约米，平均每条线路分钟班，晚上最后班结束。

表公交线路基本情况公交线路通行区间通行时间班次间隔游灵谷寺小卫街雨花台南门分钟路柳营小卫街莫愁新寓分钟路柳营小卫街南京火车站分钟路新和源装饰城小卫街南京理工大分钟路太阳城小卫街东双桥门东分钟路长白街小卫街悦民路分钟路南京理工大小卫街雨花台南大门分钟路锁石生态园小卫街石门坎分钟路长白街小卫街南湾营分钟路长江路小卫街南湾营分钟路悦民路小卫街东富丽山庄分钟路仓波门小卫街白马公园分钟路五洲装饰城小卫街南湾营分钟路南湾营小卫街公交总公司驾校分钟轨道交通地铁号线沿中山门南大街从宗地南侧穿过，宗地距下马坊地铁站仅米。

四周边公里社区配套项目周边公里之内就有大学中学小学幼儿园多所，另有钟山医院南京理工大学医院南京农业大学医院等，公里到两公里范围之间中高档住宅小区也比较集中宗地周边社区配套都十分充裕，尤其是学校医院，因此不用为项目修建配套设施。

项目与市中心以及周边主要配套区新街口大行宫和月牙湖之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次生活配套服务问题。

五周边环境北靠紫金山，西面下马坊公园，景观资源丰富，是孝陵卫区生态环境保护最好区域紫金山山呈圆形，东西长公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北，海拔米，是宁镇丘陵最高峰。

山势东西向平缓，靠近宗地南北向山势陡峭，坡度左右。

山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名山顶公园。

整座山就是南京最赋盛名大型风景区钟山风景区。

名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名中山陵明孝陵灵谷寺美龄宫海底世界紫金山索道等。

下马坊公园位于宗地西侧，占地余亩，是明孝陵部分，现在修复后免费开放。

植被茂密，绿草如茵，既有优美自然风光，也有厚重名胜古迹，是散步休息好去处。

空气质量南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北公里以外，东南方向均无污染型厂矿企业。

主要污染源来自沪宁高速中山门外大街通行车辆尾气及粉售价元营业收入万元三层别墅五层商业合计主要经济指标内部收益率，指标值低于集团要求因地价在期开盘前半年就要全部付清，是本项目内部收益率较低主要原因。

销售净利率，未达到集团规定指标总投资回报率。

表主要经