（已批）国际度假中心项目立项可行性分析报告（存档）

特别是杭瑞高速经过梵净山并设有专门出入口开通，将直接把本项目与铜仁凤凰机场铜仁火车站车程大大缩短到个小时以内。

在玉铜高速衔接沪昆高速后，将把张家界猛洞河凤凰梵净山西部黄金旅游走廊和贵阳龙里黄平施秉镇远铜仁江口贵州最佳生态旅游东西两条精品旅游线路更加紧密地连接起来。

届时，梵净山旅游将发生翻天覆地变化。

第三部分效益测算支出工程建设直接费用万元工程其他费用万元不可预见费万元专项费用万元税金万元合计万元二收入合计万元。

三利润合计万元具体测算详见下表黑湾河国际旅游度假村二期效益测算表序号工程费用名称单位数量单价合价各部分比例基础数据用地面积亩容积率含酒店总数据可知，三个项目总体平均成本在合理范围内，且投资回报较好。

第六章三个项目总体分析及结论个项目可行性研究分析效益分析铜仁市金鳞半岛思南东太鹭洲梵净山国际旅游度假村个项目总开发量万，总投资亿元，总收入亿元，总利润近亿元，具有良好投资效益。

大势把握三个项目在各自地理区域和市场区域内，都具有特殊地位，金鳞半岛是铜仁市新城区最大最核心摩尔型商业住宅圈及地标式建筑群思南东太鹭洲是思南县引领高档高层住宅开篇之作梵净山国际旅游度假村则位居梵净山核心景区风景最优美几块绝佳宝地之。

特殊地位，必须有其与生俱来竞争优势，这将成为项目运营成功最佳前提。

二结论本项目无论是投资回报项目优势市场潜力等方面都有较好体现，项目实施单位有年地产开发经验，且具有战略运作眼光和能力，因此，本项目可行。

正处于家庭组合与扩大住户阶段。

从职业上来看，政府官员，银行电信电力医院教育部门部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋主力军，另外，从事矿业商贸加工运输等行业个体户也希望通过购房，改变居住条件。

从区域上看，如前所述，随着城市发展，乡镇客户将占到购买群体半比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力市场。

思南东太鹭洲项目市场机遇思南是铜仁地区人口大县之，全县人口万人，城区常住人口万余人。

随着西部大开发战略实施，思南经济已进入快速发展时期。

思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。

目前思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型起步阶段房地产市场，正是房地产市场发展大好时机。

年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。

至年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质飞跃第章项目概要项目公司铜仁市东太房地产开发有限公司贵州纵横房地产开发公司江口世纪房地产开发有限公司为东太集团旗下三家主力房地产公司。

东太集团下所有房地产开发业务均由这三家公司承担。

目前，由铜仁东太房地产开发有限公司负责梵净山国际旅游度假村二期项目开发，由江口世纪房地产开发有限公司负责思南东太鹭洲项目开发，由贵州纵横房地产开发公司负责铜仁市金鳞半岛项目开发。

东太集团先后于年在铜仁市客车站开发建设建筑面积万总投资亿元东太商城综合商住项目。

成功打造了黔东最大专业建材市场东太建材市场，商业经营面积约万平方米，生意兴隆，被评为贵州省级诚信市场。

年渝怀铁路铜仁段开工后，公司于年初在铜仁火车站旁兴建万总投资亿元东太金码头综合商住项目，在铜仁市成功打造了第个以副食百货批发为主，其它商业形式共存口岸型专业市场东太金码头副食百货批发市场，年质由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有个逐渐接受过程。

例如，楼高了是否安全，电梯会不是因为停电而将人关住等等，这些在高层遍布大城市已尼不成为问题问题，需要对接触高层较少思南消费者进行解说。

在工程品质上，东太房地产公司已有高层建筑开发经验，而在东太鹭洲规划阶段，已请贵阳等地权威专家对项目地层地勘作过认真论证，安全性上已有保障。

但这切必须通过合适方式介绍给消费者，使其放心购买。

梵净山国际旅游度假村项目成功关键规划是项目是在块稀缺风景秀美地块上，打造个度假天堂作品。

因此，规划成功与否，是能否吸引消费者关键。

只要打造出与自然环境浑然天气精品，就不愁销售。

五公司使命东太集团从年从事房地产开发，那时铜仁还是处处破瓦房景象，从东太建材市场到东太副食百货批发市场，从凯旋春天到御风锦江，东太集团直在做铜仁楼市场引导者先行者。

无论从对开发趋势把握，还是对最新前沿产品了解，或是楼盘营销运作等等，有年历炼，都使东太对地产产品开发形成了自身套体系战略和方法。

在年铜仁第个高层楼盘御风锦江出现后，铜力强，房价在铜仁各县中是最高，而且直逼铜仁市房价，具有较大利润空间和市场空间。

思南房地产开发历史已有五六年，但由于直没有上档次开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘概念不强。

东太地产作为铜仁高层高档楼盘引导者，拟在思南打造个在品质和高度上都是地标性建筑案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发御风锦江等楼盘，引导思南人民住宅消费心理。

而东太鹭洲，由于其居高临下地理位置，大气现代规划，具有强烈都市感外立面，层高度，都将使该项目成为思南高档高层楼盘领袖，投资价值巨大。

梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面桃源栖息地本项目与梵净山大门仅米之隔。

项目背山面水，前有薄雾环绕太平河和盘根错结老树，后有梵净山原始森林，俨然个世外桃源般栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之。

项目在规划上与周边自然环境脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水民族风情尽在其中。

加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是处养生休闲度假绝佳所在，具有极大投资潜力。

目前该项目期工程梵净山栖溪度假酒店已完工，从第期工程情况看，所到之人无不称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。

可以想象，在东太年地产开发规划严格把关下，二期规划也必将是个精品之作。

四项目成功关键东太金鳞半岛项目成功关键规划开发节奏本项目成败核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来都市核心。

因此，开发节奏和规划是关键。

由于项目较大，需要分期建设。

由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目开发，而项目对铜仁市民投资引导和实现也有个渐近过程，因此，在合适阶段推出合适产品，实现快速变现是关键。

本项目定位为铜仁新城核心，这定位旦真正实现，本身就会带来巨大商业价值。

但这切基础是规划，如摩尔商业考虑是否周全，停车位等配套是否适应未来需要，建筑立面是否具有都市感等等，都将决定该项目是否能成为未来城市之心。

思南东太鹭洲项目成功关键工程品质由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有个逐渐接受过程。

例如，楼高了是否安全，电梯会不是因为停电而将人关住等等，这些在高层遍布大城市已尼不成为问题问题，需要对接触高层较少思南消费者进行解说。

在工程品质上，东太房地产公司已有高层建筑开发经验，而在东太鹭洲规划阶段，已请贵阳等地权威专家对项目地层地勘作过认真论证，安全性上已有保障。

但这切必须通过合适方式介绍给消费者，使其放心购买。

梵净山国际旅游度假村项目成功关键规划是项目是在块稀缺风景秀美地块上，打造个度假天堂作品。

因此，规划成功与否，是能否吸引消费者关键。

只要打造出与自然环境浑然天气精品，就不愁销售。

五公司使命东太集团从年从事房地产开发，那时铜仁还是处处破瓦房景象，从东太建材市场到东太副食百货批发市场，从凯旋春天到御风锦江，东太集团直在做铜仁楼市场引导者先行者。

无论从对开发趋势把握，还是对最新前沿产品了解，或是楼盘营销运作等等，有年历炼，都使东太对地产产品开发形成了自身套体系战略和方法。

在年铜仁第个高层楼盘御风锦江出现后，铜仁高层建筑开发才拉开帷幕，形成至今丰富多样高层产品。

作为铜仁楼市引导者东太集团，将不断引导市场，并向更深更广地产开发领域延伸，城市地标高层建筑景区高档度假村城市核心商圈摩尔建筑将是东太集团下步重点发展方向。

东太集团使命是，永远站在城市发展和运营高度，观趋势而先动，打造超前而不过时产品，并以此作为降低风险，追求更大投资回报最好方式。

六经济目标序号项目名称销售额元利润元备注梵净山国际旅游度假村二期思南东太鹭洲项目铜仁市金鳞半岛项目，合计，第二章铜仁市金鳞半岛项目第部分项目概况项目名称及建设单位项目名称东太金鳞半岛项目项目地点项目建设地位于铜仁市梵净山大道项目建设单位简介贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道号，成立于年，注册资金万元，法定代表人姜明柱。

公司现有职工人，其中具有建筑工程行业中级职称人，经济师职称人，大专以上学历人，本科以上学历人，硕士研究生人，下设办公室财务部营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太集团下辖子公司，先后开发建设了东太农产品大市场东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过万方。

公司法定代表人简介姜明柱，男，年生于贵州省遵义鸭溪，东太企业监事会总监事，长期从事教育工作，年起协助姜流先后创办了贵州南巨药业有限公司贵州东太农业股份有限公司铜仁市东太房地产开发有限责任公司贵州东太物业管理有限责任公司贵州东太广告有限公司贵州致信典当有限责任公司铜仁市汇农物流有限责任公司贵太地产作为铜仁高层高档楼盘引导者，拟在思南打造个在品质和高度上都是地标性建筑案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发御风锦江等楼盘，引导思南人民住宅消费心理。

而东太鹭洲，由于其居高临下地理位置，大气现代规划，具有强烈都市感外立面，层高度，都将使该项目成为思南高档高层楼盘领袖，投资价值巨大。

梵净山国际旅游度假村项目投资价值梵净山山门对面桃源栖息地本项目与梵净多年开发，也作出了较好项目积累。

目前正在开发主要有三个项目铜仁市金鳞半岛项目思南东太鹭洲项目梵净山国际旅游度假村二期项目。

东太金鳞半岛项目金鳞半岛是建投集团年拟建重点项目。

该项目集休闲旅游商业消费商务等多种生活形态需求，是个创新形城市综合体是这个新城市区域发展个巨大引擎。

项目总建筑面积约万平方米，位于铜仁市谢桥市府路梵净山大道交接处西侧，本区紧临新近落成铜仁市服务中心市委市政府。

梵净山大道是进入铜仁主要主要南向干道。

市府路规划路进入邱家寨及木杉河将用地划分为四个地块，用地地块南面为安置预留地，地块间为木杉河，地块间为规划市政道路