（已批）国家级旅游度假区五星级酒店项目立项可行性分析报告（存档）

至年月底，预计本项目销售率将突破，即销售面积达到平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售房屋全部按照合同约定支付了以上首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款万元。

年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到平方米，共实现销售合同额万元，按平均回款率计算，约可实现万元销售回款同时，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。

根据以上资料资金。

这也是本项目社会效益所在。

第七章结论通过以上分析和策略，我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。

在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。

平方米，这表明，几经风雨，房地产业已经驶入健康快速发展轨道。

有着天生丽质自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。

而天域二期，则是位于综合自然条件最好。

国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明大东海浴场浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。

这稀缺资源对世人吸引力越来越大。

每年有多万海内外游客赴休闲度假，居住养生。

更是成为人们来旅游必到之处。

生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。

近年来城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。

为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测度假公寓概念引入度假公寓情况介绍目前已经推出和即将推出可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位入市姿态及推广时机定位核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，销售方式定位物业管理定位第四章营销策略宣传主题概念卖点整合优惠措施销售目标体系整体推广思路分阶段控制公关效果外发式宣传策略销售进度目标资金回笼计划第五章投资估算和资金筹措投资估算资金筹措第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析赢利预测敏感性分析社会效益分析第七章结论第章总论项目概况本项目位于著名国家级旅游度假区。

犹如颗璀璨明珠，镶嵌在地球北纬，与阿拉伯海红海加勒比海孟加拉湾墨西哥湾夏威夷群岛道，呼享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景户型满足了内地人对大海需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目档次。

项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积要求本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。

宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统店铺方式销售销售价格元起，高层加到不等，均价客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同特点都位于。

均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。

本项目与其他项目相比较具有次年。

旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，酒店接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据公司提供资料，近五年来游客增长速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大市场。

天域二期开发完全是顺应了这市场需求。

天域二期与天域期联为体，以其完全开敞式热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固巩固和保持其竞争地位。

三项目比较分析项目地块情况项目地块，约，位于中部，南面南中国海，酒店接待能力实际到访游客数量北靠起伏山岭和高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质专属沙滩线海景地。

用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。

因为政府对线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。

无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。

市场定位天域二期是设计为五星级标准度假酒店，与期样，目标是来度假具有高消费能力顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，暂时尚未出现可类比项目，拥有线海景凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售信息。

严格来说引入产权酒店概念房地产项目并不多见。

市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是个空白。

目前唯竞争对手是位于天域期北面华宇皇冠假日酒店。

因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。

华宇皇冠假日酒店现在价格定位是元平方米均价。

项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景户型满足了内地人对大海需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目档次。

项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积要求本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。

宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统店铺方式销售销售价格元起，高层加到不等，均价客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同特点都位于。

均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。

本项目与其他项目相比较具有劣势采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。

我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。

随着整个经济环境逐步改善和旅游产业快速稳定发展，房地产市场价格回升也是指日可待。

作为著名旅游度假目地，越来越受到人们关注，而位于世界级旅游目地酒店二期，更会为旅游房地产业增添新亮色，可以预测，本项目具有较好市场前景。

第三章项目定位主题定位酒店二期绝版海景视野，生度假计划国宝级海景，您将不再是过客功能定位结合酒店期成功之处，规划设计酒店二期，完善第期设施，满足不断增长客流量需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。

开发该项目目定位投资收益最大化提升现有天域酒店品牌形象为成为世界级旅游目地做出贡献增强在市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率完善期设施，使酒店配套和运作最佳化。

项目开发市场需求定位酒店期已经运行五年。

过去五年里天域积累了许多成功经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作保障。

五年中客人反馈了很多好建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期重要源动力。

这些意见包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房需求对多功能厅和现代化会议设施需求对现通设施及收费旅游服务需求。

天域二期与天域期联为体，以其完全开敞式热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固巩固和保持其竞争地位。

三项目比较分析项目地块情况项目地块，约，位于中部，南面南中国海，酒店接待能力实际到访游客数量北靠起伏山岭和高尔夫球场，紧挨着天域期，是块优质专属沙滩线海景地。

用开发度假酒店，是产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店演变而来。

它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里使用权。

首创这概念是瑞士亚力山大奈特。

年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店首次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店客房分割，每间客房作不住时为个带有产权单位，出售给客户。

投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送定期限免费入住权。

产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。

产权式酒店流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，为拥有定闲置资金投资人获得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。

据国际旅游组织年报告，其增长率达到。

到年，已有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。

美国产权酒店已超过了个。

在中国内地，从年开始流行。

目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳等地均开始出现各种规模产权酒店。

酒店二期引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析天域二期定位是中国国家级旅游度假区家有五年成功经营历史五星级度假酒店二期工程。

酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

从市来看，是我国近年来旅游业发