（已批）国际饭店、台国际公寓项目立项可行性分析报告（存档）

租赁价约为元平方米区二至六层总计面积约平方米，目前已全部租赁做家具博览中心，年租金为万。

主要酒店客房价格酒店名称星级客房数价格出租率备注标价优惠协议华天大酒店四以上旺季时满员芙蓉大酒店四旺季时满员华都大酒店三旺季时满员金海大酒店三旺季时满员八百里酒店三考虑地段因素人文环境自然环境故本项目客房出售价格均价定为元客房经营价格均价定为元套租赁价格均价定为元月。

销售收入按以上原则估算各期收入，从年开始预售，至年底销售完毕，并按第年，第二年，第三年销售完毕估算，预计项目完成后总销售收入为万元。

详见下表销售收入年估算年元年元年元正常年出租收于行业基准促销率，因此项目抗风险能力较强。

盈亏平衡图如下千万元销售收入销售量万平方米盈亏平衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析，影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响，如下净现值变化率经营状况敏感度成本敏感度产权销售敏感度因子变化率敏感性分析示意图棕上，销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本固定资产投资成本。

根据经济因子变化，财务净现值均大于零，故从敏感性分析项目是可行。

第八篇综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效益计算分析结论表明，投资开发钓鱼台国际饭店暂定名项目，经济技术上是可行，各项经济财务指标也均符合国家酒店旅游业项目建设有关标准。

可以预计，本项目实施，将为常德市酒店服务业起到很好领路作用，并为常德市城市品位和城市综合竞争力将有大大提升作用。

建议本项目尽快立项实施。

洪工程建设和枉水风光带建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村木材交易，还有常张高速连接线高架与转盘建设亦等近期重点建设项目。

由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系中心点，又位于南北向主干道和沅江交汇点，具有比较好区位优势。

因此，从整体市政施工时间进度分析，常德五星级大酒店项目正处于整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目地理优势已完全凸显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目心理信心指数将同步提升。

因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目开发与附加值提高。

项目建设意义满足城市消费和促进经济增长近年来，常德经济发展已有长足提高，酒店业消费不断增长，而常德市至今无家五星级规第篇总论项目名称及概况项目名称国际饭店台国际公寓主办单位常德市万马置业有限公司项目概况本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽人文气息浓厚旅游胜地。

项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓鱼台国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本完成。

东面沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面孤峰公园德山，古木参天，四季常青，园内有远近闻名乾明寺孤峰塔，承载着常德数千年文化积淀，据传善卷因拒舜帝帝位隐居于此，故名善德山，后称德山。

气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最高气温度，极端最低气温度。

年平均降雨量，全年主导风向北东北风也低于湖南全省水平，旅游收入增长速度也低于全国，湖南省水平。

旅游发展还大有潜力，并需要加速发展。

年，湖南省入境旅游收入比上年增长，而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。

常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床位个常德市旅游饭店客房平均出租率年。

以上资料显示，常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡，如果旅游接待人数增加，则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。

同时，常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加，更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅游人口个重大转变。

对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明，常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。

尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施，这个比例达到了。

商务和会议客源增大随着常德成功举办了系列展览会和交易会，为常潜在市场非常巨大。

根据常德统计局工作人员提供资料，目前常德平均每户家庭人数约为，平均每户就业人数为，就业负担系数为。

常德人均可支配收入为元。

从我们对常德居民随机取样看，家庭月收入在元占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。

但是家庭月收入在也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强消费能力。

家庭收入在元以上占了，近十分之，常德这部分最高收入人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业主导消费目标。

年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元，购商品房人平支出占总人平支出。

另从食品支出分析，年人平食品支出为元，占人平消费性支出恩格尔系数，根据联合国粮农组织提出标准，恩格尔系数为宽裕，由此说明常德城镇居民于年，便跨入了宽裕型生活阶段，并逐渐向相对富裕方向发展。

常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里，占湖南省总面积。

其中山区山地丘陵岗地面积平方公里，占全市总面积平原面积平方公里，占全市总面积水面面积平方公里，占全市总面积。

常德是个历史悠久古城，旅游资源较为丰富，近两年先后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市称号，还是湖南省唯省级园林城市和省文明城市，现在正争创国家园林城市和国家交通管理模范城市，旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。

常德市以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，形成了水陆空立体发展运输体系。

国道连接条省道辐射周边，长沙常德高速公路全线通车，常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。

枝柳铁路纵跨县，石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。

沅江澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。

桃花源机场距市区公里，为国家标准级机场，可泊波音等大型飞机，相继开通广州深圳海口北京等航线。

常德市旅游发展现状与趋势分析多年来常德市经济总量直位居湖南省第二第三位。

年城市人均收入元月，旅游收入亿元，已经具有发展旅游产业市场基础。

随着常德市经济发展与市民收入和生活水平不断提高，效游度假将逐渐成为市民种消费时尚，万常德市民具有庞大旅游市场消费力。

常德市旅游对当地经济贡献率低于全国水平也低于湖南全省水平，旅游收入增长速度也低于全国，湖南省水平。

旅游发展还大有潜力，并需要加速发展。

年，湖南省入境旅游收入比上年增长，而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势，显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。

常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床位个常德市旅游饭店客房平均出租率年。

以上资料显示，常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡，如果旅游接待人数增加，则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套，服务水平服务质量要提高水平和吸引力。

同时，常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加，更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假，这是常德市旅游人口个重大转变。

对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明，常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。

尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施，这个比例达到了。

商务和会议客源增大随着常德成功举办了系列展览会和交易会，为常德市带来了大量商务客源，在展销会期间常德旅游住宿接待设施保持了入住率。

上述情况还表明，开发建设上规模项目齐备具有吸引力度假中心，不仅具有良好市场空间与发展前景，而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度，提高发展水平现实需要。

常德市主要酒店调查分析我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细分析。

旅游住宿接待设施数量常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五家。

酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量华天大酒店芙蓉大酒店华都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大宾馆桃林迎宾馆芷园宾馆华云宾馆金叶宾馆凯利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通宾馆朗州宾馆在常德市区内旅游住宿接待设施所拥有数量上看，似乎已经形成定规模，但是只要略加分析就不难看出低档次低星级旅游住宿接待设施占据了大多数。

这些仅仅属于般型旅游住宿接待设施。

中高档旅游住宿接待设施只占，在这些旅游住宿接待设施中较高级别旅游住宿接待设施四星级，仅仅只有两家。

而属于高级别五星级酒店，在整个常德市来讲，仍然是个空白。

近几年，旅游产业正迅猛发展，如日中天。

常德又是举世闻名张家界旅游胜地必经之道。

本身又具有丰富旅游资源，如桃花源壶瓶山夹山寺以及风景秀丽柳叶湖等等其二，常德经济也在飞速发展，并需要大量引进外资。

就这两点而言，常德建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。

旅游住宿接待设施客房累计在常德市区十五家高级别旅游住宿接待设施中，拥有各种类型与档次房间，共计约有间套。

较高级别房间间套，仅占星级酒店房间左右舒适型房间指三星级酒店计间套仅占星级酒店房间总数而那些低档次房间数量却高达余间套，竟占星级酒店客房总数长左右，潜在市场非常巨大。

根据常德统计局工作人员提供资料，目前常德平均每户家庭人数约为，平均每户就业人数为，就业负担系数为。

常德人均可支配收入为元。

从我们对常德居民随机取样看，家庭月收入在元占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初期。

但是家庭月收入在也占了，将近四分之，表明常德居民还是具有比较强消费能力。

家庭收入在元以上占