（已批）梅华北5号居住地块项目立项可行性分析报告（存档）

方案三恒丰公司在澳门直接收购宜嘉公司股权，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案方案属于外资资产并购外资公司项目资产，按照税法规定，转让方宜嘉公司应承担相关营业税土地增值税城建税及教育费附加印花税和企业所得税等。

受让方应承担相关印花税和契税。

由于增值额扣除项目金额，故增值税税率为。

转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。

方案相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，土地成本，开发成本及费用增值额，扣除项目金额，营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税税负总计方案二方案二属于外资境外并购项目公司股权。

转让方不需缴纳营业税土地增值税和契税，需缴纳股息所得税。

受让方，定程度上增加了本项目资金成本及市场风险珠海主城区土地资源稀缺，而刚性需求较大本地块地理位置优越，紧邻香洲区行政中心，周边有多个大型成熟社区，基础设施配套建设基本成熟从盈亏平衡分析可知，本项目抗风险能力般本项目实际投入亿元，通过商品房销售回笼，总利润约万元，投资回报率为，投资回报率尚算可以。

本项目周边楼盘精装房均价在元左右，以南光公司品牌，较其他楼盘，价格竞争优势相对较低。

结论通过上述科学研究分析论证，本项目可行。

建议鉴于本项目周边楼盘较多，且均为大型成熟社区，前期规划设计阶段就本项目打造产品及档次需多方调查和加以论证。

加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发成本和效益进行有效动态跟踪控制。

基于自身条件，加强物业销售策划人员组成，以市场为先，尽早介入进行本物业前期销售及策划和推广工作。

对地块现状年限及现有权属人进行深入分析，因现有地块来源相对复杂，在地块洽谈过程需多方面了解，规避人为因素风险。

附件交易成交确认书建设用地批准书建设用地规划许可证用地平面图梅华北号地块产权规划资料投资明细估算梅华北号居住地块投资测算登录。

整个工程将按车道高速公路标准建设，设计行车时速公里。

建成通车后，开车从香港到珠海时间将由目前个多小时缩减为半个多小时。

港珠澳大桥预计年至年建成通车。

港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和珠澳三大经济带形成闭合三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地旅游房地产市场，拉动投资，前景广阔。

广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网主轴线之，于年月日正式动工，工程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车，广州南站至珠海站最快只需分钟。

广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源整合利用，增强城市之间配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置局面得到彻底改变。

小结随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广项目概况项目背景本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧红山路西侧，现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有，该地块股东同意将本项目次性转让。

项目基本属性项目规划指标用地性质住宅商业容积率规划用地面积建筑密度规划计容积率建筑规模绿地率配套公建停车位车位建筑面积套型限制户型项目属性项目地理位置项目四至项目地貌状况该项目位于梅华西路以北红山路以西，地块方正地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。

吉大新香洲香洲本案项目优劣势优势项目位于中心城区，地理位置优越周边配套成熟生活便利地块方正平整不近主干道，噪音拟定元精装修标准。

项目开发初步计划计划年月取得土地，年月完成报建，年月年月完成建设，年月开始销售，总开发周期月。

开发计划表年年年年月月月月月月月月取得土地完成设计完成报建完成建设现楼销售投资估算开发成本序号项目计容面积单价元成本万元项目转让费，前期工程费，建安工程费，配套设施费开发间接费，不可预见费合计开发成本，开发费用序号项目计容面积单价元费用万元管理费用销售费用财务费用合计开发费用，当销售均价住宅为，元商业为，元车位万元个时销售收入项目计容面积车位个单价元收入万元高层洋房，商业，车位合计二税费项目计容面积单价元费用万元营业税及附加土地增值税，企业所得税，合计，备注因项目为股权转让项目，土地持有人通过政府置换获得土地，原获取土地价格为万元，增值税所得税土地成本扣税额为万元经估算项目总收益为，万元项目开发成本为，万元项目开发费用为，万元项目总投资为，万元项目税费，万元项目开发利润总收担着中心城区东西南北向交通连接，片区区域交通优势明显。

新香洲片区职能定位为珠海市行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为体城市中心区。

项目所处板块房地产市场概况新香洲做为珠海新行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多区域，是珠海住宅市场供应量最为集中区域。

新香洲片区内，大盘林立，楼盘整体品质升级速度较快，区域内楼盘整体价格几乎接近东部沿海地区楼盘售价。

该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目带动下，逐渐成长为高尚成熟，购房者最为认可居住新区。

项目属性分析地理位置由于本项目地处新香洲核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块稀缺，因华润万家本项目体育中心出入境接待大厅珠海特区报珠海电视台旺角商业中心行政服务中心公汽总站中高中部市中级人民法院十二小学此造就了本项目在地理位置上唯性。

周边配套本项目周边生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富行政设施资源。

区域素质由于新香洲是珠海新行政服务中心，因此公务员机关事企业单位员工构成了本区域主力人群，所以本区域人口整体素质相对较高。

项目市场定位通过对项目所处区域，及项目自身所具有特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。

项目建设周期建议目前珠海主城区待售及待开发楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，年下半年入市，本项目建设周期为年。

七项目开发计划及投资估算经济分析本项目可供销售物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。

项目开发初步规划建设用地面积总建筑面积容积率建筑密度规划户数户其中户型户户型户计容建筑面积其中高层洋房，幢，层底层商铺比例物管用房社区用房公建配套建筑不计容其中垃圾房环卫休息室配电房通信设备房地下室建筑面积其中车库，车位约个人防景观面积其中硬景软景道路面积住宅全拟定元精装修标准。

项目开发初步计划计划年月取得土地，年月完成报建，年月年月完成建设，年月开始销售，总开发周期月。

开发计划表年年年年月月月月月月月月取得土地完成设计完成报建完成建设现楼销售投资估算开发成本序号项目计容面积单价元成本万元项目转让费，前期工程费，建安工程费，配套设施费开发间接费，不可预见费合计开发成本，开发费用序号项目计容面积单价元费用万元管理费用销售费用财务费用合计开发费用，当销售均价住宅为，元商业为，元车位万元个时销售收入项目计容面积车位个单价元收入万元高层洋房，商业，车位合计二税费项目计容面积单价元费用万元营业税及附加土地增值税，企业所得税，合计，备注因项目为股权转让项目，土地持有人通过政府置换获得土地，原获取土地价格为万元，增值税所得税土地成本扣税额为万元经估算项目总收益为，万元项目开发成本为，万元项目开发费用为，万元项目总投资为，万元项目税费，万元项目开发利润总收益总成本总费用税费，万元销售净利润率投资利润率八资金筹措计划资金来源本项目收购及开发共需资金，万元，其中用于收购，万元，实际项目投资额扣除财务费用为，万元。

根据分析各种融资渠道可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价，元，必须现楼销售，确定本项目资金来源主要包括自有资金银行贷款。

结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商自有资金应占总投资以上，贷款额度为总投资即，万元，现资本金为万元，即另需自筹，万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表金额单位万元年度计算项季度季度季度季度合计年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金自有资金银行贷款在实际运作时，银行可能会要求达到定建设进度才发放贷款比如完成结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

九不确定性分析项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费变化对各种指标影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。

售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率，由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为，元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。

但是按目市中心城区腹地，承担着中心城区东西南北向交通连接，片区区域交通优势明显。

新香洲片区职能定位为珠海市行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为体城市中心区。

项目所处板块房地产市场概况新香洲做为珠海新行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多区域，是珠海住宅市场供应量最为集中区域。

新香洲片区内，大盘林立，楼盘整体品质升级速度较快，区域内楼盘整体价对提升房地产市场信心有定作用。

存贷款基准利率年存贷款利率走势年月年月年月年月年月年月年月年月年月年期存款基准利率年以上贷款基准利率点评年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。

月日年月日月日月日月日月日月日年月日年存款准备金率走势月日公积金贷款利率注五年期以上点评每次存贷款利率调整，随之而来也是公积金贷款利率调整。

公积金贷款利率基本保持在上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。

税收类政策主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女，下同唯住房