（已批）国际生态精品农业休闲度假村项目立项可行性分析报告（存档）

节材是本项目推广应用高性能低材耗建筑材料如高强混凝土高强钢筋等二是本项目所有物业均实行次装修到位可选式菜单，减少耗材耗能和环境污染。

投资估算及资金筹措项目总投资估算根据测算，项目总投资为万元含地价，折合美元亿美元，详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计总投资估算说明土地成本根据土地出让与租赁价格，本项目土地成本分摊成本为万元亩，计亩，土地总价约万元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费政府规费等，费用确定主要参考近期行政事业性收费览表及本项目优惠政策，项目前期费用万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室内外配套工程等，此项费用根据项目分期为项目良性运营及物业升值提供了有效保障。

项目拆迁安置计划此项目现已完成补偿安置。

社会效益和影响分析改善区域环境，完善城市功能，加快片区房地产市场发展进程本项目建成将进步改善区域环境，提升区域形象，加快当地房地产市场发展进程。

增加财政税收本项目建设预计将为国家创造销售税费相关税收万元。

创造就业机会项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

可行性研究结论项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金及项目销售回款。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益属行业正常水平本项目税后净利润。

在行业正常水平范围内。

县实现地区生产总值亿元，比上年增长。

实现财政收入亿元，增长。

全社会固定资产投资完成亿元，增长。

城镇在岗职工年人均工资元，增长。

农民年人均纯收入元，增长。

年末金融机构各类存款余额达亿元，增长贷款余额达亿元，增长。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。

全椒以生态立县科教兴县工业富县发展战略。

拥有皖东第家上市公司全柴动力股份有限公司等批骨干企业，已经形成了机械制造服装玩具医药化工粮油饲料加工建材生产五大支柱产业，工业基础较为厚实。

开发区概况安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊，总体规划面积平方公里，规划控制区域面积平方公里，以汽车及汽车零部件机械制造电子电器农副产品加工轻纺出口产品加工物流配送三产服务业为主导，着力培养高新技术产业和无污染产业。

区内采用区多园模式，设立综合工业园省投电子工业园全柴工业园商景投资园和综合服务区居住休闲区仓储区等生产目录项目总论项目背景可行性研究结论项目建设内容项目概况项目建筑规模概况项目投资环境及市场研究全椒概概况全椒房地产与旅游市场分析项目地块解析项目位置本次可行性研究范围项目地块解析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目定位及发展设想项目整体市场定位客户定位价格定位项目开发建设进度安排有关工程计划说明施工横道图环境保护及相关措施新型环保建筑材料应用投资估算及资金筹措项目总投资估算资金筹措销售及经营收入测定物业销售收入估算销售利润财务分析赢利能力分析项目盈亏平衡分析项目运营管理项目拆迁安置计划社会效益和影响分析可行性研究结论附件项目平面位置图附件二项目规划方案图附件三建设项目选址意见书附件四企业相关资料附件五验资报告书项目总论项目背景项目名称神山国际生态精品农业休闲度假村开发公司安徽政和置业投资有限公司是安徽神山旅游发展有限公司唯出资方，企业性质是最具性价比旅游度假区生态居住区。

客户定位根据我们项目特性，我们客户主要定位为社会精英成功人士商务人员高级白领政府机关以及社会团体等等。

价格定位通过对南京市及项目周边区域房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。

物业类型销售均价元生态住宅单价其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。

项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。

年全部竣工。

项目总进度计划图详见附表环境保护及相关措施建设项目环境现状项目地理位置本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻，距离全椒县城约公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。

土地利用现状现状土地利用强度不足千分之，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。

建设项目水文气象本地块以山体及林地为主，拥有良好环境条件同划投资保持了较强增长势头，开发规模明显扩大。

开发后劲增强。

随着城市化进程加快，今年全椒县新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。

产销衔接脱钩。

今年全椒县房地产开发企业在增加投资同时，加大了对商品房销售力度，使商品房产销衔接脱钩，销略大于产供求状况。

商品房销售势头良好，个人购房踊跃。

随着住房制度改革深化和人们投资住房理念进步增强，今年全椒县商品房销售火热。

商品房开发品牌意识增强。

目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构外观造型区内配套设施物业管理环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异建筑特色。

进入年，全县将动工多处大规模旧房改造项目和超大规模住宅社区兴建，但产品建设仍停留在单化普通多层住宅，房价也在已每年左右速度不断攀升。

全椒县住宅市场和商业市场发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量住宅十分缺乏。

可以预测，全椒县房地产市场新轮开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大，可以断言全椒县未来五年极具发展潜力地区关键在于开发经营者是否具备独到眼光超前意识运用正确策略挖掘出市场空白点。

项目地块解析项目位置见附图。

本次可行性研究范围序号用地性质用地亩容积率综合用地项目地块解析地表状况项目地块内为林地农田荒地水塘等，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。

周边配套状况目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。

其中，正式用电由市供电公司提供供电线路至地块红线边，自来水水源取自，污水经达标处理后排放至政府指定区域。

商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。

规划建筑面积序号物业类型建筑面积万住宅可售建筑面积总计项目定位及发展设想项目整体市场定位根据对项目优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具性价比旅游度假区生态居住区。

客户定位根据我们项目特性，我们客户主要定位为社会精英成功人士商务人员高级白领政府机关以及社会团体等等。

价格定位通过对南京市及项目周边区域房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。

物业类型销售均价元生态住宅单价其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。

项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。

年全部竣工。

项目总进度计划图详见附表环境保护及相关措施建设项目环境现状项目地理位置本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻，距离全椒县城约公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。

土地利用现状现状土地利用强度不足千分之，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。

建设项目水文气象本地块以山体及林地为主，拥有良好环境条件同时，必须处理环境与人协调生态问题。

作为区域级景观区，因此地块临近部分应做好周边绿化及保护规划，留有足够绿化开敞空间，并且尽量处理好水域山体林地居住区之间各种关系，避免大面积改造水面河道山体等。

本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。

雨量适中，常年平均降水量毫米。

日照充足，年平均气温。

全年无霜期天。

除偶遭水旱外，无其它自然灾害。

道路交通现状地块内部道路为以前上山砍伐小道，道路未成系统，道路宽度约为米。

地块外围公交不可达，内部并无其他交通设施。

建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆涂料等产生有机废气营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气，污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生废气等。

废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生污水及施工人员生活污水营运期废水主要是居民日常生活产生废水及会所产生污水等。

噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声施工作业噪声和施工车辆噪声营运期噪声主要来变电箱运行时产生噪声汽车车库交通噪声级人员社会活动噪声等。

固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生土石方建筑垃圾，涂料油漆包装桶及施工人员产生生活垃圾等营运期固体废物主要是居民日常生活产生垃圾公建产生垃圾等。

环境保护主要措施废气建设期施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘，抑尘效率可达以上大风天气进行覆盖级风以上天气不进行扬尘作业运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量对施工期现在增加投资同时，加大了对商品房销售力度，使商品房产销衔接脱钩，销略大于产供求状况。

商品房销售势头良好，个人购房踊跃。

随着住房制度改革深化和人们投资住房理念进步增强，今年全椒县商品房销售火热。

商品房开发品牌意识增强。

目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构外观造型区内配套设施物业管理环模开发，成熟配套，便捷交通幽雅环境等必将成为当地经济亮点及区域名片。

工程建设进度项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期为年。

年底竣工。

投资估算及资金筹措项目总投资为亿元，折合约亿美元。

项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计项目综合评价结论项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款销售回款经营收入。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，完善产业功能，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益属行业正常水平项目主要经济指标序号项目单位指标占地亩总建筑面积万项目总投资万元项目销售收入万元税后利润万元投资净利润率税后项目建设内