（已批）圣豪度假酒店项目立项可行性分析报告（存档）

二功能定位本项目总建筑面积约平方米客房面积分布如下表其它功能部面积分布如下表三市场定位五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。

该项目客源目标定位为中高收入阶层旅游人群高层次国内外商务人士各大公司集团及其协议客人参加会晤展会客户国内外旅游团队客人客源目标比例预测定位散客团队客人会议及商务四项目建设方案及规划设计定筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地成为海棠湾地区标志性建筑，并对酒店经营模式发展趋势起到示范与引导效应建筑产品介绍联排别墅根据所处地理位置不同，发挥各自特征，组团为居住者提供独处空间以及不同形式公共空间半公共空间半私密空间以及私密空间，美观性舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。

本项目共计约套别墅。

会所定位高端，先期开发，通过会所定位该区域高档次，将成为整个三亚市最具有影响力疗养场所。

商业配套酒店式服务管理为居者提供优质服务，同时商业营业活动及水上游乐休闲活动设施充分，使居者能真正体会度假村含义。

完备设施和良好景观条件给使用者带来身心愉快运动体验和别具格消费理念。

五价格定位有关项目技术经济指标如下表房价水平三亚可资比较酒店，各需求市场平均房价范围，年按需求市场能承受房价预测，拟建酒店年预计能实现房价天房，详见下表综合考虑竞争市场及需求两方面因素，预计该酒店建成年后房价情况如下表所示总论项目概况二项目提出的背景及建设必要性第二章市场调研及前景预测产权式酒店的概念二酒店引入产权式酒店模式情况分析三本项目优劣势分析四项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位总论得天独厚地理优势四季迷人自然海岸，与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处它更是成为吸引游客到来因素。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

三亚作为著名旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。

经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新轮经济增长下，伴随着全国房地产市场快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏发展。

年，三亚市商品房销售价格同比上涨了，而在过去年中，三亚楼市上演了年价格上涨倍神话。

三亚房地产成交量自年初以来都是枝独秀，似乎没有受到金融危机影响，但随着金融危机延续深化，消费者购买行理性，潜在客户大首次突破万人次，同比增长。

年三亚市预计实现旅游总收入亿元，同比增长，其中国内旅游收入亿元，同比增长旅游外汇收入亿美元，同比增长。

据介绍，年入境游客大幅增长得益于国家赋予海南国际旅游岛多项优惠政策。

年月，公安部批准海南在已有国免签证基础上，先期增加芬兰丹麦挪威乌克兰哈萨克斯坦国为入境免签证国家对俄罗斯韩国德国国旅游团组团人数放宽至人以上含人，入境停留时间延长至天。

同时，年元旦起实施针对境外游客离境退税政策，也在定程度了吸引了境外游客前往三亚旅游购物。

近年来，三亚市不断完善旅游公共服务体系改善旅游环境推进重点项目建设，加强航班航线建设及旅游推介，国际影响力不断加大，吸引境外游客纷至沓来，美誉度不断上升。

年，三亚市投入重点项目个，年度计划投资亿元。

截至月底，已实施建设重点项目有个，完成投资亿元。

其中，海棠湾国家海岸旅游基础设施海棠湾国家海岸旅游度假区三亚南山等旅游相关项目投资均已超过年度计划。

三亚市有着得天独厚旅游资源。

三亚地处海南省最南端，是我国唯热带滨海旅游城市，境内不但汇集了山河海城港等自然结合独特景观，还汇集了阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞田园风情等十大风景资源。

现代肖草忆三亚诗明月洒银滩，梦忆梭礁珊海涛若琴弹，天涯共南山给予真实诠释。

而海棠湾拥有着得天独厚地理优势四季迷人自然海岸，与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处它更是成为吸引游客到来因素。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

三亚作为著名旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。

经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后，三亚房地产市场在新轮经济增长下，伴随着全国房地产市场快速发展，终于伸展着身形，渐渐复苏发展。

年，三亚市商品房销售价格同比上涨了，而在过去年中，三亚楼市上演了年价格上涨倍神话。

三亚房地产成交量自年初以来都是枝独秀，似乎没有受到金融危机影响，但随着金融危机延续深化，消费者购买行理性，潜在客户大多会采取持币观望态度。

据统计，三亚房地产是岛外人群购买，且大多是二三套房以上置业。

三亚旅游市场构成及其发展趋势。

随着人们可支配收入持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品主要基础市场见下表。

三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体即高收入高学历高职务社会主流群体发展趋势。

到三亚旅游客流量以年增长率在递增，几年之后将会有相当数量高端人群来此生活休闲度假，所以就必须有相应符合其身份居住场所，有满足这个群体生活工作通信保健医疗休闲娱乐等各方面需求各类场所设施。

旅游群体两级分化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体需求取向将代表并决定未来旅游市场发展趋势。

三亚独有热带旅游资源随着每年万登岛人次亲身感受与传播，所产生影响力是任何宣传媒体所不能比拟。

只有超前考虑即将到来海南度假旅游热，建造规模化符合海南三亚规划及特点达到国际水准大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够聚向力来吸引到三亚度假居住社会主乡村俱乐部海南博鳌南色海岸南海传说三亚海景温泉大酒店黄金海岸花园上海凤凰大厦秦皇岛维多利亚海湾碧海蓝天大连海昌欣城杭州黄龙月亮湾大酒店等项目接踵而来。

二酒店引入产权式酒店模式，与从机场到亚龙湾所需时间相当，地块离东线高速出口约公里。

项目地形地势项目总占地约亩，海岸线长约米，地块纵深米左右。

地块东边为农业用地，西至世知酒店，北边腹地为鱼塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海，地块海岸长约米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有米宽椰林带，其后纵深公里为农业用沙地，地块地势较高，受海啸等自然灾害影响小。

二项目提出背景及建设必要性海南省近年经济发展稳健，投资条件成熟总体经济增长幅度高于全国平均水平建筑业和固定资产投资稳定增长三亚市产业结构调整成绩显著，投资环境大为改变全市经济发展连续保持强劲增长态势旅游业发展势头迅猛，旅游接待水平进步提高软硬环境治理卓有成效海南旅游产业发展现状国际国内旅游业现状海南旅游市场发展现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南旅游产业发展定位海南发展旅游产业资源优势海南旅游产业发展定位三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫项目地提出及目标基于多年项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场理解，在经过深入区域及行业调研后，结合公司在三亚旅游房地产市场发展战略，确立在三亚市海棠湾地区启动开发建设大规模热带雨林特色，集旅游休闲会议购物等功能为体绿色生态海景度假酒店项目。

在三亚市当地政府支持下，我们提出了利用三亚市海棠湾地区独有自然景观及旅游资源优势，开发建设圣豪度假酒店暂定名项目建议。

双方旨在通过度假酒店项目开发建设，加强海棠湾地区在会议及商业服务等方面配套服务功能，完善亚龙湾地区旅游休闲度假功能，提升海棠湾地区整体形象。

圣豪度假酒店项目将瞄准国际级旅游目地建设标准，融独特性多样化生态环保度假休闲观光购物等多种旅游居住新概念于体，高标准地建设流群体。

综上所述，酒店开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

市场供求分析目前，三亚市约有客房间。

根据现有规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房间。

海南新建高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。

按有关部门预测统计，到年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到间。

据了解，大量具有国际声望五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛项目为综合业态项目，酒店商业住宅相互依托，给未来酒店项目带来较稳定发展空间。

项目较好地理位置及投资机遇，可以在投资后比较显著获取阶段性效益。

在项目区域内高星级酒店缺乏市场形势下，树立示范标志，易于扩展知名度和获取较大利益回报。

本项目区域政治经济金融文化艺术以及外商投资不断发展，奠定了项目发展空间和良好市场前景。

伴随着国际旅游岛软硬设施不断完善，海南未来旅游业发展前景也十分乐观，圣豪酒店也将为国际旅游岛建设作出贡献，实现经济效益与社会效益双赢。

可以预测，本项目具有较好市场前景。

第三章主题定位圣豪酒店将建设成为以热带雨林景观娱乐购物服务产权式酒店接待为主题绿色生态海景度假型酒店，项目建成后座设计风格独特洋溢浓郁热带滨海度假特点功能配置齐全规模化度假酒店将展现在世人面前，它高星级高标准软硬件环境，必将吸引众多来海南三亚旅游度假游客，使之成为他们首选下榻地。

二功能定位本项目总建筑面积约平方米客房面积分布如下表其它功能部面积分布如下表三市场定位五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。

该项目客源目标定位为中高收入阶层旅游人群高层次国内外商务人士各大公司集团及其协议客人参加会晤展会客户国内外旅游团队客人客源目标比例预测定位散客团队客人会议及商务四项目建设方案及规划设计定游客追求自然绿色沙滩海景向往，最大程度展现三亚海棠湾这座热带海滨度假圣地独无二魄力充分利用项目周边旅游资源优势，将酒店建设工作与将三亚海棠湾建设成国家级旅游度假区目标紧密结合采用国际流智能型最具有热带滨海特色设计方案酒店配套设施全面而人性化，将为游客提供休闲度假娱乐购物旅游休闲居住等全面服务酒店将建设成风格独特个性鲜明融合自然风景及加州西班牙建筑文化及园林景观绿色生态旅游度假胜地成为海棠湾地区标志性建筑，并对酒店经营模式发展趋势起到示范与引导效应建筑产品介绍联排别墅根据所处地理位置不同，发挥各自特征，组团为居住者提供独处空间以及不同形式公共空间半公共空间半私密空间以及私密空间，美观性舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。

本项目共计约套别墅。

会所定位高端，先期开发，通过会所定位该区域高档次，将成为整个三亚市最具有影响力疗养场所。

商业配套酒店式服务管理为居者提供优质服务，同时商业营