项目单价元小计万元地质勘测规划设计消防人防相关报建税费水电增容其他招投标管理施工监理项目可行性研究评估费用等合计项目前期费用为万元。基础设施费用包括总平道路排污环卫绿化广场铺设植物植被园林小品雕塑网络工程等，按建筑面积每平方米元保守预计基础设施综合费用万元。不可预见费用预计为工程总成本，总金额预计为万元。营销管理费用包括推广费用销售费用公关费用及其他开发企业间接管理费用工资福利顾问咨询费用折旧办公费用等。预计为总投资，总金额预计为万元。财务费用包括银行利息支出，金融机构手续费用等。按贷款金额万元贷款利率计算项目建设期间年财务费用为万元。二资金来源及筹措渠道资金来源及筹措渠道方案根据项目开发计划及销售招商预测，项目总投资为万元，项目资金来源及筹措方案果详见下表售价建安工程费用变动敏感性分析表售价变化财务净现值升降幅度内部收益率升降幅度建安成本变化财务净现值升降幅度内部收益率升降幅度由表中数据分析可知，租售价格和建安工程费用将是本项目敏感因素，本项目投资收益主要是通过出售取得，如果销售未能如期实现预期目标，将直接影响项目正常开发效益。相比之下，由于工程成本在前期次性投入，对本项目开发效益影响略小于售价变化。同时分析当售价格下降，或即使工程成本上升时，项目投资收益率仍然为以上，充分表明项目抗风险能力很强。五财务评价结论财务分析评价表明本项目经济效益较好。结论该项目税后利润率达到，投资利润率达到，项目具有极强抗风险能力。目前项目区域房地产市场环境趋于成熟，区域价值日益凸出，本项目测算中对项目售价较为保守，项目价值提升空间很大，为此项目具有极佳投资价值。本项目可行性研究报告结论是本项目用地区位理想，有相当发展潜力，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可观社会与经济效益。型化并非规模越大越好,而是有个经济规模问题。以百货商店为例，目前我国大城市中心商场最佳规模约为万平方米，显然这面积已超出原有百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同业态有不同表现。细分化随着业态间竞争日趋激烈，各种业态目标市场日趋细分,即便是同业态,其目标市场也显示出差别化恃点。市场细分,使各种业态能更好地服务于自己目标市场。不同业态满足不同市场需求,吸引不同消费群,提供不同价值点，如喜爱便宜货消费者爱去折扣商店重视时间效益,买了就走消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲,强调次购足消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色,重视优良服务专门商店则吸引注重品质和个性消费者。廉价化随着商品供应日益过剩,降价是当今世界商品竞争个基本趋势。这点反映到零售业,就是各种廉价化商店涌现。无论是折扣商店仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不是所有业态特第章项目总论项目名称成都财富中心二建设地点成都市锦江区青石桥片区内，处于大业路朝阳路及青石桥路交汇处。三项目开发性质商业住宅办公综合性物业。四项目法人情况本项目由成都市联华房地产开发有限公司及成都汉高实业发展有限责任公司联合开发建设成都市联华房地产开发有限公司法人代表吴军法定地址成都市二环路东段桃蹊路号注册资本万元人民币核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,经营范围房地产开发公司概况成都联华房地产开发有限公司经成都市建设管理委员会成建委发房字表号文件批准于年月日成立，具有开发大型房地产项目开发资质。公司成立之初就承担了水碾河磨子村小区总建筑面积万多平米旧城改造项目成都市重点安置小区联合小区万多平米与成华区重点道路扩率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算空置率当年空置面积当年竣工面积上年空置面积不可销售出租面积均处于空置适量范围内。五年内成都市空置率呈下降趋势，年全市商品房空置率为，下降个百分点，处于空置适量下限，其中住宅空置率为，下降个百分点，首次步入空置偏少空置率区间。由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动同时，呈现供给总量增加结构改善，开发商对市场信息把握更充分，市场定位更准确，投资更理性健康发展局面，步入良性运行轨道。房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府银行企业个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款自筹资金银行贷款成为房地产开发资金来源主渠道。目前，成都市房地产开发对金融业直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金场所，拟建大型购物超市与休闲文化商业中心。办公用房该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大高品质商务环境。公建设施与小区建设配套水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户停车车位需求。绿化为营造小区内优美舒适生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。二建设规模净用地面积平方米。总建筑面积平方米。其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑总层数层建筑总高度米总停车数量辆非机动车位辆第四章项目市场分析成都商品房市场供需状况市场供给分析自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞争加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者消费心理和行为习惯，以及竞争对手情况。成都房地产市场产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部环节创新。房地产市场整体开发投资量分析从近几年变化来看，年成都市房地产开发投资亿元，增长率达到，比年提高了个百分点住宅投资仍然是开发投资主力，写字楼商业用房投资虽然不大但增幅明显。从近年来房产投资平均增长率来看，增幅约为左右，按这个速度计算，到年成都市房产投资额可达到亿元。附表近年成都市房地产开发情况表单位亿元，万年份开发投资额商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置情况分析虽然房地产开发规模不断扩大房价稳步上升，但在旺盛需求下，成都市商品房空置面积得到有效控制，近五年商品房空置率逐年下降见下表。附表年年成都市商品房空置情况对比表年份空置面积万空置率其中住宅空置面积万空置率说明空率新口径在表示空置偏少，表示空置适量表示空置偏多供大于求资金偏紧价格回落缓慢发展，以上表示产生积压供过于求资金占压价格下跌停止发展。从商品房空置率来看，近五年来全市商品房空置率呈逐年降低态势，按新口径计算空置率当年空置面积当年竣工面积上年空置面积不可销售出租面积均处于空置适量范围内。五年内成都市空置率呈下降趋势，年全市商品房空置率为，下降个百分点，处于空置适量下限，其中住宅空置率为，下降个百分点，首次步入空置偏少空置率区间。由此可见，成都市商品房市场在旺盛需求拉动同时，呈现供给总量增加结构改善，开发商对市场信息把握更充分，市场定位更准确，投资更理性健康发展局面，步入良性运行轨道。房地产开发资金来源分析从资金来源角度来看，目前已呈现出从过去主要依靠政府投资转到现在政府银行企业个人广泛参与房地产开发，且政府资金逐步淡出，定金及预付款自筹资金银行贷款成为房地产开发资金来源主渠道。目前，成都市房地产开发对金融业直接依赖在减弱，表现在房地产开发资金来源中，银行贷款比重下降，购房户定金及预付款自筹资金成为房地产开发主要资金来源。年资金来源以定金及预付款占开发商自筹资金占和银行贷款占为主，其中前两项占，较上年提高个百分点，而银行贷款所占比例则比上年下降个百分点，随着企业自身实力增强和房地产市场供求状况改善，开发商对银行依赖在逐年减弱。非银行贷款占到资金来源以上，表明了成都市房地产开发已进入主要依靠企业自身力量和市场力量发展阶段。二市场需求分析整体经济环境在继续采取以扩大内需为主系列政策综合作用下，成都消费结构快速变化，消费热点从实物转向服务。住房旅游信息教育成为比较集中消费热点。年成都市社会消费品零售总额达到亿元，同比年增长，居民人均可支配收入达到元，较上年同期增长，居民收入稳步增长，住房消费支出逐步提高，住宅消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。商品房销售状况近几年来成都市商品房销售保持持续旺盛局面，以住房消费刺激经济发展政策成效明显。商品房竣工销售衔接较好，需求拉动投资增长特征鲜明。年，全市商品房竣工面积达到万，比上年增长，商品房销售面积万，增长，相比年成都商品房销售仅万平方米，年时间翻了番多，商品房销售额达到亿元，同比增长。全年商品房竣工面积销售率达销售面积竣工面积，高于全国平均水平，在个副省级城市中仅次于南京居第二位。其中住宅竣工面积销售率高达，商业营业用房销售率为若含出租面积则为，办公楼销售率为若含出租面积则为。商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展政策，已取得了卓越成效。年房价稳中看涨，全市含经济适用房在内商品房平均房价元，与上年相比每平方区相连，形成强大高品质商务环境。公建设施与小区建设配套水电气道路通讯管线，区域内设置小区会所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设施等。设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户停车车位需求。绿化为营造小区内优美舒适生活环境，项目绿化部分为线性道路绿化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。二建设规模净用地面以及高档餐饮娱乐中心文化中心等，些写字楼也遍布其中，逐渐形成了新成都中央商务区。由于本案商圈地理属性，其立地特点用地布局空间构成特点土地利用特点等，合理建设较大规模建筑集群将有效提高土地合理利用，丰满商圈及区域商业布局及功能业态，增强作为现代城市所必须具备城市服务功能，同时也成为城市文化重要载体之。二中心商业区综合系列再开发趋势需要中心商业区再开发综合化倾向明显。我国从