（已批）国际博览中心地块项目立项可行性分析报告（存档）

如按年均涨幅计算，本案能实现销售价格将更高。

五项目开发节奏及分期售价建议建议项目采用少推多期办法，等待区域环境及配套改善，获取更高溢价。

建议每期推盘约万平方米，期以稍低价格入市，启动市场。

后期逐步加推获取更高溢价按年均涨幅预测各期精装销价如下。

建筑面积销售均价元入市时机销售收入万元期二期三期四期五期六期七期合计实际销售均价元平方米毛坯精装售价元平方米第六部分项目投资测算及风险控制建议项目投资分析详见附表国博项目静态财务指标分析二项目敏感性分析及建议从随着四新地块全面开发必将会带来区域价值全面提升，该地块会属城市中心少有优质地块从公司战略层面考虑，由于该地块紧邻江堤村地块，若被其它公司获取会给江堤项目带来直接竞争，同时公司获取该地块后可将此地块与江堤村项目统考虑，形成个超大规模社区，进步奠定广电在该区域龙头企业地位。

同时可降低开发成本和营销成本另外，通过区域大盘打造，树立区域霸主地位，确立项目在区域开发话语权，为项目销售定价入市赢得主动权。

从区域发展前景市场及项目财务分析结果来看，项目具备可行性，建议公司提早介入，作好拓展准备。

综合以上分析，该地块较为优质。

无论从地块所处区域发展，还是从公司在江堤项目战略层面考虑，在满足公司利润指标条件基础上，建议公司可考虑获取该地块。

武汉重点发展几个区域之汉阳四新新区，从年就开始描绘美好蓝图，但至今没有实质性开发建设。

目前四新地区至今已投资近亿元，完成了平方公里土地储备和主要道路网建设，但整体发展仍处于起步阶段。

其中最突出问题是，四新地区缺乏必要公共基础设施公共交通配套较差，生活配套设施基本缺失，片区居住环境还不成熟。

这与四新地区单居住功能定位有定关系。

目前四新地区只有正在建设中巨无霸武汉国际博览中心，万方建筑体量，万方会展设施，万方会展配套设施，包括超五星级酒店国际会议中心海洋乐园大型商业娱乐设施等。

为新区发展描绘了美好发展前途，注入了蓬勃发展潜力。

但武汉博览中心商业配套设施还处于建设中，还需要二到三年时间来完善。

区域现状公共配套设施还十分薄弱。

短期内也很难获得根本性改变。

目前新区交通环境已经获得了定程度改善，江城大道墨水湖南路四新大道沿江大道四新南路四新北路汉新大道等交通网络已经形目录第部分项目概况宗地位置二宗地现状四至范围地势状况地面现状三项目周边社区配套交通状况教育医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场银行四大市政配套道路现状及规划发展供水供电燃气等市政接入五规划控制要点用地强度项目用地指标及拓展背景六项目用地上位规划分析七用地区域景观分析八项目地块发展价值评价第二部分区域发展潜力区域现状二规划发展前景三武汉博览国际中心建设对四新地块改变四项目面临发展机遇五小结第三部分区域市场环境分析区域房地产市场在全市地位供应量年汉阳区全年商品房供应面积万平米，居全市第六位。

成交均价年，汉阳区全年成交均价元平方米，高于全市平均水平居第五位。

二区域供应量三区域成交量核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，四区域成交价格区域房地产价格成长性汉阳区月度成交价格，建设工期为个月。

预计年前建好后，将极大增强汉阳中心区武汉新区与武昌中心城区辐射能力。

杨泗港长江大桥将于年开工，年左右竣工，设计工期四年。

北岸从汉阳杨泗港上游过江，横穿鹦鹉大道，与拟建拦江堤路立交对接，连起二环线汉阳段南岸在武昌八坦路落地，与武咸公路立交对接，连起二环线南湖段。

轨道交通号线武汉地铁号线走向为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。

四新片区域优势五小结从区域现状条件来看，目前该区还是个潜力新区，尽管发展潜力巨大，但现实开发条件还并不算太成熟，区域环境道路配套设施还有待改善或完善，是个价值洼地，未来升值潜力较大从区域未来规划发展前景来看，片区将依托巨无霸武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心，形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系，同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起，形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群需要将中心城区功能向外延展。

随着城市规划逐步落实，交通环线成型，二三环之间成为发展重点。

武汉国际博览中心位于四新地区，紧临中环线和沿江快速路西北侧，由展馆配套商务及居住区会展产业园大块组成。

项目总规划用地平方公里，设计展览面积万平方米，拥有国际标准展位个。

项目总投资亿元，总建筑面积约万平方米。

建成以后，将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体超级博览城，将极大地改善区域环境。

期项目博览中心场馆年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积万平方米。

二期项目已于今年月动工，总建筑面积约万平方米，包含国际会议中心酒店海洋乐园等配套设施，拟于明年月建成。

国际会议中心面积达万平方米，可提供国际标准会议厅全江景会议厅平方米特大型宴会厅等，为我市作为中部核心城市提供必需高端政务和商务活动中心。

洲际酒店按照超五星级国际化商务酒店标准设计，间客房可观江景或博览中心内景。

假日酒店将达四星级国际化度假酒店标准，间客房可观人造海景及室内园林。

海洋乐园项目将打造华中地区首个水主题体验式全室内恒温海景游乐公园，建筑面积约万平方米，集旅游休闲室内运动度假购物等多功能于体，设臵人造海洋沙滩及水文化主题表演，还将引进商业主力店精品店电影城特色餐饮及真冰场等，为游客提供吃喝玩乐全方位服务。

目前汉阳中心城区现状拥挤不堪交通环境零散建设规划分散政府机构配套设施分布不均拆迁阻力较大，拆迁成本较高。

与武汉市城区二三环之间其它片区相比，汉阳四新片区是离城市中心最近板块。

规划机遇汉阳四新组团是唯横跨内环二环三环板块。

武汉市主城规划年月，武汉市国土资源局和规划局发布武汉市主城规划，规划中明确提出，建设后湖站北长丰四新南湖白沙洲等大型居住新区，完善建设核心区中心区片居住区居住小区，引导旧城人口向外围综合组团转移。

鹦鹉洲长江大桥鹦鹉洲长江大桥总投资亿，建设工期为个月。

预计年前建好后，将极大增强汉阳中心区武汉新区与武昌中心城区辐射能力。

杨泗港长江大桥将于年开工，年左右竣工，设计工期四年。

北岸从汉阳杨泗港上游过江，横穿鹦鹉大道，与拟建拦江堤路立交对接，连起二环线汉阳段南岸在武昌八坦路落地，与武咸公路立交对接，连起二环线南湖段。

轨道交通号线武汉地铁号线走向为黄金口永安堂王家湾五里墩拦江路武昌火车站洪山广场武汉火车站。

四新片区域优势五小结从区域现状条件来看，目前该区还是个潜力新区，尽管发展潜力巨大，但现实开发条件还并不算太成熟，区域环境道路配套设施还有待改善或完善，是个价值洼地，未来升值潜力较大从区域未来规划发展前景来看，片区将依托巨无霸武汉国际博览中心，打造成为辐射武汉城市圈及整个华中地区以现代服务业为主生产和生活服务中心，形成展览会务商务金融住宿旅游餐饮休闲娱乐条龙配套体系，同时与沌口组团即将建成面积达平方公里汽车城联动起，形成产业相对集聚功能优势互补工业与会展集群，共同构成整个汉阳蓬勃发展动力引擎，未来发展潜力巨大从地块周边资源条件来看，项目地块临墨水湖，毗邻武汉国际博览中心，处于城市内环与二环之间，具有较大区位及资源优势从墨水湖周边楼盘市场表现来看，水墨丹青二手房均价元平方米新长江香榭琴台均价均元平方米，同时离项目地块较近我司江堤地块拟突破元平方米，地块拟作为高端开发，均价肯定要突破元平方米，这些项目开发建设，将极大地推动区域房价上涨，未来区域发展前景看好。

从项目所在区位条件来看，项目地处汉阳近郊四新地区，处于内环与二环之间，距离钟家村商圈只有约米距离，在中心城区高房价分流下，四新地区以其近中心城区区位优势，成为汉阳钢需客户理想承接地，具有定市场机遇。

四新板块具有以下三个优势自然资源优势东邻长江西邻墨水湖，毗邻武汉动物园，四新景观大道横穿东西，景观优势明显汉阳新城市中心区，武汉行政中心武汉市政府拟迁入四新片区，中部地区生产服务中心。

规划起点高四新片区总体规划面向全世界招标，总体规划充分利用汉阳水系特点，突出汉阳山水旅游城市定位。

新城建成以后，将成为汉阳新旅游中心区。

根据汉阳区十二五规划显示，将依托武汉国际博览中心，将四新地区打造成为中部会展之都。

十二五期间，将集中全市力量，将四新地区打造成为辐射武汉城市圈乃至华中地区以现代服务业为主生产服务性中心，与东湖高新自主创新区形成南北武汉发展双引擎。

汉阳区委书记李思伟第三部分区域市场环境分析区域房地产市场在全市地位供应量年汉阳区全公里，设计展览面积万平方米，拥有国际标准展位个。

项目总投资亿元，总建筑面积约万平方米。

建成以后，将是个集会展科技商务旅游金融住宿居住休闲娱乐于体超级博览城，将极大地改善区域环境。

期项目博览中心场馆年底开建，十二个分展馆沿中心广场环状分布，总建筑面积万平方米。

二期项目已于今年月动工，总建筑面积约万平方米，包含国际会议中心酒店海洋乐园等正在建设中四新大道四新区道路系统规划四新大道位于武汉新区四新地区，东起鹦鹉大道，横贯连通港四新农场，西至龙阳大道，全长约公里，路宽米，双向车道。

目前四新大道主体工程已经完工。

汉新大道主体工程也基本接近完工，预计明年可以通车。

四新大道汉新大道通车以后，四新区交通状况将获得较大改善。

汉新大道距离项目地块约米距离，建成以后将极大地方便小区居民出行。

供水供电燃气等市政接入目前该区供水供电燃气通信等设施已经接入，江欣苑渔场小区等接口位臵离项目地块并不远，接入成本并不高。

江欣苑为新建小区，估计短期内不存在增容问题。

五规划控制要点用地强度项目用地指标及拓展背景项目名称土地位臵总用地面积亩总建筑面积万土地用途规划指标要求出让年限预计土地价格万元容积率建筑密度国际博览中心合作项目汉阳区江堤中路以西，四新北路以南居住兼容商业待方案审定住宅年商业年亿左右该项目地块由武汉新城国际博览中心有限公司通过土地市场招拍挂获得，现因其建设国际博览中心资金需要，拟就国博区宗地块整体打包引进有在武汉开发项目经验品牌开发商实施合作开发