（已批）土地一级开发项目立项可行性分析报告（存档）

营业税及附加由于申报主体为北京市土地整理储备中心分中心，因此无本项费用。

总投资万元三经济分析根据本项目经济测算和投资估算，结合市场行情，对本项目实施做以下经济分析土地是重要经济资源，土地影子价格等于土地机会成本和新增资源消耗之和，本项目在实施过程中无新增资源消耗，并且土地使用性质已经确定，为非生产性用地，按照支付意愿原则，根据市场交易价格测算影子价格，影子价格暂按市场价格，不作调整。

项目收益估算经预测，本项目总投资项目预计投入万元，预计收入万元，预计亏损万元。

四区域经济及宏观经济影响分析年月日，国务院常务委员会讨论并原则通过了北京市总体规划年年简称北京新规划，北京未来年发展规划从此绘就蓝图。

北京新规划明确了北京国家首都世界城市文化名城宜居城市四个发展目标，提出了响本项目进度，因工期拖长而造成损失，给项目效益产生重大影响。

在项目操作和运行过程中，应制定有效风险控制措施，以降低不利影响，保证项目顺利实施。

针对其中拆迁问题，要重点进行防范及采取有力对策，制定有效措施加以防范拆迁工作实施之前取得被拆迁户详细资料，并认真做好拆迁评估方案，与地块内住户多沟通，争取得到拆迁户大力配合和有力支持在拆迁过程中做好被拆迁人员思想工作，以取得他们理解和信任，保证拆迁工作顺利完成科学管理，降低成本确保建设资金达到平衡。

第九章结论及建议结论本项目建设符合北京市城市总体规划要求，建议政府予以积极扶持。

本项目建成后不产生重大环境污染因素，对周围生态环境也不会产生新影响。

项目经济效益和社会效益分析表明，项目建设也将带来较好经济效益和社会效益。

二建议为了对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制，建议整合内部资源，成立项目小组跨职能项目管理机构，包括投资财务营销人力资源等部门人员。

制定投资计划资金预算等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利外部环境和项目开发条件。

建议提高项目运用资金能力，对资金投入和使用要用科学计划和必要控制力，加强物业管理策划人员组成，以使用功能为先，在项目前期应该考虑项目物业管理准备工作。

招标投标是投资建设项目采购首选方式。

本项目在招投标阶段应该择优选定承包商和工程监理单位，应用市场竞争机制，有组织地通过公开公平和公正投标竞争，以达到节省投资，同时获得高质量工程。

国务院令第号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号北京市土地交易市场管理暂行办法京国土房管出号关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定通知京国土市号关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法通知京国土市号关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法通知京国土用号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价通知京政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法通知京计投资字号。

北京市制定其他与土地开发整理相关法规和规章规划指标相关数据镇居住区组团普通测量成果及成果图镇居住区组团勘测定界成果及成果图编写人员实地踏勘资料市场调查资料及其他相关资料。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目实施符合北京城市总第章申报单位及项目概况项目申报单位概况单位名称北京市土地整理储备中心区分中心单位地址北京区黄村镇兴政街号单位性质全额拨款事业单位法人代表朱德良机构设置规划综合部土地整理部土地储备开发部市场交易部业务职能受北京市土地整理储备中心委托承担本区范围内土地收购整理储备级开发及经营性用地入市公开交易管理工作，其主要职能如下土地整理方面承担土地后备资源调查土地开发整理专项规划编制等专项技术任务参与本市土地开发整理年度计划编制负责土地开发整理项目立项踏勘可研规划设计及预算初审负责土地开发展人口居住相对集中人文景观特色突出功能新区，充分发挥支撑北京城市空间战略转型以及辐射带动全区发展战略作用。

生态融合是指以绿化美化生态产业穿插于新城组团之间，融合于道路两侧和园区之中，避免城镇空间无序蔓延，实现产业发展人居环境与生态环境有机结合，打造宜居宜业新。

新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类指导，实施分区域发展策略。

西部城镇发展区京开城镇发展带包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。

中部生态型发展区生态型发展带包括西红门及黄村镇团河以东部分安定镇魏善庄镇及礼贤镇部分等。

东部城镇发展区京津塘城镇发展带包括亦庄镇长子营镇镇瀛海镇旧宫镇青云店镇。

新城规划分区策略中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线延伸传承，是北京总规明确要求建设并保护好重要绿色开敞空间。

中轴线是北京城市发展脊梁，是城市重要文化功能轴线，南中轴延伸区将市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带多中心城市空间结构。

两轴指沿长安街东西轴和传统中轴线南北轴。

两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷东部发展带和包括房山昌平延庆门头沟西部发展带。

多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界城市职能中心，提高城市核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务区海淀山后地区科技创新中心顺义现代制造业基地通州综合服务中心亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。

本项目位于北京市区镇地区，处在两带西部发展带上，项目建设符合北京城市空间发展战略要求。

本项目实施符合新城规划要求是北京与周边城市协调发展重要门户和通道，东部京津塘高速公路西部京开高速公路都是城市重要城镇发展走廊尤其京津城镇发展走廊更是未来京津冀区域城镇协调发展核心地区，将从面向区域城镇协调发展中获得有力发展支撑。

北京市域空间发展格局为发展提供了难得区域机遇，在北京市域格局中占据了联结轴横跨两带关联多中心重要地位，不仅是北京城市中轴线延伸，也是北京唯横跨东西两带行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密空间协调关系。

新城规划对城乡空间布局规划为立足区发展基础，把握未来发展方向，按照城乡统筹区域协调整体发展原则，实施带状布局，片状发展，绿化隔离渗透，宜居宜业结合模式，突出发展特色和风格，构筑中部体东西两翼产业集群城镇组团生态融合城乡空间格局中部体位于北京南中轴延长线，是奥运文化历史文化和现代文化传承与延伸，与首都功能核心区联结成为个有机文化整体，是中轴线延承与发扬区域。

东西两翼指位于区东西两侧贯穿南北京开城镇发展带和京津塘城镇发展带，分别是北京东部西部发展带承接和拓展。

产业集群是指以北京经济技术开发区和北京生物工程与医药产业基地为主要依托，以各个产业功能区为中心，实现特色产业空间聚集和规模发展。

城镇组团则是分别在南中轴延长线和京津塘高速路沿线京开高速路沿线形成六个城镇组团，以新城亦庄新城为龙头，各个重点镇为节点，聚合各类要素和资源，打造产业高度展人口居住相对集中人文景观特色突出功能新区，充分发挥支撑北京城市空间战略转型以及辐射带动全区发展战略作用。

生态融合是指以绿化美化生态产业穿插于新城组团之间，融合于道路两侧和园区之中，避免城镇空间无序蔓延，实现产业发展人居环境与生态环境有机结合，打造宜居宜业新。

新城规划区域划分按照中部体东西两翼城乡空间结构，为统筹经济社会资源和生态环境协调和可持续发展，根据不同区域现状发展特征资源禀赋及生态环境承载能力划分区域，通过对各个区域限制条件开发强度开发模式和管理模式分类指导，实施分区域发展策略。

西部城镇发展区京开城镇发展带包括黄村镇西红门镇团河路以西部分庞各庄北臧村镇及礼贤部分。

中部生态型发展区生态型发展带包括西红门及黄村镇团河以东部分安定镇魏善庄镇及礼贤镇部分等。

东部城镇发展区京津塘城镇发展带包括亦庄镇长子营镇镇瀛海镇旧宫镇青云店镇。

新城规划分区策略中部生态型发展区位于北京南中轴延伸区域，是北京城市中轴线延伸传承，是北京总规明确要求建设并保护好重要绿色开敞空间。

中轴线是北京城市发展脊梁，是城市重要文化功能轴线，南中轴延伸区将是首都面向区域重要节点，必须按照总体规划要求建设并保护好中部区域。

要将中部区域作为北京中轴线有机延续，必须强调中部区域文化功能，同时大幅提高其发展进入门槛，在高水平发展基础上保护好生态空间和团河行宫等文物，规划引入面向未来以知识经济为特征文化创意型产业，以产业合理高端发展整备区域空间。

中部地区是北京面向未来发展重要载体，魏善庄则是这地区核心，负有带动辐射中部区域发展重要任务。

空间上，五环以北纳入中心城区或新城规划范围统考虑，而在五六环之间原则上应控制建设规模，保证第二条绿化隔离带生态安全保育功能六环至房通路区域在保证生态环境提升建设标准前提下，整合中轴沿线用地。

西部城镇发展区是北京西部发展带重要组成部分，是区两大人口产业集聚地区之，中心城辐射区域主要通道。

以新城为核心，沿京开高速由北向南辐射延伸。

在促进永定河生态环境改善风沙治理建设沿河绿化防护林带前提下，积极引导生物医药旅游休闲商业物流文化教育等生态友好型产业向该地区集聚。

空间上鼓励城镇以向西发展为主，建设并控制好永定河沿岸地区，鼓励农村居民向发展走廊附近城镇或中心村聚集。

镇地区属于西部生态带规划范畴，而本身又处于未来北京大七环交通结点地区，是多中心中心地区之。

镇从规划建设开始，正是遵循既发展经济又守住块净土原则，形成了人与自然统区域特色。

镇辖区内人口为万，而新市镇发展目标未来可容纳常住人口为万，无疑将成为化解中心城市人口负荷过重重要承载地。

良好自然环境迅速发展产业支撑体系，日益繁荣旅游市场和完善现代新市镇综合配套系统和广茂田野林苑，将为这里发展二产振兴三产产生强大聚集效应，从而增加大量就业机会，并最终创造出这里更为宜居自然社会人文环境。

二产业政策分镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人