（已批）城中村改造项目立项可行性分析报告（存档）

为物业使用人提供高效优质经济全方位服务，为居民提供整洁文明安全方便居住条件和生活环境使物业公司获得最佳经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司服务水平和市场竞争力。

机构设置与定员机构设置物业公司设经理名，副经理二名。

下设办公室财务室经营部保安部工程部环卫部等六个部室。

办公室主管人事劳资文秘档案后勤保障公司行政管理及公关等。

财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。

经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。

保安部主管门卫保安消防安全检查等。

工程部主管小区房屋维护修缮公用设备设施日常管理维护。

环卫部主管小区环境卫生垃圾清理外运绿化等。

经理副经理副经理经保办财工环营安公务程卫部部室室部部劳动定员劳动定员评价。

基本数据建设成本估算销售成本本项目总销售成本按营业额估算。

销售收入估算根据本项目成本及纳税额测算，考虑到本项目地理位置，本项目销售价格定位在住宅元，预计第四年全部售完。

详见总收入估算表税金营业税按，城建维护税按营业税，教育附加按营业税，所得税按利润总额计算。

财务评价计算评价指标如下投资利润率为税后投资利润率为税前投资利税率为税后投资利税率为税前财务内部收益率税后财务内部收位置率税前财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资回收期税前年含建设期投资回收期税后年含建设期盈亏平衡点从财务评价可以看到，本项目具有定盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行。

第十三章结论小沿村城中村改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，向社会提供安全舒适便捷现代化住宅，其建设十分必要，同时具有良好经济效益和社会效益，该项目是可行。

展。

在国家下大力减少各类名目繁多收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策形势下及建筑市场和建筑法规进步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

个人已成为商品房消费主体，据统计，年月份，全省商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中销售给个人商品房面积为万平方米，占商品房销售总面积，同比提高了个百分点。

个人购房金额达亿元。

商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场又个亮点。

截止月底，商业用房投资完成亿元，竣工面积达万平方米，销售建筑面积万平方米，同比增长倍商业用房销售额为亿元，同比增长倍。

市场供求石家庄市现今房地产市场个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子数量不足品质不够地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力业主在次置业和二次置业中已经购买，而资金有限业主业只第章项目基本情况项目名称及承办单位项目单位石家庄市房地产开发有限公司法人代表石家庄企业集团有限公司法人代表联合开发本项目。

项目名称沿村家园拟建地点项目拟建地点位于西临沿西街，南临丰收路，东临沿东街，北临北二环路区域内。

承办单位概况石家庄市房地产开发公司，是经市计委基计号文件批准于年月成立国有公司，隶属于石家庄市国土资源管理局，注册资金人民币万元，经营房地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室项目部财务部人事部工程部销售部。

公司总部共有职工人，其中具有大专以上学历人，具有中核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，高级专业技术职称人，对房地产开发管理具有丰富经验。

下属企业有物业管理公司工大化工设备有限公司及生产厂纺结合是本项目总体设计原则。

总平面布置总平面布置原则根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。

充分考虑与城市道路关系，合理布置道路网络，形成通而不畅道路系统河丰富得步行系统。

在三维空间上安排小区内各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。

按照可持续发展概念进行规划布局设计。

总平面布置综述本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐喷泉，形成丰富而怡人环境。

各居住组团根据居住形式不同，采用并联围合组合式形成富于变化室内外环境，为居住者提供了户外休闲活动场所，同时加强了邻里交往。

并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观居住空间。

小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

竖向设计小区内地形较为平缓。

竖向设计采用就地平整平坡式布置形式。

考虑到基槽余土等情况。

气温全年平均气温极端最低气温极端最高气温湿度冬季空气调节室外计算相对湿度夏季通风室外相对湿度降水量日最大降水量度时最大降水量全年平均降水量积雪深度最大积雪深度过冻土深度最大冻土深度风向冬季主导风向及频率，夏季主导风向及频率，年主导风向及其频率，风速冬季室外风速夏季室外风速全年平均风速全年日照量数冬季日照率全年雷暴日数天大气压力冬季夏季年平均相对湿度地质状况石家庄市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之，海拔，市区为滹沱河山前洪水冲积造成倾斜平原，基底岩层以上有较厚第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成地耐力般为。

抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布中国地震动参数区划图，本项目抗震地动峰值加速度按设防。

建设条件供电本项目计算用电总负荷为，电源引电源至小区变电站，由母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。

给排水本项目设计最高日最大时用水量为，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。

本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水主要来源于厨房及洗涤用水经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。

屋面雨水经与地面雨水统收集后排入市政雨水管网。

供暖本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为，采暖热负荷为。

弱电本项目弱电系统包括电话通信系统不线电视系统安全防范系统小区三表集中抄表系统等。

第五章工程技术方案工程设计原则自然是与人工完美结合，此设充分结合现代化设计理念，即以天人合设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

小区建设是城市建设部分，把小区建设融入整个城市规划之中，优美自然环境，淳厚文化底蕴，较高文化品位，现代化生活理念，将构成小区大特色，可谓风景这边独好，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然完美结合是本项目总体设计原则。

总平面布置总平面布置原则根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

按照小区组团两级结构概念有机组织居住空间。

充分考虑与城市道路关系，合理布置道路网络，形成通而不畅道路系统河丰富得步行系统。

在三维空间上安排小区内各种活动场所，形成丰富有趣有家园氛围得空间序列。

按照可持续发展概念进行规划布局设计。

总平面布置综述本居住小区规划总用地去为亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐喷泉，形成丰富而怡人环境。

各居住组团根据居住形式不同，采用并联围合组合式形成富于变化室内外环境，为居住者提供了户外休闲活动场所，同时加强了邻里交往。

并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观居住空间。

小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

竖向设计小区内地形较为平缓。

竖向设计采用就地平整平坡式布置形式。

考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

总平面图布置经济技术指标规划总占地面积万，亩总建筑面积万。

其中住宅建筑面积万公建面积万。

居住户数户。

居住人口人。

建筑密度绿化率。

容积率工程设计方案建设内容本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。

住宅栋，公建工程包括物业管理中心托幼文化活动中心小学等。

各项工程详细指标见下表序号项目建筑面积建筑形式备注物业管理中心框架文化活动中心框架商业服务框架托劝框架结构居委会砖混公厕砖混变电站砖混泵房砖混热交换站砖混垃圾转运站砖混小学框架结构建筑设计户型设计根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层需求。

本小区以产品质精品舒适和经济为设计主要指导思想，户型多样化，二室二厅三室二厅为主组合体。

立面设计小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。

内装修为方便居民，本设计采取高中低档次不同精装修。

开创省城住宅基本无精装小区先河。

建筑构造住宅以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。

公建设计外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。

结构设计小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。

所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。

公建工程大空间部分建筑采用框架结构，柱基。

给排水工程设计依据建筑给水排水设计规范年版住宅设计规范室外给水设计规范年室外排水设计规范年建筑专业及有关专业提供条件给水工程水通风室外相对湿度降水量日最大降水量度时最大降水量全年平均降水量积雪深度最大积雪深度过冻土深度最大冻土深度风向冬季主导风向及频率，夏季主导风向及频率，年主导风向及其频率，风速冬季室外风速夏季室外风速全年平均风速全年日照量数冬季日照率全年雷暴日数天大气压力冬季夏季年平均相对湿度地质状况石家中村改造项目，符合国家及省市产业政策，土地在本市总体规划范围内，属旧城改造用地。

研究结论本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程要求，项目建成后，在定程度上满足中低收入家庭住房需求，经计算项目总投资万元，财务内部收益率税后，投资利润率，投资利润率，借款偿还期年。

由此表明，项目具有定盈利能力清偿能力。

虽然微利，具有定风险，但社会效益显著，项目总体可行。

第二章项目背景与建设必要性项目背景产业政策改革开放二十年来，我国经济已经进入了个新增长阶段，经济发展迫切要求