（已批）梨苑小区1-3#楼项目立项可行性分析报告（存档）

业主直接参与各个阶段实施管理，可以保障项目建设顺利实施。

当然，这也同时要求业主有较强项目管理能力。

何种发包方式最适合项目目标，取决于项目性质和复杂程度，投资来源业主技术和管理能力。

由于本项目包括内容繁多，专业性较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。

招标组织形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

本项目业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会令第号规定向项目审批部门批送书面材料。

招标方式公开招标公开招标又称无限竞争性招标。

是指招标单位通过报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件单位不受地域和待业限制可以申请投标。

邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择若干家具备相应资质符合投标条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，邀请请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。

本项目为政府性投资项目，根据招投法规定，应采取活条件和消费环境，又可以消化当前部分行业过剩生产能力，促进相关产业发展，会形成很大社会影响，产生巨大经济效益和社会效益，从而推动经济发展和社会文明进步，与建设小康社会和谐社会目标是致。

同时，项目实施也有利于实现当地可持续发展目标，会受到社会各界和广大人民群众热烈欢迎和支持，社会反响十分积极。

第十二章结论与建议梨苑小区楼项目，将为居民创造良好生产生活环境，加速新农村建设促进城乡体化发展，本项目社会效益显著。

通过多方面多渠道多种形式筹集建设资金，加快市城市建设步伐。

梨苑小区楼项目符合市以及孙疃镇发展总体规划要求，并充分体现出规范化标准化建设指导思想。

该项目实施将发挥示范和带头作用，辐射能力强，范围广，对促进本地区社会经济健康发展及市经济结构调整优化，具有积极推动作用。

该项目完成后，将完善小区水电气道路绿化环境等系列基础设施配套。

逐步推进滚动发展建设方案，将有利于城市整体发展，本基础设施建设是切实可行。

建议市在提高城市整体形象上多做实事多宣传，以优质高效服务，规范化标准化管理，以诚信吸引各地投资商。

按照市场经济规律，建立现代化企业制度，开拓国内外市场，进步提升招商引资成果，引进批规模大效益高科技含量高重大项目，逐步培育非煤型支柱产业，争取早日实现非煤产业与煤电产业，双千亿发展目标。

项目建设单位应抓紧进行项目前期工作，落实好建设资金做好现划设计，确保项目建设按时完成。

建议有关部门尽快批复，使项目早日上马。

项目，符合国家产业发展政策，符合市城市转型要求，符合发展非煤产业加快实施工业强市发展战略要求，符合市发展规划，充分体现了居民改善环境要求。

加快经济发展需要国内外成功经验表明，集中必要财力和物力，加强城市基础设施建设加强孙疃镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量，集聚产业集聚人口，以带动地方经济发展。

市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近万人，随着煤炭资源开采产能不断提高，未来年，采煤沉陷区失地农民将达到万人以上，采煤沉陷区失地农民安臵问题，已成为经济社会发展制约因素。

为进步探讨煤炭资源开发与失地农民利益保护，实现双盈有效途径，经过本项调研与论证，加快孙疃镇新区工程项目建设，方面，能够扩大孙疃镇规模，增强孙疃镇综合功能，聚集产业聚集人口。

另方面，能够为安臵房建设发挥示范引导作用，为推动城第章总论项目概述项目名称梨苑小区楼项目项目建设单位市房地产开发公司项目建设内容与规模本项目主要建设内容梨苑小区楼项目工程，本项目总投资万元，占地面积亩，安臵房建筑面积平方米，以及广场卫生室公用工程绿化道路等配套设施。

建设安臵房套，安臵人口约人主要建设内容与规模详见下表项目建设览表序号项目单位数量备注总占地面积亩平方米二总建筑面积住宅建筑面积公共建筑面积五道路工程小区内道路工程六人均公共绿地人七机动停车位辆八容积率根据对拆迁安臵定位和居民群众要求，确定户型面积为户型，共套。

温度主导风向东北风平均风速风压年最高降雨量年年均降雨量日最大降雨量年月日最大冻土深度地震烈度度工程地质水文地质条件市东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。

根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土。

浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约米处较富集。

粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米未揭穿。

层厚不详。

除第层外，其他各层地基承载办标准值均在以上。

地震设防地震烈度为度，历史上未发生过较大地震。

地基承载力约在千牛平方米。

自然条件对建设项目影响对工程方案影响市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越自然十分便捷。

综上所述，梨苑小区楼项目建设，将有力地推动经济孙疃镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进市城镇化进程，将进步完善城乡基础设施配套工程，拓展城区规模，加快市招商引资步伐，也是实施市总体规划，加快城乡体化发展需求，是市城市建设重要组成部分，该项目建成后，将大大改善孙疃镇新区面貌，增强集聚功能。

项目建设必将产生良好社会效益经济效益环境效益，促进经济发展与社会文明进步。

需求分析房地产建设现状与规划自上世纪年代以来，市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达平方米人人均占有道路广场面积约平方米人人均住房面积平方米，成套率左右。

根据市住房建设规划，到年人均居住占地面积平方米，城市人均住房面积平方米，住宅成套率以上，住宅小区物业管理覆盖率以上。

根据市城市总体规划市总体规划结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到年，人均住房建筑面积平方米。

依次预测，市城区住房建设用地总需求为万平方米，住房面积总需求约为万平方米。

房地产与城市化进程互动发展据国际城市化般规律，当城市化水平小于时，房地产发展地速度较慢，当处于时，房地产进入高速发展时期此后，房地产发展速度放慢。

从城市化角度而言，目前市城市化率为，工业化率为，市正处于房地产业快速发展时期。

项目区位优势市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。

本项目其自成体系居住小城区公共空间序列居住街坊及温馨小城区生活和浓郁迷人文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷交通繁华商业高雅文化优美环境。

项目建成后，将大大改善孙疃镇旧貌，增强集聚功能。

第三章场址选择及建设条件场址现状地点与地理位臵梨苑小区楼项目，位于孙疃镇政府南侧，规划总用地面积亩合平方米。

地块用地相对平坦。

场址土地权属类别占地面积本项目地块为孙疃镇规划内，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约亩，约平方米。

场址条件自然地理状况市位于安徽省北部，地处淮海经济区南部，东近连云港，西连商丘开封，南接宿州蚌埠，北临徐州。

全市辖三区县。

自然气候条件市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明光照充足，日照时数为小时，日照度为，无霜期天。

年均气温极端最高气温极端最低气温年均相温度主导风向东北风平均风速风压年最高降雨量年年均降雨量日最大降雨量年月日最大冻土深度地震烈度度工程地质水文地质条件市东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。

根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土。

浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。

粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。

粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约米处较富集。

粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米未揭穿。

层厚不详。

除第层外，其他各层地基承载办标准值均在以上。

地震设防地震烈度为度，历史上未发生过较大地震。

地基承载力约在千牛平方米。

自然条件对建设项目影响对工程方案影响市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越自然条件，进行多方案比较，做到安全经济适用美观。

对施工条件影响市四季分明，气候温和。

雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。

对工程造价影响市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。

第四章工程建筑方案项目总体规划方案规划原则和目标规划原则是以人为本原则，强调居住功能，并为之提供相应生活保障环境保障和心理保障。

二是可持续发展原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境尊重和环境对人培育作用。

三是经济性原则。

体现开发建设经济价值，并满足不同收入阶层居住条件经济性要求。

四是生态化原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。

维持生态平衡。

规划目标提升孙疃镇功能完善公共服务通过在安臵房内建设公共设施，为居民提供相互交流融合场所，从而建立开放融合城市文化。

塑造绿城体景观特色利用绿化廊道和绿化带，通过绿化廊道使城市和生态绿地相互渗透，塑造绿在城中城在绿中绿色新城景观特色。

实现孙疃镇高效协调快速发展。

建设适宜生活居住新社区规划理念小区规划理论是在传统住宅区规划基础上，强调系统观念社区文化和交往空间场所创造，注重社区文化认同和邻里交往环境，从系统高度将住宅区分为相互联系社区居住教育社区景观游憩及生态环境社区文化社区管理等诸多系统，既注重系统内各要素自身建设，又注重系统内部各要素衔接与融