（已批）国际五星级涉外旅酒店项目立项可行性分析报告（存档）

风险分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点为年固定成本年销售收入销售税金年可变成本敏感性分析基本方案财务内部收益率为，投资回收年年所得税后。

本报告还对营业收入营业成本固定资产投资变化，对内部收益率，投资回收期，还款期分别作了单动态变化敏感性分析，详见表，从表中可以看出，营业收入变化对投资效益，指标影响最大，其次是经营成本变化，影响较小是投资变化。

定性分析建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材水泥木材等三大材料及人工费价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。

经营风险分析虽然武汉市洪山区同档次酒店为空缺，但近期星级宾馆还不少，对般客户仍具有较强吸引力。

本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对带来先进理念，对于武汉其他旅游板块建设开发有着长远指导与示范意义。

项目成功开发，有利于民族文化传承与传播。

项目开发，将以可持续发展永续经营为宗旨，践行区内旅游区外服务旅游发展战略，项目开发建设，符合省政府大礼实施繁荣民族文化发展文化产业建设民族文化大省战略目标，将能有效地推进旅游产业建设，对武汉旅游文化市场发展提高良好发展机会和强劲原动力。

项目建成后，将成为楚文化民族文化传播基地之，有利于民族文化保护与传承，项目建成将成为民族文化展传承与保护起到积极地作用。

第十二章结论与建议结论中国武汉酒店项目充分利用了该学校较为健全技术服务体系较好基础条件，项目建设自然条件和投资环境好，技术和基础条件成熟，受益群众多，具有广泛地域代表性和巨大开发潜力。

该项目以酒店服务为主导产业，市场需求大，前景广阔，有利于带动东湖旅游景区经济发展，有利于提高中国形象面貌，拟定规模适当。

该项目财务内部收益率，大于财务基准折现率，投资回收期年，累计财务净现值万元。

在财务上是可行。

该项目建设得到了武汉市和洪山区各级政府大力扶持，有健全管理体制合理运行机制科学支撑体系，项目建设周期短，起点高，市场前景好，投资回收较快，经济效益和社会效益良好。

综上所述，该项目建设是可行。

建议建议尽早立项，尽快实施，抢占市场先机加强项目管理组织落实，加强质量管理与进度管理，严格执行项目计划，保证该项目顺利实施在建设实施过程中，坚持技术规程，规范化科学化管理生产，严格按照图纸施工，努力提高建筑产品质量加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理投资收益。

分析与评价地块解析项目技术经济指标根据有关方面提供土地产权证中资料显示，项目总用地面积大约为平方米，而土地面积明细列表如下土地部分土地面积平方米酒店东北端项目本案绿化面积道路其他设施总和总地下建筑平方米总地上建筑平方米总建筑面积平方米覆盖率绿化率容积率层数共层，地下层，地上层。

地下层车库员工餐厅厨房机电设备室冷库房水箱冷浇灌设备室及泵房等客房总数间酒店配套设施构成休闲娱乐层大厅，接待处及酒店商商务中心层中式古典风格酒楼层咖啡厅酒吧宴会及会议室层客房层休闲健身桑拿交通条件及周边配套分析位于东湖旅游经济区，各种配套完善项目方圆米内，高尚物业众多，集中了中国华中科技大学光谷国际广场家乐福等行业机构紧邻鲁磨路侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。

景观价值分析项目景观资源丰富，依山南望山傍水东湖第章项目概述项目概况中国酒店武汉是家通过国际知名酒店集团和商业机构严格许审入围国际五星级涉外旅酒店。

中国酒店集旅游商务娱乐餐饮休闲等多功能于身，位于武汉洪山区鲁磨路，购物交通十分便利，濒临东湖。

总投资估算为亿元人民币，中国酒店用地面积平方米，净用地平方米，建筑密度小于，绿地率，酒店建筑占地面积平方米，地下层，地上层。

地下层为酒店办公室及后勤保障中心水电气风硬件设施设置，总高度为米。

项目提出背景武汉是中国中部地区丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对资产严重损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路要求。

产权式酒店概念即将酒店整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店经营管理能促进酒店经营管理水平提高。

劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报风险。

小结基于以上分析，酒店产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，以此本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价中国武汉酒店项目在洪山片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个武汉房地产市场来说，属于中档产权式酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，中国武汉酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及武汉经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

市场定位及项目评估市场定位光谷作为武汉重要科技发展中心，直以来在武汉经济发展中都占据着非常重要地位。

从年保利花园推出，洪山房地产发展就引起了市场关注，但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。

因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。

无论从地理位置还是房地产产品水平来看，光谷房地产都是武汉房地产市场重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。

随着光谷科技产业化基地不断发展完善，光谷房地产市场有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。

项目评估在整个光谷市场中，中国武汉酒店作为目前唯产权式酒店，具有很强独特性唯性，是市场中极具竞争力投资型房地产产品。

目前本项目面临资金和经营两大问题，项目最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。

根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择整体出让抵押贷款产权式酒店酒店整体出让概念即寻找第三方受让人，以定价格将酒店所有权与经营权同时转让方式。

优势能快速回笼大量资金不存在后续问题。

劣势大宗项目转让难以找到买家丧失了对酒店经营管理权整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资回收，将造成对资产严重损失。

小结基于以上分析，酒店整体转让虽然能次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权要求。

因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路要求。

项目抵押贷款概念即按照定市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金方式。

优势能回笼部分资金能保持对酒店经营管理。

劣势抵押贷款额度较低，回笼资金少将背负沉重利息负担严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。

小结基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。

因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路要求。

产权式酒店概念即将酒店整体产权以客房为单位划分为小产权出售给业主，业主再以委托经营形式在定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报方式。

优势能以市场价格快速回笼大量资金能保持对酒店经营管理能促进酒店经营管理水平提高。

劣势操作方式较为复杂存在后续经营回报风险。

小结基于以上分析，酒店产权化销售不仅能次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路要求。

项目定位中国武汉酒店为中国后勤集团全资拥有，是中国为改善投资环境而兴建起来。

该酒店共层，总投资亿元。

中国武汉酒店是家豪华商务旅游酒店。

位于洪山区鲁磨路处。

酒店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

因此，本项目应该定位为国际级商务产权式酒店。

方案评估意见综合项目评估三种方案比较分析，我们认为产权式酒店模式符合对本项目最佳出路要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义快速回笼大量资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目增值产权自主分配，保证对项目经营管理权促进酒店管理水平全面提高，保证酒店高效可持续发展第四章项目建设条件场址现状地点与地理位置拟建项目选址位于湖北省武汉市洪山区鲁磨路，处在中国武汉校区北部，位于美丽东湖之畔，苍翠南望山下。

地理位置比较优越。

二场地土地权属及占地面积根据武汉市洪山区土地房产管理局于年所发出武汉市洪山区土地使用证及其使用权限。

此土地使用权期限从年起至无限期，土地使用权人中国武汉。

土地房屋权证上并没有有关按揭及其他产权负债显示。

三场址条件地形地貌