（已批）土地平整开发项目立项可行性分析报告（存档）

土地储备后期风险产生主要源于以下几个方面是出让土地与市场需求不对称，即出让土地并不是开发商想要二是出让方没有合理控制出让节奏，把握难以形成有效竞争，在确定出让方式时，将本来应采取挂牌方式土地通过其他方式进行出让，将直接导致土地流拍。

控制和避免土地储备风险对策加强组织领导，加大支持力度土地储备与开发是项系统工程，涉及发改委建委经委国土规划房管财政等诸多部门，这些部门之间配合程度直接影响到储备土地运作成本。

常德德山开发区管理委员会以下简称管委会。

市委市政府授予管委会行使市级管理权限。

管委会受市委市政府直接领导，对德山开发区内政治经济社会事业等工作实行统领导统规划统管理。

由于土地储备与开发存在着土地用地项目计划立项前期规划选句规划控制指标确定城市拆迁安臵以及建筑审批等诸多环有足够了解。

因此，要控制和避免土地储备与开发风险，确保土地储备工作深入开展，必须创新人才引进和培养机制，努力塑造支适应工作需要素质过硬人才队伍，保证土地储备与人才储备双管齐下，双向推进。

附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资固定资产投资建设期利息流动资金资金筹措资本金其中用于流动资金借款长期借款其中本金流动资金借款其它短期借款土地销售收入附表总成本费用估算表单位万元序号年号合计成本折旧费摊销费利息支出工资及福利费管理费销售及广告费其他费用附表损益表单位万元序号年号合计收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润盈余公积金公益金可供分配利润应付利润未分配利润附表借款还本付息表单位万元序号年号合计借款及还本付息年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本偿还借款资金来源还贷利润己扣除建设期用于投资收入还贷折旧还贷摊销计入成本利息支出资本金用于建设期付息合计长沙，北连荆襄。

从经济区位划分，常德属于中国经济中部崛起重心地带，位于泛珠江三角洲和泛长江三角洲经济发展区域结合部，是东部沿海发达地区产业向中西部转移黄金地段。

常德现辖武陵鼎城区，汉寿桃源临澧石门澧县安乡县和个县级市津市。

全市面积平方公里，人口万。

其中城区面积平方公里，人口万。

常德地貌以平面为主。

境内山水相连，地势西北高东南低。

西部有湖南屋脊之称壶瓶山。

东南部是地肥水美西洞庭湖平原，平均海拔在米以下。

中部过渡地段为丘陵。

湖南四大水系中沅江和澧水流经常德，境内有大小河流条。

平湖区江河纵横，水网密布，有广阔天然湿地。

常德，位于湖南省西北部，洞庭湖西岸，史称川黔咽喉，云贵门户。

篇桃花源记，让常德拥有了世外桃源福地洞天美誉，常德因此拥有了个美丽名字桃花源里城市。

则善卷让王典故，使常德德山山有德民谣千古流传，常德因此被誉为中华民族道德文化发祥地总论项目名称常德市德山经济开发区土地平整开发建设项目拟建地常德市德山经济开发区项目单位常德市德源投资开发有限公司项目单位简介湖南常德市德源投资开发有限公司以下简称德源公司成立于年月日，经常德市政府同意，常德市德山经济开发区管理委员会批准成立，负责德山经济开发区城市基础设施建设投资开发和土地开发城市交通教育卫生事业等国有资产建设国有独资公司，经营范围为城市基础设施建设投资开发和土地投资开发农村基础设施区内基础设施建设投资开发房地产开发及建筑工程承揽。

公司法人营业执照组织机构代码证贷款卡等证照齐全，均已办理年检手续，承贷主体资格合法。

近年来，德源公司实施片区带动战略和开放发展战略，完善法人治理和责任管理，以市场运作机制行使城建国有资产投资主体职能，运营城建国有资本，开辟城建融资定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末秋冬初季节有利气候条件，抓好有效施工，达到满意效果。

地质园区内岩土特征按时代由新至老分述如下第四系人工填土零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿硬塑，厚度。

第四系冲洪积土分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。

粉砂质粘土厚，估计承载力为砂卵石土厚，估计承载为。

侏罗系中上统至三叠系上统粉砂质钙质泥岩紫红色，局部含灰白色长石石英砂岩，层理发育，估计承载力为。

三叠系下统灰岩灰色灰焦色，估计承载力在以上。

二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩泥岩承载力在以上。

水文区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。

地下水资源较为丰富。

主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。

场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内大气降水和地形条件影响。

该址地下水丰富，经测试，地下水混凝土无腐蚀性。

供水德山供水由常德市自来水公司第四水厂提供。

该厂供应全部常德市区生产以金天钛业良田科技力元新材三升光电等企业为龙头形成了电子新材料产业板块以云锦纺织东信棉业嘉莉诗服饰金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块洞庭制药金健药业以三金制药德海药业等企业为龙头形成了药业板块以金健米业德山大曲酒业武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。

现有各类工业企业多家，规模以上企业家，其中上市公司投资企业家年，德山规模工业企业主营业收入超过亿元，税收入库亿元。

未来年，德山经济开发区将实现规模工业企业达家以上，工业产值逾亿元并争创国家级重点开发区宏伟目标。

目前，加快项目建设，推动产业发展已成为园区首要任务，德山开发区正重点打造六大专业园区平方公里电子新材料工业园平方公里机械装备制造工业园平方公里机械配套工业园平方公里化工造纸工业园平方公里物流产业园和平方公里滨江休闲文化产业园。

德山经济开发区道路体系日益完善，以常德大道德山大道乾明路龙潭路善卷路海德路等道路为经，以崇德路莲池路桃林路有德路和青山街等道路为纬，形成八纵七横棋盘格局。

开发区内建有万吨自来水厂座，万伏变电站两座，万伏变电站座，可确保企业生产经营及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。

区内还有占地面积多亩森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好生态环境。

在大力发展工业同时，开发区按工业新城，城市新区要求，着力打造环境优美三产发达生活便利理想家园。

在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村姚湖公园在内沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德观德山森林公园在内枉水风光带。

在人居环境方面，批设施完善功能齐全环境优美大型楼盘正陆续落成。

与此同时，教育卫生文化娱乐金融服务电信通迅等公共事业，也有了长足发展。

自然条件气象德山开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下年平均气温年平均雨量年日照时数年主导风向年平均风速年平均气压因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节，利用好夏末秋冬初季节有利气候条件，抓好有效施工，达到满意效果。

地质园区内岩土特征按时代由新至老分述如下第四系人工填土零星分布在中方填镇政府所在地，为近期人类工程活动产物，松散至稍密，稍湿硬塑，厚度。

第四系冲洪积土分布全区，上部为粉砂质粘土，下部为砂卵石土。

粉砂质粘土厚，估计承载力为砂卵石土厚，估计承载为。

侏罗系中上统至三叠系上统粉砂质钙质泥岩紫红色，局部含灰白色长石石英砂岩，层理发育，估计承载力为。

三叠系下统灰岩灰色灰焦色，估计承载力在以上。

二叠系上统长兴组至石碳系中上统壶天群灰岩夹砂岩泥岩承载力在以上。

水文区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。

地下水资源较为丰富。

主要为第四系孔隙水和基岩风化裂隙水。

场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内大气降水和地形条件影响。

该址地下水丰富，经测试，地下水混凝土无腐蚀性。

供水德山供水由常德市自来水公司第四水厂提供。

该厂供应全部常德市区生产生活用水，设计供水能力万吨日，目前实际供水量约为万吨日。

依据企业实际需要，还可以直接从沅江抽水，沅江系湖南四大水系之第二大河流，年流量立方米秒。

可满足园区企业用水要求。

供电德山是常德市供电枢纽，现有万伏变电站二座和万伏变电站座，可确保项目电力供应，并可以按企业设计要求提供双回路供电专线。

交通常德交通方便快捷，是全国个交通枢纽城市之，是全国较少同时拥有铁路航空水运和高速公路立体交通体系内陆城市。

公路德山境内有和两条国道，现已建成长沙至常德常德至张家界常德至吉首高速公路和在建二连浩特至广州高速杭州至瑞丽高速都经过德山开发区。

铁路连接京广和枝柳线长沙至石门铁路穿境而过，年运输量万吨货运站就座落在德山开发区石长复线已于年四季度动工建设，常德至长沙城际轻轨已于年上半年动工建设。

水运流经德山开发区沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有吨级货运码头座吨级集装箱货运码头座，经水路运输可以到达上海南京武汉重庆等重要港口城市。

航空常德机场距离市区公里，该机场可起降波音客机，现已开通至北京上海广州深圳武汉成都昆明海口等地航班。

实施西部大开发和中部崛起伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远影响，为陈化经济建设带来千载难逢历史发展机遇。

三项目建设背景及必要性项目建设背景合理开发土地是城市发展必然要求，也是建设小康社会迫切任务。

随着社会发展和经济增长及人民生活水平提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要现实意义。

改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇棉业嘉莉诗服饰金帛化纤等企业为龙头形成了纺织产业板块洞庭制药金健药业以三金制药德海药业等企业为龙头形成了药业板块以金健米业德山大曲酒业武陵酒业等企业为龙头形成了食品产业板块。

现有各类工业企业多家，规模以上企业家，其中上市公司投资企业家年，德山规模工业企业主营业收入超过亿元，税收入库亿元。

未来年，德山经济开发区将实现规模工业企业达家以上，工业产值逾亿元并争创展经济增长及人民生活水平提高，加速合理开发整理土地，盘活存量土地，对于促进城市化进程具有十分重要现实意义。

改革开放以来，常德城市化水平有了很大提高，中小城市规模不断扩大，小城镇建设速度加快，城镇人口和非农业人口迅速增加，城镇人口从年万人增加到年万人，由此可见无论从农业现代化工业化城乡体化发展，还是城市化进程加速，与城市化相关重要资源土地已越来越成为各级政府及投资主体关注焦点。

长期以来，常德工业经济总量偏小，第二产业不够强大，由于生产