（已批）城中村工业区项目立项可行性分析报告（存档）

各区城中村旧村改造中长期计划应包括以下内容改造项目数量改造时序安排编制专项规划安排对实施改造后建设总量及其构成估算对改造资金估算等。

各区城中村旧村改造年度计划应报市领导小组备案。

市领导小组根据全市经济社会发展五年计划及年度计划近期建设规划年度建设用地计划年度土地供应计划要求，对各区城中村旧村改造年度计划进行综合协调，必要时对个别项目进行专题研究。

八市区两级城中村旧村改造专项资金管理市城中村旧村改造专项资金市城中村旧村改造专项资金由市财政拨付。

市城中村旧村改造专项资金用途支付全市城中村旧村改造总体利益行为。

十其他事项优惠地价收取根据深圳市城中村旧村改造暂行规定第十二条规定应收取地价，按照各类用地功能所占权重加权地价之和收取。

二制定拆迁补偿标准，核定拆迁补偿户数区政府根据有关法律法规和规范性文件核定拆迁补偿户数，制定拆迁补偿标准。

化国家环境保护模范城市创建成果基础上，贯彻环境优先方针，全面推进生态市建设，是深圳在新发展时期更高追求，是深圳全面落实科学发展观，克服四个难以为继，实现和谐深圳效益深圳发展目标必然选择。

各级党委政府必须站在全局高度和事关深圳长远发展战略高度，充分认识到深圳建设生态市重要性和紧迫性，切实把建设生态市各项措施落到实处。

建设生态市总体要求和基本原则。

以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，深刻把握我市经济社会发展阶段性特征，以转变发展模式为主线，以提升生态环境质量为核心，以体制机制创新和科技创新为动力，坚持经济建设与生态建设同步经济发展与环境保护并重经济效益与环境效益双赢，加快构建协调发展生态经济体系自然宜居生态环境体系和谐友好生态文化体系权责明晰生态环境执法和保障体系，努力开创以环境保护优化经济增长促进社会和谐新局面，把深圳建设成为充满活力可工程概况工程名称工业区改造工程二工程地点位于深圳市三建设单位房地产开发股份有限公司四工程规模本工程拟由五栋住宅地下室幼儿园和会所组成，其中栋楼层高度均为层第栋二层为会所栋为层高连体楼，其二楼为幼儿园。

总建筑面积为平方米，其中住宅平方米，商业平方米，公建配套平方米，地下室层建筑面积为平方米，停车位个。

二项目总论项目背景项目开发土地情况本项目位于深圳，背靠大自然山脉，既可分享两区便利，又可尽享大自然幽雅宁静生活，从高速出口仅需分钟车程即可到达，与集团汽车城毗邻，距大街约米，周边有成熟社区公园学校医院百货超市等包罗万象。

本项目地块来源为工业区用地。

目前地块上有栋工业厂房和核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，栋宿舍楼，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，容积率约为。

土地使用权人为实业股份有限公司，这些房产均以出租形式对外经营。

该地块目前已列入到宝安区布巷口村专项改造规划近期规划中。

本项目地块原有建筑物主要为厂房，租用企业主村有下列情形之，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造城市基础设施及公共设施建设需要进行改造村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁村内存在环境污染治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活因调整产业结构引进重大项目需要改造因其他公共利益需要，市区政府决定进行改造。

城中村内股份合作企业要求进行改造，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用工业企业主要为五金电路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生定量生产污水有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划要求。

该项目建设符合深圳市城中村改造政策要求深圳市城中村旧村改造暂行规定第四条指出，鼓励国内外有实力机构通过竞标开发或重点河流消除劣Ⅴ类水体，主要污染物排放总量得到有效控制，城市生态格局不断完善，生态系统功能不断增强，公众生态意识普遍提高。

环保投资占比重达到以上单位能耗控制在吨标煤万元以下，单位水耗控制在万元以下环境保护基础设施配套完善，城市污水集中处理率达到以上，污水回用率达到以上生活垃圾无害化处理率达到以上，危险废物处理处置率达到二氧化硫和化学需氧量排放总量在年基础上削减。

到年，环境保护和经济社会发展实现良性循环，生态环境质量明显改善，全面建成生态市。

按环境容量优化区域布局。

实施深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区控制开发区和优化开发区。

逐步提高重点保护区和控制开发区环境准入和排放标准。

除法律法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发建设除道路交通设施市政公用设施旅游设施公园四类项目以外项目，逐步恢复和提升生态功能在控制开发区内，严格控制土地开发规模和开发强度，限制不符合生态功能定位产业发展在优化开发区内，加快调整产业布局，实行集约开发，提升生态效益和经济效益。

落实总量控制制度，把主要污染物排放总量控制指标逐级分解到各区各街道，分配到排污单位。

深圳经济特区建设三十余载，市民盼望已久特区外扩愿望终成现实，按深圳市环境保护规划，尤其在市区和二线关近距离范围内，绝不允许新建具有环境污染项目，对原有环境污染项目，应限期改造，并逐步取缔。

本项目建设正好顺应了这要求。

综上所述，城中村改造有利于调整产业结构改善城市生态环境，符合深圳市环境保护要求，是深圳市加强环境保护建设生态市要求。

因此本项目作为城中村改造项目，对其进行合理规划及建设是很有必要。

三项目建设可行性符合列入深圳市城中村改造计划要求根据深圳市城中村旧村改造暂行规定，城村有下列情形之，由所在地区政府列入本区城中村改造计划，并依照本规定组织进行改造城市基础设施及公共设施建设需要进行改造村内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁村内存在环境污染治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活因调整产业结构引进重大项目需要改造因其他公共利益需要，市区政府决定进行改造。

城中村内股份合作企业要求进行改造，应当经过区政府同意，并纳入本区城中村改造计划，依照本规定进行改造。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用工业企业主要为五金电路板及模具行业，这些企业在生产加工过程中会产生定量生产污水有害气体及噪声等污染，存在环境污染，且城中村内股份合作企业要求进行改造，因此该项目符合列入深圳市各区城中村改造计划要求。

该项目建设符合深圳市城中村改造政策要求深圳市城中村旧村改造暂行规定第四条指出，鼓励国内外有实力机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。

城中村内股份合作企业可以与国内外有实力机构合作建设所在地城中村改造项目符合条件，也可以建设所在地城中村改造项目。

第十条指出，城中村改造建设项目必须同时符合以下条件开发建设项目符合城市规划有关要求二明显改善村内及周边地区生态环境市容市貌交通环境及其他生活环境三增加绿地面积完善公共基础设施四村内及直接受改造项目影响需要拆迁安置居民得到合理安置和补偿。

该城中村改造项目已包含在宝安区布巷口村改造专项规划中。

该项目建设将消除现有工业生产污染，明显改善村内及周边地区生态环境市容市貌交通环境及其他生活环境。

可增加绿地面积和公共开敞空间，完善公共基础设施。

同时可对拆迁补偿问题进行妥善处理。

因此该项目建设完全能满足以上四条要求。

该项目建设符合产业优惠政策特区内外各区提出城中村旧村改造范围时，应以市国土房产部门划定各集体股份合作公司保留使用红线用地范围为依据，并可根据周边路网和用地规划情况作适当调整，调整增加用地面积不得超过原划红线用地面积，并且最大不超过平方米。

深圳市城中村旧村改造扶持资金管理暂行办法规定第三条市政府通过协调使用市城改扶持资金，对城中村旧村改造予以配套扶持，引导和鼓励区政府集体及个人资金共同投入，全面推道路交通设施和市政公用设施建设布局。

提出规划实施时序和实施域布局。

实施深圳生态市建设规划，将全市划分为重点保护区控制开发区和优化开发区。

逐步提高重点保护区和控制开发区环境准入和排放标准。

除法律法规另有规定外，在重点保护区内，禁止开发建设除道路交通设施市政公用设施旅游设施公园四类项目以外项目，逐步恢复和提升生态功能在控制开发区内，严格控制土地开发规模和开发强旧村改造工作应按照成熟个改造个，改造个成功个要求，稳妥推进已启动项目积极开展调查研究工作，探索切实可行改造模式和机制，总结改造经验尽快完善决策和执行体系深化细化规章制度，使改造工作有法可依有章可循，尽快走上法制化规范化轨道。

城中村改造符合深圳市环境保护要求深圳经济特区环境保护条例指出，在城市住宅区居民集中区文化教育区及其他需要特殊保护区域，禁止设立产生污染工业项目，严格控制宾馆酒楼以及其他产生污染项目或设施建设。

本地块原有建筑物主要为厂房，租用工业企业主要为五金电路板及模具等，这些企业在加工过程中会产生定量生产污水有害气体及噪声，从而对周围环境造成比较严重污染，而解决这问题最彻底最有效办法是对这些污染企业进行搬迁。

本项目建设，将拆除原有工业厂房，并对该地块进行合理规划，大大改善周围环境条件，增加绿化覆盖率，从而满足了环境保护要求。

城中村改造是加强环境保护建设生态市要求为全面落实科学发展观，加快建设和谐深圳效益深圳和国际化城市国家创新型城市，根据国务院关于落实科学发展观加强环境保护决定国发和第六次全国环境保护大会精神，我市须加强环境保护建设生态城市。

建设生态市重要性和紧迫性。

深圳经济特区建立以来，历届市委市政府高度重视环境保护工作，在经济社会高速发展同时，我市环境保护工作不断加强，生态环境质量总体保持良好，环境污染和生态破坏势头基本得到遏制，并获得了国家环境保护模范城市全球环境佳等荣誉，为建设可持续发展生态市奠定了良好基础。

但是，短时间高强度开发建设，使其他城市分阶段缓释出来资源环境问题，在深圳集中显现，资源环境对于经济社会发展瓶颈制约不断加剧，四个难以为继矛盾日益突出。

深圳要在新世纪新阶段实现新更大发展，就必须切实探索和形成破解资源环境紧约束科学发展对策，推动自主创新，发展循环经济，加强环境保护，建设生态城市。

生态市是以系统生态学理念为指导种理想城市发展模式。

它通过综合协调城市经济