（已批）桐庐食品城项目立项可行性分析报告（存档）

引导试销期掌握公司既有客户资料先期成交。

完成现场准备工作。

传达本案进场前销售信息。

预告公开日期。

以电话拜访方式与既有客户做先期销售。

寄发。

来人来电统计及追踪。

出现。

排定媒体计划。

接待中心完工。

报纸型海报。

定点看板公开强销期扩大宣传面，开发潜在客源。

延续试销期热潮进入第阶段强销。

集中掌握来人来电之成交。

来人来电最后过滤。

实施销售控制。

现场指示牌旗帜等张挂完成。

举办活动，配合海报等媒体。

作业。

充分掌握案情发展。

定点看板。

杂志。

海报。

厝图。

说明书平面图册。

冲刺期第二阶段强销。

签约。

阻力产品促销。

客户反应统计分析。

媒体反应总结。

每周四周五周六日派发宣传品。

每周六周日稿。

定点看板。

海报续销期困难产品突破。

第三阶放略传播工具单独面对面交谈，针对性宣传。

客户寻找桐庐县大型企事业，开娱乐餐饮通讯汽车展示开电器包括老板等老板。

通过邮寄派发单招商广告等方式寻找客源。

设想类型二层定位针织服装电器汽车展示银行邮局等三四层定位在高档酒店西餐厅健身会所等。

对花鸟市场分割销售市场定位优劣分析优势避免了后续管理只需少量准客户即可成交地段投资风险可以避免硬件设施无需细分，只需按照设计方案执行即可。

劣势开发商利润相对缩小总价过高，客户挖掘较困难，可能会导致销售速度降低商铺客户群体不统，比较混乱停车问题等。

堡，长三角最大商贸集散中心，三十多个大型商贸项目，涉及数十个行业业态，近十万个铺同区域经营，华东最大汽车客运中心落户。

磁悬浮，高铁，新火车东站，新客运中心，地铁号线二号线，庆春过江隧道二桥彭埠大桥八桥九堡大桥六桥下沙大桥四条过江黄金通道连接钱江世纪城与萧山副城，放眼全国在也找不到政府交通投入如此庞大如此密集小区域◎商业辐射超级核心领地杭州九堡恒大建材市场，依托独特区位优势堡和便捷交通网络，立足于杭州大城东，打造个辐射大杭州影响长三角家居王国，成为家具建材五金家饰等为体泛家居主题市场，目前九堡下沙带约有上千万平方米住宅在开发，预计将来三五年将有数千万平方米商住项目拔地而起，这些高档住宅装修需求就是本项目运营成功最基础保障◎九堡将成为杭州投资热潮之地年，杭州市委书记王国平提出，建设城东新城，是杭州实施城市扩旅游西进，沿江开发跨江发展战略重大举桐庐经济现状桐庐地属长江三角洲经济区域，区位位置较为优越。

经过十余年建设，开发区已经基本形成工业商贸旅游度假文化教育四个功能区块，总体控制区域为平方公里。

开发区对外来投资者在用地税收信贷等方面给予全方位支持，并从项目立项到投产实行全程跟踪式服务投资规模特别大技术含量高企业，可以享受厂策优惠政策。

有近多家中外企业在区内落户，已初步形成以纺织服装织绣皮革箱包玩具机械电子医疗器械生物制药新型建材特种纸等行业为主产业格局，是环杭州湾先进制造业基地之。

从这里出去医疗光学仪器，已占全国市场三分之强从这里销售海外蜂产品，接近全国外销二分之。

桐庐周边城镇发展及主导产品桐庐县辖个街道个镇个乡包括个民族乡桐君街道旧县街道富春江镇横村镇分水镇凤川镇百江镇瑶琳镇江南镇钟山乡新合乡合村乡莪山畲族乡组成。

中国民间艺术之乡剪纸中国制笔之场也非常成熟桐庐目前在专业市场开发发展过程中处于较落后时期，桐庐也是浙江近些年来经济发展比较快地区之，与此同时，桐庐目前未有专业食品城，这样我们对市场定位充满信心，给桐庐人又增加了新投资产业我们借此机会，在价格合理基础上，对桐庐食品城投入市场销售，将炮打响。

桐庐综合市场，项目位于桐君街道江南学圣路新区农贸市场南侧，是由恺利置业投资建设，项目规模总建筑面积平米地下平米裙房约平米主楼约平米现本市场到目前已投入资金达万元。

建议桐庐市场定位桐庐食品城桐庐市场命名桐庐食品城桐庐食品城销售策略目标群体针对当地经营者民办企业周边乡镇农民公务员及部分外房地产投资者。

二价格定位按照四层分布，价格分布如下楼元平方米二楼元平方米三楼元平方米四楼元平方米均价为元平方米包括公摊面积四楼以上元平方米可以作为食品城辅助用房总体推广战略思路二营销策略鉴于本项目体量大综合性强客源分现状，我们建议采用在内为圣现三期市场市场招商率已完成现出售市场商铺年使用权均价约元平方铺价，前年由市场统托管年返收益率为前三年次性抵扣总房款另外，近期购买三期市场商铺可享受存万抵万，二期市场商铺存万抵万，次性付款在享受折。

本项目可提供银行按揭，且前十年可先还利息最后还本金。

新阳光国际食品城位于常州市钟楼区西林，常金公路与国道交界处，占地面积亩，总建筑面积达万平米，共有商铺多间，配套万立方米大型冷库万多平米大型仓储。

商铺主力面积是，均价元左右，实行全程委托经营，年包租，年稳定收益，年收益，前年次性支付抵充到购房款里第年，按实际租金支付第年，按实际租金分成。

最重要是年后，若不想投资可以进行回购。

根据政策计算公式总价前年返租款合同价实际价格，同时可以享受商业按揭贷款。

环球好食汇食品城坐落在淮安经济技术开发区南京路，紧邻汽车总站规划中两条轻轨换乘总站和火车南站，交通方便快捷。

经江苏省政府淮安市政府研究决定，所有来环球好食汇经营商户实行两免半政策，即前两年税收全免，第三年税收半政策。

地方行政，公安，税务，城管，消防等部门不能以其它名义收取任何费用。

销售总价万万每套，主力面积，终身托管，前年高回报抵扣房款，最大限度降低投资者资金压力，第年，第年，第六年超高返租，使投资者回报最大化，开发商自持以上物业，六年之后和广大业主采取实际租金九分红方式，双方利益相关，密不可分，并承诺客户可选年合同价，年合同价回购。

二总结同地区相近楼盘类似项目无三证楼盘相当与有产权销售均价，且市场定位招商前期整合推广先行方可。

从以上调查可以得出结论通过此次调查，国内二线城市目前专业市场已经进入鼎盛时期，销售也非常火爆同时些专业市场开发商已经面向三线城市及经济发达县级市和县城开发拿地。

例如浙江桐乡四季汇桐乡颐高数码港桐乡红星美凯龙桐乡皮革城世贸中心宏图三胞海宁安吉萧山等地专业场也非常成熟桐庐目前在专业市场开发发展过程中处于较落后时期，桐庐也是浙江近些年来经济发展比较快地区之，与此同时，桐庐目前未有专业食品城，这样我们对市场定位充满信心，给桐庐人又增加了新投资产业我们借此机会，在价格合理基础上，对桐庐食品城投入市场销售，将炮打响。

桐庐综合市场，项目位于桐君街道江南学圣路新区农贸市场南侧，是由恺利置业投资建设，项目规模总建筑面积平米地下平米裙房约平米主楼约平米现本市场到目前已投入资金达万元。

建议桐庐市场定位桐庐食品城桐庐市场命名桐庐食品城桐庐食品城销售策略目标群体针对当地经营者民办企业周边乡镇农民公务员及部分外房地产投资者。

二价格定位按照四层分布，价格分布如下楼元平方米二楼元平方米三楼元平方米四楼元平方米均价为元平方米包括公摊面积四楼以上元平方米可以作为食品城辅助用房总体推广战略思路二营销策略鉴于本项目体量大综合性强客源分现状，我们建议采用在内为圣在外为王营销策略，总体思路为内沿外拓。

内沿，是以食品城为中心，向桐庐周边乡镇杭州招商城市区范围发散外拓，是以周边城市为中心，向上海杭州等重点外围市场开拓。

总体营销思路支撑点以客户需求赢得市场以震撼产品撬动市场以政府行为拉动市场以经营市场带动市场第战形象传播第二战产品推介情景营销第三战情景传播第四战体验传播核心点正式开战整合传播拉开序幕核心点准决战阶段分解卖点核心点大决战品牌口碑关注度知各度联想度促进销售认知度销售促进强势销售推广期目标总体策划思路分析核心点形象建立展示建立时间段四大战略部署成立商业管理公司，同时制定招商政策积极争取政府支持，有效制定有力招商政策，成立专业商业管理公司，锁定旗舰店主力商家，确保大客户上岸。

利润分成计划以全新投资模式，吸引客户，打造商铺银行利润分成投资概念，抢市场先机。

购铺易计划针对中小客户群体，推出购铺易计划，降低购铺门槛，以轻松创富吸引目标消费群。

三主题宣传推广策略事件营销策略有三大功能吸引更多人前往现场丰富项目品牌内涵制造注意力和新闻话题。

项目庆典活动奠基封顶竣工周年志庆等公益活动投资论坛势活动等食品节组团参展食品博览会。

参观和庆典活动邀请目标客户新闻单位现场参观和采访旗舰店开业等。

安排业主联谊活动，与已购铺买家保持感情联络，个已购铺客户很可能会再引进个或多个客户前来购买。

节假日组团旅游传统节日庆祝活动等。

四事，巩本金。

新阳光国际食品城位于常州市钟楼区西林，常金公路与国道交界处，占地面积亩，总建筑面积达万平米，共有商铺多间，配套万立方米大型冷库万多平米大型仓储。

商铺主力面积是，均价元左右，实行全程委托经营，年包租，年稳定收益，年收益，前年次性支付抵充到购房款里第年，按实际租金支付第年，按实际租金分成。

最重要是年后，若不想投资可以进行回购。

根据政策计算年固定回报第年固定回报第年固定回报第年固定回报第年固定回报先付后用，第年租金可从租赁款中直接抵扣，次年以后每半年支付次。

案例二杭州恒大国际建材家居博览中心实地考察土地性质使用权无贷款在售均价元周边类似项目中国五金机电城年初售价周边区域内类似项目走势图项目简介及运作模式该项目处于杭州东部商业区九堡，项目西有长途客运中心。

南有九沙大道，这是条双向八车道宽米杭州城区干道。

号地铁九堡东站，也是地铁号号线换乘站人气最聚集地。

东靠月雅路。

北临德胜快速东路也是杭城条主干道。

距城区分钟上海宁波小时南京小时。

地理交通非常便利。

杭州是中国经济区域典范长三角平原，其总经济量距全国省会城市第二位。

上海公里，交通便利，即将建成沪杭快速铁路，大大缩短了两地距离。

修好以后，杭州到上海只要分钟车程。

京杭大运河惯穿南北，直接拉近舟山，宁波，上海，这三大港距离。

形成个迅速经济发展个覆地。

本项目周边配套九堡核心位置新四季青服装批发市场总建筑面积万，已建成期包括杭州著名华贸鞋城，全部建成后老四季青将整体迁入新客站商业城万方中国轻纺城杭州瑞纺联合市场万方恒大建材市场万方，开业红星美凯龙金茂万方杭州义乌小商品市场万方物流市场万方月雅石材市场万方，开业闽发石材工艺品市场万方，开业杭州机床交易市场万方，开业杭州恒大建材市场本次推